2022年集中供地跟踪（三）：广州首拍热度不高，城投为拿地主力军

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 5月5日，广州完成2022年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■拿地前规则仍较严，拿地中、拿地后规则有所放松。拿地前，保证金比例、限马甲等规则基本不变，地块限制条件仍较多，部分地块配建要求较高，如白云广海地块、海珠石榴岗地块配建比例均超20%。部分地块起拍价较高，海珠赤沙地块起拍总金额高达94.5亿，白云广海地块、空港地块等多宗地起拍总金额均在20亿以上；但个别地块起拍价出现下调，“老地块翻新”的南沙珠江街地块起拍楼面价下调31.5%。拿地中，土地获取规则较去年第三轮有所放松，部分地块取消竞自持，地价触顶后直接摇号，而去年第三轮全部地块均需通过“竞自持+摇号”方式确定拍得人。拿地后，南沙珠江街地块、增城区2宗地均延长了土地金支付期限，黄埔地块不再设臵50%首套房销售限制。 ■热度不高，底价成交仍是主流。本轮土拍成交金额共341.4亿，平均溢价率1.5%，底价成交率达88.2%，较去年三轮全部底价成交略有好转，但仍弱于二轮的78.3%，底价成交仍是主流，土拍热度仍较低。由于本轮土拍推地数量较少、城投参与度较高，广义流拍率较去年有所改善，由去年第二轮的52.1%、第三轮的23.5%降至本轮的5.6%。横向对比，在已完成首轮土拍的15城中，广州平均溢价率低于15城平均水平4.7%。从区位来看，本轮土拍地块位臵相对较好，18宗地中有11宗位于中心六区，占比61.1%，较去年第三轮的41%有所提升。部分地块距离地铁较近、生活商业教育资源配套成熟，但除白云空港03地块地价触顶竞自持、荔湾金桥2期地块溢价率达10%外，其余中心城区地块均以底价成交，荔湾陆居路地块则出现流拍。主要源于本轮土拍地块限制要求较多、部分地块起拍价总价较高，而广州住宅销售仍未回暖，销售面积跌幅较大，新房、二手房价格持续低迷，企业参拍谨慎，核心板块热度不高。 ■城投拿地占比进一步提升，国、民企参与度持续下降。本轮土拍城投拿地金额共229.7亿，占比由去年三轮的10.5%、36.7%、57.1%，持续增至本轮的67.3%。国企拿地意愿持续减弱，拿地金额占比由去年前两轮的75%以上持续降至去年第三轮的32.1%、本轮的27.2%，中海、越秀、智都投资、中国铁建均有拿地。民企参与度进一步下降，本轮仅拿地18.8亿，占比为5.5%，低于去年第三轮的10.8%，基本持平于第二轮的5.1%，广东本地民企兰园控股、上海房企大华集团均有拿地。房企拿地意愿持续减弱下，城投成为广州土拍主力军。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022年05月07日 2022 年集中供地跟踪(三)：广州首拍热度不高，城投为拿地主力军 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 2022年4月信用债市场回顾：净融资回落，信用利差集体收窄 2022-05-06 社融或维持10.6%，PPI回落而CPI回升——4月经济金融数据展望 2022-05-05 行业出清与房企分化（二）：2022年一季报的七个变化 2022-05-04 产需全线回落，库存升至高位——2022年4月PMI点评 2022-04-30 稳增长意愿较强，房地产看点较多—4月中央政治局会议点评 2022-04-29 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 拿地前规则仍较严，拿地中、拿地后规则有所放松............................................................. 3 2. 土拍热度不高，底价成交仍是主流 ..................................................................................... 3 3. 城投拿地占比进一步提升，国、民企参与度持续下降 ......................................................... 5 图表目录 图1：广州2022年首轮土拍基本情况 .................................................................................... 4 图2：本轮土拍溢价率仍较低，推地数量较少、城投参与度较高下流拍率有所改善 ................. 4 图3：广州住宅成交面积负增长，二手房、新建商品房价格持续下跌（%） ............................ 5 图4：城投为拿地主力军，国、民企参与度持续下降............................................................... 6 表1：广州本轮土拍拿地中、拿地后规则有所放松 .................................................................. 3 表2：广州2022年首轮土拍地块信息汇总（亿，元/方）........................................................ 4 3 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 5月5日，广州完成2022年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1. 拿地前规则仍较严，拿地中、拿地后规则有所放松 拿地前，保证金比例、限马甲、严控购地资金来源等规则基本不变，地块限制条件仍较多。参拍资格方面，海珠赤沙地块要求竞买人需有地铁线网建设、运营、管理经验，白云广海地块、东平地块和海珠石榴岗地块都需与广州地铁签订配合地铁建设相关协议；荔湾陆居路地块还需与政府签订《履约监管协议书》，要求拿地企业需在签订合约60日内在区内新设或迁入集团南方总部，5年内每年产值不少于150亿、每年税收不低于3亿，且自持商业比例不低于50%、自持年限需超10年。配建要求方面，白云广海地块要求配建7万方商业，建设完成后由白云区土地开发中心按3500元/方的价格回购，配建比例达26.2%；海珠石榴岗地块需配建5010方政府性统筹用房、9000方回迁安臵商业物业，另需支付85.9万/月的临迁费，配建比例为20%；黄埔、增城等多宗地配建比例也在10%左右，白云广龙地块、智慧产业园地块还需分别配建13.8亿、3.8亿的重点防疫工程，压缩地块利润空间。此外，部分地块起拍价较高，海珠赤沙地块总出让面积达41.9万方，起拍总金额高达94.5亿，对参拍企业的资金实力要求较高；白云广海地块、空港地块等多宗地起拍总金额均在20亿以上。但个别地块起拍价出现下调，南沙珠江街地块为去年二轮流拍本轮重新推出项目，除容积率下调外其他要求基本不变，但地块起拍总价由去年的28.3亿大幅下降44.9%至本轮的15.6亿，起拍楼面价也大幅下降31.5%至6921元/方。 拿地中、拿地后规则较上一轮有所放松，缓解拿地资金压力。拿地中，溢价率保持15%不变，土地获取规则较去年第三轮有所放松，部分地块取消竞自持环节，地价触顶后直接摇号，而去年第三轮全部地块均需通过“竞自持+摇号”方式确定拍得人。拿地后，部分地块取消了限售对象要求、延长土地金支付期限，广州南沙珠江街地块、增城区2宗地均放松了土地金的支付要求，允许1年内分期结清，黄埔地块不再设臵50%首套房销售限制。 表1：广州本轮土拍拿地中、拿地后规则有所放松 城市 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 限马甲、严控购地资金来源 20% 15% 限地价+竞自持+摇号 - 黄埔地块首套房销售占比需50% 22年首轮 限马甲、严控购地资金来源 限地价+竞自持+摇号；摇号 南沙珠江街地块、增城地块允许土地金1年内付清 资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心 2. 土拍热度不高，底价成交仍是主流 本轮土拍热度整体不高，溢价率仍较低，近九成地块底价成交。广州2022年首轮土拍合计推地18宗、成交17宗、流拍1宗、无地块撤销，成交金额341.4亿，平均溢价率1.5%，17宗地中仅2宗溢价成交，底价成交率达88.2%，较去年三轮全部底价成交略有好转，但仍弱于二轮的78.3%，底价成交仍是主流，土拍热度仍较低。但本轮土拍推地数量较少、城投参与度较高，广义流拍率较去年有所改善，由去年第二轮的52.1%、第三轮的23.5%降至本轮的5.6%。横向对比，在已完成首轮土拍的15城中，广州整体热度不高，平均溢价率低于15城平均水平4.7%。 4 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图1：广州2022年首轮土拍基本情况 图2：本轮土拍溢价率仍较低，推地数量较少、城投参与度较高下流拍率有所改善 资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心 资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心 核心板块热度也普遍不高。整体来看，本轮土拍地块位臵相对较好，18宗地中有11宗位于中心六区，占比61.1%，较去年第三轮的41%有所提升。部分地块距离地铁较近、生活商业教育资源配套成熟，但除白云空港03地块地价触顶竞自持、荔湾金桥2期地块溢价率达10%外，其余中心城区地块均以底价成交，荔湾陆居路地块则出现流拍。主要源于本轮土拍地块限制要求较多、部分地块起拍价总价较高，而广州住宅销售仍未回暖， 2022年3月销售面积累计增速跌至-49%，新房、二手房价格持续低迷，企业参拍谨慎，核心板块热度不高。 表2：广州2022年首轮土拍地块信息汇总（亿，元/方） 行政区 宗地代码 成交总价 溢价率 起拍楼面价 成交楼面价 扣除配建后的平均楼面价 拿地房企 配建/自持要求 白云区 白云区空港大道中东侧AB2904003地块 271887 15.0% 30000 34499.9 37912 中海地产 竞自持9% 荔湾区 荔湾区金桥二期地块 54976 10.0% 30178.7 33198.1 - 兰园控股 - 白云区 白云区广龙路AB0805104地块 20145 0.0% 2936.1 2936.1 - 越秀集团 全自持保障性租赁住房 白云区 白云区马沥智慧健康产业园AB0903166、AB0903176地块 65591 0.0% 2952.1 2952.1 3157 广州建筑 配建重点防疫工程13.8亿元；公共租赁住房14442方 白云区 白云区广龙路AB0805102地块 21973 0.0% 4348.2 4348.2 - 广州建筑 配建重点防疫工程38000万元 白云区 白云区广海路地块一 378569 0.0% 14165.2 14165.2 19192 广州地铁 配建7000方商业； 白云区 白云区东平地铁站综合开发AB2201086地块 117182 0.0% 25010.6 25010.6 - 广州地铁 - 海珠区 海珠区赤沙车辆段AH031422、AH031419地块 945400 0.0% 22538.4 22538.4 - 广州地铁 - 海珠区 海珠区石榴岗南侧台涌AH032318地块 210724 0.0% 30061.8 30061.8 37571 广州地铁 配建5010方政府房源；9000方商业 黄浦区 CPPQ-A4-5 258566 0.0% 17900 17900 19889 知识城 14445方的政府统筹房 花都区 花都区凤凰路西二地块 71168 0.0% 7915 79