6月房企货值数据点评：拿地收缩，“落子”谨慎

股票研 究 行业更 新 证券研究报 告 2024.07.03 拿地收缩，“落子”谨慎 ——6月房企货值数据点评 谢皓宇(分析师)黄可意(研究助理)白淑媛(分析师) 010-83939826010-83939815021-38675923 xiehaoyu@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.combaishuyuan@gtjas.com 登记编号S0880518010002S0880123070129S0880518010004 本报告导读： 2024年上半年房企拿地投资规模同比收缩34%，以央国企为主力，部分建筑系开发商成为拿地黑马；销售百强房企拿地销售比仅为0.14，拿地投资保持谨慎。 投资要点： 2024年1~6月房企拿地规模延续收缩态势，新增土地货值同比下滑 34%，央国企以88%的占比稳固主力地位，“建筑系”开发商成为拿地市场黑马。根据克而瑞数据（下同），拿地TOP50房企1~6月累计新增土地货值7714亿元，同比下滑34%，拿地规模的收缩一方面源 自房企自身扩张意愿的减弱，另一方面也有土地供给端增量控制的影响。在上述TOP50房企中，央国企占比88%，较2023年全年进一步提升5pct，主力地位凸显，且从位次分布上看，拿地TOP20房企中仅滨江和龙湖两家民企。另外，还值得关注的是，2024年以来“建筑系开发商布局积极，在1~6月的拿地TOP50的榜单中，中国建筑旗下的中建壹品/中建智地/中海地产/中建信和分别位列第3/5/9/23，中国铁建位列第6，城建集团位列第8，合计共新增土地货值1801亿元，占TOP50房企总增量的23%。 结合销售数据，百强销售房企的拿地销售比仅为0.14，其中尚有约七成无新增货值，拿地态度依旧谨慎。2024年上半年全口径销售额TOP100的房企中，仅有三成选择拿地，整体拿地投资意愿较弱，拆 分到各个销售梯队，销售规模与拿地积极性呈现正相关，与“以销定投”的策略相呼应，TOP10/TOP11-20/TOP21-30/TOP31-50/TOP51-100 的拿地销售比分别为0.15/0.13/0.12/0.11/0.11。进一步，从已拿地房企的拿地金额看：1）70%出现拿地金额的同比下滑，其中万科、远洋的跌幅超过90%，保利、中海等的跌幅超过70%，剩余30%实现拿地金额的逆势上涨，包括中建壹品、国贸、联发等；2）拿地集中度高，销售TOP30房企的拿地金额占TOP100的82%，其中拿地金额较高的有建发、华润、滨江、绿城等。 土拍市场继续表现为点状火热，优质地块供应为关键。6月，重点城 市土拍市场平均溢价率为2.4%，以底价成交为主，其中青岛、南京、 杭州等城市出现回暖，主要源自优质地块的推出，例如青岛市崂山区 �家村35号地块成交楼面价为39516元/平方米，溢价率达到37.2% 杭州滨江区西兴单元地块成交楼面价为40105元/平方米，溢价率达到 33.9%。考虑到当前重点城市正逐步解除土拍限价，重点22城中仅北京、深圳、宁波尚有限制，预期后续优质地块的竞争将日益激烈，并在成交价格上得到充分显示。 继续坚持两端配置。推荐行业两端，一为核心标的，如保利发展、招 商蛇口、中新集团等，二为重组标的，受益标的为旭辉控股集团、融 创中国等。 风险提示：市场需求加速下行。 房地产 评级：增持 上次评级:增持 细分行业评级 相关报告 房地产《政策效果凸显，销售改善超预期》 2024.07.02 房地产《跟进响应，调降利率》 2024.06.27 房地产《信用新格局，缓解资产荒》 2024.06.17 房地产《风险底部探明，资产荒局面改善》 2024.06.17 房地产《产能出清，重塑金融链》 2024.06.13 企业排名 企业简称 1~6月新增土地 货值（亿元） 1~6 月同比增速 6 月新增土地货值 （亿元） 5 月新增土地货值 （亿元） 1 华润置地 574.5 -43% 43 72 2 建发房产 559.4 -8% 124 58 3 中建壹品 467.1 362% 0 204 4 绿城中国 393.0 -32% 110 21 5 中建智地 353.7 243% - - 6 中国铁建 351.6 23% 41 10 7 滨江集团 334.4 -58% 17 0 8 城建集团 265.5 - 24 51 9 中海地产 263.0 -64% 127 104 10 国贸地产 255.7 36% 0 61 11 保利发展 248.4 -63% 97 17 12 越秀地产 238.1 -19% 20 91 13 招商蛇口 217.5 -67% 0 17 14 海开控股 213.6 - - - 15 石家庄城发投集团 181.8 - 0 5 16 龙湖集团 173.0 -35% 27 0 17 金隅集团 127.6 - - - 18 广州城投 126.1 -25% 0 0 19 湖北文旅集团 120.8 - 0 0 20 大悦城控股 118.3 157% 0 0 21 象屿地产 115.2 -12% 16 0 22 安徽交控集团 109.3 - 0 - 23 中建信和 102.9 - 0 26 24 中旅投资 100.7 - 16 0 25 大华集团 87.2 105% 0 0 26 济南先投产业发展 86.3 - 0 0 27 能建城发 85.4 - 0 0 28 南海控股 84.7 - - - 29 涪陵高新技术产业发展集团 83.6 - - - 30 济南高新控股 76.8 - 0 0 表1：1~6月新增土地货值TOP30房企中仅3家民企 注：仅展示1~6月累计新增土地货值TOP30房企名单。数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 1~6月全口径销1~6月拿地金额 售额排名 排名 企业名称 1~6月全口径销1~6月拿地金额 售额（亿元）（亿元） 拿地金额同比 增速 拿地销售比 表2：1~6月全口径销售额TOP10房企的拿地销售比分化严重 18保利发展1733.1115.8-70%0.07 210中海地产1483.0111.5-73%0.08 333万科地产1267.228.6-94%0.02 43华润置地1247.0238.8-55%0.19 514招商蛇口1009.584.0-74%0.08 65绿城中国854.5207.0-34%0.24 71建发房产660.6321.8-8%0.49 84滨江集团582.3222.7-44%0.38 911越秀地产555.0110.7-45%0.20 1013龙湖集团511.389.0-7%0.17 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 表3：重点公司盈利预测 证券代码证券简称 7.3最新股价 （元） 总市值 （亿元） EPS（元/股）PE2023A2024E2025E2023A2024E2025E 投资评级 000002.SZ万科A7.167951.020.740.827.09.78.7增持 600048.SH保利发展9.1210921.010.951.019.09.69.0增持 001979.SZ招商蛇口9.438540.700.790.8513.511.911.1增持 601512.SH中新集团7.941190.910.920.998.78.68.0增持 002244.SZ滨江集团8.292580.810.981.1010.28.57.5增持 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 上海 深圳 北京 地址上海市静安区新闸路669号博华广场 深圳市福田区益田路6003号荣超商 北京市西城区金融大街甲9号金融 20层 务中心B栋27层 街中心南楼18层 邮编200041 518026 100032 电话（021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com 国泰君安证券研究所 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数