恒隆集团2025年报

2高瞻遠矚65年4企業里程碑8財務摘要12董事長致股東函18業務回顧64財務回顧80可持續發展90企業管治報告126董事簡介132主要行政人員簡介133董事會報告143獨立核數師報告148財務報表214十年財務概覽216詞彙218公司資料219財務日誌220上市資料 目錄 公司簡介 恒隆集團有限公司（香港聯交所股份代號：00010）是香港最具資歷的上市公司之一，在物業發展市場擁有逾60年經驗。 我們的願景締造優享生活空間 透過附屬公司恒隆地產有限公司（香港聯交所股份代號：00101），我們在香港和內地被公認為「以客為尊」及重視質量的頂級地產發展商，在業內享有領導地位。我們在香港擁有大量物業組合，涵蓋大型商場、辦公樓與供銷售和租賃的住宅物業，全部均以地點優越而著稱。 我們的使命聯繫顧客、社群、夥伴，實現可持續增長 早於1990年代初，我們已在內地作出首項投資，為日後發展內地業務邁出第一步。我們在內地的業務策略是於主要城市的黃金地段發展最優質的物業，時至今日，集團的多元化物業組合已覆蓋九個內地城市，包括上海、瀋陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢和杭州（按開業年份排序）。我們在內地的物業組合均以恒隆廣場「66」品牌命名、定位高端，成功在內地奠定作為「城市脈動」的領導地位。 我們的核心價值 恪守恒隆下列核心價值以實踐「只選好的只做對的」的品牌理念： 恒隆積極引領房地產業推動創新卓越的可持續發展方案，並透過聯繫顧客和社群實現可持續增長。我們於2021年制訂以應對氣候變化、資源管理、福祉和可持續交易為四大優先議題的「25 x 25」可持續發展指標」（「25 x 25」），並於2025年圓滿達成既定目標。在此基礎上，我們進一步制訂20項以數據為本的2030年可持續發展目標，為下一階段發展提供清晰方向。這些目標為我們實現成為全球領先的可持續發展房地產公司的願景，以及於2050年達致價值鏈淨零溫室氣體排放，提供了明確的路線圖。 誠信永續卓越開明 我們與附屬公司恒隆地產堅守秉承「只選好的只做對的」的品牌理念。 高瞻遠矚65年 2025年，恒隆慶祝成立65周年。恒隆集團及恒隆地產的年報封面，精選我們在10個城市*的代表性項目，既展現廣闊多元的業務版圖，亦藉此彰顯我們歷久彌新的傳承，以及源源不絕的發展動力。逾半世紀以來，我們參與塑造香港的城市面貌，並自1990年代起，策略性拓展於中國內地的業務布局。從V.1—扎根香港的發展基礎，到V.2—內地業務的擴展階段，再邁向V.3—聚焦於核心城市，透過審慎甄選的策略性投資，進一步提升既有資產的長遠價值。值此重要時刻，我們充滿信心迎接2026年的66周年誌慶，並將秉持追求卓越的承諾，持續推動可持續增長，為社區締造優享生活。 恒隆董事會成員及高級管理層於2025年9月22日的酒會上慶祝公司成立65周年 1992 2025 2023 財務摘要 業績 物業租賃收入 *由2024年開始，酒店營運收入會單獨呈列，不再歸入物業租賃。為方便比對，2024年之前收入亦已相應重新分類。 董事長致股東函 2025年可謂非常充實，不乏可供討論的話題。我會挑選其中幾項我認為影響最大的議題，進行深入探討。 2025年下半年，我們在中國內地的物業組合持續改善，非高端市場帶動零售銷售額錄得強勁增長。這個令人鼓舞的趨勢始於上半年，期間銷售額同比降幅逐漸收窄，至下半年更錄得正增長。因此，我們的零售銷售額已連續五個季度向好。有投資者問，這何時才會更明顯地反映於租賃收入，對此我回應指：過去幾年我們致力提升基本租金，務求加強韌性，刻意放棄部分較不穩定的銷售租金，故零售銷售額上升於短期內不會完全轉化為租賃收入的相應增長。事實上，管理層對中短期的看法審慎，認為更明智的做法是維持防禦策略更長時間，寧願捨棄部分增長潛力以換取更大的下行風險保障。 我欣然向各位報告，恒隆旗下各個商場的客流量都維持高水平，延續2025年上半年的強勁表現。若結合上述零售銷售額趨勢一併考慮，在任何其他市場這都會被視為極佳的訊號；然而，基於幾個原因我仍保持謹慎：首先，我們的表現似乎與市場普遍擔憂的經濟放緩並不一致；其次，我仍看到重大的業務風險，從地緣政治和宏觀經濟，到科技領域（特別是人工智能），以及監管法規等。對於一家擁有並營運長週期、重資產業務的公司，我深刻明白上述領域中的任何單一風險，都足以對我們的業務構成重大影響，更遑論多項風險相互疊加。因此，我們的優先要務仍然是：提升可持續的經常性收入、降低槓桿比率、控制成本，並建立一個韌性與效率俱佳的企業。 2025年中期業績公布後，我們又宣布了兩項重要的「恒隆V.3」計劃：一項位於上海，另一項位於無錫。順帶一提，「恒隆V.3」是建基於我們在內地現有重資產投資的項目之上的輕資產業務線。這些「恒隆V.3」項目將顯著提升我們在部分核心城市的業務佈局，並對未來業務有長遠影響。 我在中期報告《致股東函》中已說明了推行「恒隆V.3」的主要原因，為方便讀者及內容完整起見，現於此再作簡要概述。 「恒隆V.1」是公司創辦人暨我已故祖父陳曾熙先生所奠定的業務模式，以在香港發展銷售住宅（發展物業）為主。「恒隆V.2」則是公司榮譽董事長、我父親陳啟宗先生的願景，拓展內地巿場後轉而專注以租賃為主的高端零售及商業物業（投資物業）。去年公布的「恒隆V.3」旨在於現有業務營運城市中，加入特定的策略性輕資產項目，以鞏固現有資產，同時借助它們營運新的租賃資產。 由於「恒隆V.3」主要涵蓋恒隆以長期租約營運的資產，我們能夠在資本開支顯著降低、項目週期大幅縮短的情況下，創造更多收入，從而提升回報表現。值得注意的是，這些新資產大多屬非高端物業，因此平均租金水平很可能低於我們的現有資產，而這是有意作出的選擇。 外界對我們現有商場的一項批評，是我們對非高端品牌，還有廣義的「社區營造」（placemaking）撥出的空間不足、關注不夠。為此，我們投入時間和精力改善非高端配套（涵蓋食肆、咖啡店、運動休閒、娛樂和服務等），同時加強宣傳及推廣活動。歸根究柢，具吸引力的非高端消費設施同樣能吸引我們的奢侈品顧客，因此我們將借助「恒隆V.3」平台擴大這些配套。某程度上，「恒隆V.3」等同於加大我們社區營造力度的同時，增加我們的可租賃樓面面積。 我們其他顯著的里程碑包括實現了「25 x 25可持續發展指標」，並獲得外部評級機構給予歷來最佳的可持續發展評級。我們還發布了一份白皮書，探討恒隆實現溫室氣體淨零排放目標的可行性和實踐方法。這份白皮書在多方面開創先河，包括：自下而上的詳盡分析；以開明態度披露不足之處及挑戰；並以極為嚴謹的態度進行探討。白皮書在可持續發展領域獲得廣泛認可，我對其成果及所傳遞的信息引以為傲。 隨着「25 x 25可持續發展指標」的完成，我們會把焦點轉向2030年的目標，邁向我們淨零排放旅程的下一個里程碑。更多詳情請參閱與本財務報告同日發布的可持續發展報告。 展望未來，馬年將迎來幾項重要發展。我們期待杭州恒隆廣場在第二季度開業，購物商場及部分相連的辦公樓會率先開幕，隨後有杭州文華東方酒店於2027年開業。我們還預計瀋陽市府恒隆廣場的城市公園概念項目將在2026年下半年啟用。這個公共空間位於未來服務式寓所的地面層，集體育、娛樂、活動設施和快閃零售於一體，毗鄰我們的購物商場和辦公樓， 將為項目注入額外的客流量、社區空間和活力。另外，上海恒隆廣場擴建項目將於2026年下半年啟用，是該項目在過去十年內第二次重大升級⸺大家或許還記得，上一次的購物商場全面翻新於2017年9月揭幕。稍後，我們亦即將推出升級版的VIC專享貴賓室及優化後的天台空間，以容納更多顧客並增加可使用面積。 在無錫，我們已開始預售位於無錫恒隆廣場南面的「恒隆府」，市場反應良好。截至2025年12月31日，573個單位中已有53個獲認購。這個二期項目還包括擁有105間客房的「無錫錫喆寓，希爾頓格芮精選」，由希爾頓集團旗下的「格芮精選」品牌營運，預計在2026年第二季度開業，標誌着我們對無錫恒隆廣場綜合項目的初始願景全面實現。再加上我們最新公布、毗鄰無錫恒隆廣場的「恒隆V.3」項目，可謂天時地利兼具。該個前身為百貨公司的項目大部分閒置了逾10年，預計於2028年交付，其後我們將全速推進改造工程，希望能在一或兩年內開業。以上每項新增與優化項目皆旨在提升物業的營運表現、吸引力和抗風險能力，我們誠摯歡迎各持份者親臨參觀，見證成果。 業務營運以外，2025年12月中旬，我們還宣布了行政總裁盧韋柏先生（Weber）即將榮休。儘管不少人對此感到意外，但對董事會則不然，因為早在2025年1月Weber已首次向我透露其意向，自那時起我們便已着手相關的準備。儘管目前暫無任何具體公告，但可以說各項工作正在有序推進，我們會適時匯報最新進展。至於Weber在過去八年對本公司的貢獻與成就，我暫不在此細說⸺最好留待我下一封（或下兩封）《致股東函》中再詳談。Weber服務公司這八年來表現卓越、全情投入，我在此再一次致以由衷的謝意。 憑藉恒隆穩健的管理團隊，我有十足信心公司能應對今年可能出現的各項挑戰，並期待半年後再與各位分享進展。 董事長陳文博香港，2026年1月30日 業 務 回 顧 穩健的物業組合 20項目摘要28內地物業租賃43香港物業租賃51內地物業銷售及發展54香港物業銷售及發展57展望58集團主要物業 業 務 回 顧 項目摘要 內地物業 上海恒隆廣場 總樓面面積213,255平方米75%25% 以「HOME TO LUXURY」為定位，樓高五層的上海恒隆廣場雲集全球100多個國際知名奢華時尚品牌及餐飲食肆。項目現正擴建一座獨立建築，其地庫將與現有商場無縫連接，增加13%的零售空間，為顧客提供更豐富的體驗。 上海恒隆廣場兩座甲級辦公樓坐落於黃金地段，集超卓設計及先進設施於一身，深受金融、專業服務及消費品行業的知名跨國公司及本地龍頭企業青睞。 上海恒隆廣場自2024年4月起採用可再生能源供電。 上海港匯恒隆廣場 總樓面面積277,869平方米8%24%44%24%# 上海港匯恒隆廣場坐落於上海其中一個最大的地鐵站徐家匯站上蓋，匯聚眾多國際奢華時尚品牌，同時設有時尚服飾、美妝、珠寶鐘錶、運動健身、數碼家電及兒童用品等範疇的特色專賣店，更引入多個品牌的首家內地門店，成功鞏固其「Gateway To Inspiration」的定位。 停車位數目752 上海港匯恒隆廣場的甲級辦公樓網羅高端製造業、專業服務及快速消費品等主要目標行業的租戶。 #發展中 項目內的高端服務式寓所提供逾500間套房，持續吸引家庭住戶、行政人員及企業家入住。其中一座階梯式服務式寓所將會煥新升級，並引入上海金普頓徐家匯酒店，提供149間客房和套房。 上海港匯恒隆廣場自2024年4月起採用可再生能源供電。 瀋陽皇城恒隆廣場 總樓面面積109,307平方米 100% 瀋陽皇城恒隆廣場位於市內的旅遊及購物區，網羅逾200家人氣品牌，匯聚時尚服飾、休閒娛樂、美妝及餐飲等行業，是年輕消費者追求時尚潮流的必到熱點。 停車位數目844 瀋陽皇城恒隆廣場自2025年5月起採用可再生能源供電。 瀋陽市府恒隆廣場 總樓面面積293,905平方米44%32%24% 瀋陽市府恒隆廣場坐落於瀋陽的核心商業區，匯聚精選時尚生活、餐飲及潮流運動品牌。 瀋陽市府恒隆廣場的甲級辦公樓是當地市場高端辦公樓的優先選擇，吸引多家跨國企業及國內優質租戶進駐。瀋陽康萊德五星級酒店是本公司在內地的首個酒店項目，雄距辦公樓頂部19層，設有315間豪華客房。 停車位數目2,001 餘下佔地44,000平方米的綜合發展項目暫時改建為城市公園，以提升社區福祉，並將根據市況作長期部署。 瀋陽市府恒隆廣場自2025年5月起採用可再生能源供電。 濟南恒隆廣場 100%總樓面面積171,074平方米 濟南恒隆廣場位於濟南市的核心商業區，是當地最具規模和最享負盛名的商場之一，以生活時尚潮流