恒隆集团2023年报

傳 承創 新永 續 恒隆集團及恒隆地產2023年報不但反映了我們引領創新的決心，更勾劃出我們為保育社區文化歷史所作的努力。除了建造集美學、時尚室內設計和優越服務於一身的世界級建築外，我們亦致力修繕歷史建築地標，並將這些珍貴古蹟融入整體項目設計。 為彰顯我們對保育文物的承諾，恒隆地產年報的封面設計以無錫恒隆廣場的城隍廟古建築群為主題，當中包括一座經過嚴謹修復後於原址重新搭建的十四世紀明朝戲台。 恒隆集團年報的封面則以天津恒隆廣場和毗鄰的原浙江興業銀行為主題，現代商場與百年建築新舊對比，饒富詩意。我們透過修復工程重現銀行原貌，並加入現代化設施，令這深蘊文化歷史的重要古蹟重獲新生。 這種創新與保育並重的發展策略，既突顯出我們「聯繫顧客、社群、夥伴，實現可持續增長」的使命，同時亦呼應恒隆的品牌理念 ――「只選好的只做對的」。 目 錄 4財務摘要128董事會報告 8董事長致股東函137獨立核數師報告 20副董事長簡函142財務報表 26業務回顧206十年財務概覽 70財務回顧208詞彙 84可持續發展210公司資料 91企業管治報告211財務日誌 122董事簡介212上市資料 127主要行政人員簡介 我 們 的願景締造優享生活空間 公司簡介 恒隆集團有限公司（香港聯交所股份代號：00010）是香港最具資歷的上市公司之一，在物業發展市場擁有逾60年經驗。 我 們 的使命聯繫顧客、社群、夥伴，實現可持續增長 透過附屬公司恒隆地產有限公司（香港聯交所股份代號：00101），我們在香港和內地享有尊崇地位，被公認為一家「以客為尊」及重視質量的頂級地產發展商。我們在香港擁有龐大的物業組合，涵蓋大型商場、辦公樓與供銷售和租賃的住宅物業，全部均以精心策劃及地點優越而著稱。 早於1990年代初，我們便在內地作出首項投資，為日後發展內地業務邁出第一步。我們在內地的業務策略是於主要城市的黃金地段發展最優質的物業。時至今日，集團的多元化物業組合覆蓋9個內地城市，包括上海、瀋陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢和杭州。我們在內地的物業組合均以恒隆廣場「66」品牌命名、定位高端，成功在內地奠定作為「城市脈動」的領導地位。 我 們 的核心價值恪守恒隆下列核心價值以實踐「只選好的只做對的」的品牌理念：誠信永續卓越開明 隨着我們的業務基礎和網絡日益壯大，我們清楚集團對營運所在的環境及社區有着舉足輕重的影響，亦需為下一代肩負更大的責任和義務。繼制定了一系列2030年可持續發展目標及指標後，我們更進一步定下了25個將於2025年年底前實現的指標（「25 x 25可持續發展指標」或「25 x 25」），並承諾於2050年前實現淨零價值鏈溫室氣體排放，為應對重大可持續發展挑戰制定具體及可量化的措施，亦為我們矢志成為全球領先可持續發展房地產公司的目標定下明確議程。 我們與附屬公司恒隆地產堅守秉承「只選好的只做對的」的品牌理念。 財務摘要 業績 以港幣百萬元計算（除另有註明） 財務比率 物業租賃收入 樂遊樂聚之隅 恒隆秉承「以客為尊」的服務宗旨，冀望透過貼心的個人化服務，為客戶和持份者締造恒隆獨有、意想不到的品牌體驗。我們致力營造充滿活力和引人入勝的空間，藉此促進社區共融和歸屬感，加強社區凝聚和協作。 董事長致股東函 業績及股息 對2023年表現的分析，建議讀者參閱恒隆地產的《致股東函》。而在這最後一封《致股東函》中，本人會討論影響我們行業和業務的重大問題。 由於人民幣貶值及物業銷售收入減少，截至2023年12月31日止年度，整體收入微降1%至港幣108.81億元。租賃收入增加2%至港幣108.79億元。 本人於1991年1月1日出任本公司董事長時，公司的業務幾乎全集中在香港。（1980年代末，我們曾涉足泰國，在當地經營一家小型房地產公司，並擁有一座甲級辦公樓作租賃用途。我們也曾在澳洲和印尼購買資產。本人接任董事長後不久，我們便退出了所有非香港業務。）本人接任後首要做的，除了處理一些必要的高層人事變動，就是研究內地的經濟。結果，我們在1992年12月進軍上海。如今，內地收入佔我們租賃收入68%，而且這個佔比還在上升。這就是為何本人過去數年大量篇幅談論內地經濟和社會議題。那是爆炸性增長的時期，我們受益匪淺。 倘扣除物業重估的所有影響，股東應佔基本純利下降2%至港幣29.31億元。每股基本盈利相應下降至港幣2.15元。 計及物業重估的所有影響後，股東應佔純利增加3%至港幣28.11億元。每股盈利相應上升至港幣2.06元。 董事會建議派發末期股息每股港幣6角5仙，於2024年6月14日派發予於2024年5月10日名列股東名冊的股東。如獲股東批准，截至2023年12月31日止年度，每股股息總額為港幣8角6仙。 同期，我們身處的香港在1997年回歸祖國後，發生的變化同樣令人驚嘆。經濟繼續增長，商業活動如常。這就是為何本人在過往《致股東函》中提及香港的篇幅不及內地市場的多。後者對我們來說比較陌生，但也是我們未來的發展所在。然而，過去數年，香港進入了一個前所未見的新階段。因此，談談對香港的看法或許是本人作為董事長的最後職責。可以肯定的是，我們無意把總部遷往別處，沒有城市比香港更適合經營我們的業務。 回首 這是本人最後一次撰寫《致股東函》，因為本人快將卸下恒隆集團及其所有附屬公司（包括上市公司恒隆地產）的所有行政職務。這將於2024年4月26日生效，即我們下一屆股東周年大會舉行當天。此後，本人將擔任榮譽董事長。本董事會及恒隆地產的董事會已委任陳文博先生接任本人目前的所有職務。自2020年起，他一直擔任公司的副董事長。 鑑於上述轉變，本人這次會偏離本函一貫的格式。詳盡的營運業績可見於本年報其他部分。至於本人 容本人先聲明，不論1997年前還是今天，我們由始至終從未對香港失去信心。誠然，香港是有別於過去，但這並不代表香港如我一位美國朋友最近所寫的「已玩完」。香港現在只是不同了。我們應該了解是甚麼造就了這座城市昔日的樣子，又是甚麼令其成為如今的模樣。 誠然，香港在1997年前以及其後的成功，有一關鍵之處是不可持續的，那就是香港經濟過於依賴房地產，這情況直至最近才改變。據本人所知，1970年代起的殖民政策旨在有系統地製造樓市泡沫。由於政府掌控佔總量逾70%的未開發土地，只要刻意限量土地供應，便能輕易操縱地價走向。結果，數十年來，香港的地價和樓價一直高踞全球主要大都市。與房地產相關的政府收入通常佔其總收入30%至40%或以上，令利得稅和薪俸稅可維持在低水平，而且帶來許多好處：這吸引了外國企業來港、高樓價為香港市民帶來財富效應、這令經濟顯得活力十足，以及當時殖民宗主國可以盡斂財富。似乎所有人都得益。 首先，且讓本人回顧過去曾與我們股東分享的一次個人經歷。1995年6月，即香港回歸前兩年，一本西方商業雜誌刊登了一篇封面文章，表示「香港已死」。作者是本人的一位朋友，可惜現已離世。讀完文章後本人聯絡他，並前往美國東岸與他見面，指出他錯誤之處。他看似接受了本人的論據，並承諾發表另一篇文章，把本人的一些觀點納入其中。當這篇後續文章在1996年9月刊出，距離原文已經過了15個月，當中一半的篇幅是關於我本人的，而另一半則幾乎沒有表達本人的觀點。本人很失望，於是再赴美國華府見他。這次他提議若本人願意親自執筆，他將會刊登。本人答應了，但此文章最終在1997年1月才出版，即首篇文章刊登後19個月，香港的聲譽已受損。他第一篇文章的標題譁眾取寵，純粹是誹謗。 在1997年前中英談判期間，中國政府擔心英國政府會以高價盡量出售香港的土地，然後把收益帶回英國。因此，北京堅持在1997年前每年限售50公頃土地。地價事實上在1997年6月30日見頂，也就是英國管治香港的最後一天。真是離奇！在亞洲金融危機期間，地價曾短暫回落，但由於土地供應有限，地價再次持續急升。 另一方面，內地經濟在那些年間持續驚人增長，按年增幅經常達雙位數。香港對此有貢獻也有獲益。只要這種情況持續下去，高樓價似乎可以接受。然而，這也衍生了嚴重的社會問題。考慮到住宅面積中位數不到50平方米，以平均每戶三人計算，即人均面積僅約15平方米。這不過是內地的三分之一，以香港的經濟發展水平來說，這是世界上最低之一。社會不滿情緒高漲，某程度上加劇了後來的社會動盪。至少，高樓價為社會不滿情緒提供了一個方便的藉口。 這究竟是一名追求個人名利記者的偏見，還是出版社想推高雜誌銷量，抑或出於政治動機？我們永不知曉。 可幸的是，1997年後香港繼續繁榮，事實推翻了這位朋友的觀點。十年後，這本雜誌刊登了另一篇文章，承認當年他們錯了。（這篇同樣暢銷！）鑑於這段經歷，本人現在表達對香港的看法也大概有理。畢竟，本人應該是1997年前後，以個人身份最頻繁到訪西方國家說好香港故事的本地市民。 鑑於這些情況，房地產已成為主導香港經濟的首要支柱。其他傳統經濟支柱在1997年後也表現不俗，如金融服務、貿易（包括物流）和旅遊業等，並因中國的崛起而受益。但若論重要程度，無一可媲美我們房地產行業⸺它的供應鏈最長，從建築施工、家居裝修到地產代理等等。但長遠來看，擁有世界上最高的樓價又是否可取或可持續？ 他們只在乎自身的政治目的。綜觀世界，這不是香港獨有的現象，但在2020年6月頒布《港區國安法》前，香港政治內鬥尤其惡劣。在某種意義上，《港區國安法》的實施最終解除了數十年來樓價異常高企的魔咒，而《港區國安法》之所以有效，正是約束或消除了一些時任立法會議員自私而不當的行為。 猶如人生中和社會上的一切事物，禍福總是並存。降低樓價是必要的，因為有近半人口無力置業，而且長遠有利於香港的競爭力。然而，香港大多數業主或會受累於資產貶值。這也會對社會上較富裕的階層構成負面的財富影響。土地供應由短缺變成充裕，將逐漸改變市民既有的一個信念，就是投資物業永不會錯。這是香港社會遲早必須面對的過程。 那些年頭，似乎無人會費心討論這個問題。一方面內地經濟增長強勁，另一方面香港土地供應受人為限制，樓價只會持續上升。這對社會來說短期是喜訊，但長遠卻可能是問題。樓價已經高得令人咋舌。 樓價上升對社會的影響也許是最令人憂慮的問題。住宅單位面積不斷縮小；東京已相當擁擠，而香港的平均住宅面積只有其一半。年輕人無力置業成為了嚴重的社會問題。 除了地產業的轉變，另一個從根本改變香港社會的連帶問題是政治角色的轉變。1997年前，殖民宗主嚴格禁止這個議題。香港一直不被允許有民主，直至英國人意識到他們快將要被迫放棄這個地方。他們蓄意令香港1997年後變得難以管治，他們極之成功。一個經濟城市變成了政治叢林。 因為香港地少，甲級辦公樓的土地供應又短缺，所以租金居高不下。由於人口稠密、經濟強勁、工資水平持續上漲，故此零售空間也很昂貴。這些情況持續了數十年。 北京在談判香港回歸或起草基本法時，不知道有否預料到這一點。1997年後，似乎他們仍未意識到，又或是選擇不作為。但無可爭議的是，北京多年來在處理香港事務時太過寬鬆。記得當時常聽到：管治香港的最佳方法就是無為而治。他們誤信了大多數香港人，也低估了英國人。 本人在上文闡釋過為何1997年前的土地供應量被刻意壓低，過後再多一個原因。英國人在1997年前不久設立了一個公營機構負責賣地，這個賣地機制在1997年後大致沿用。然而，香港的政治和社會氛圍已變。決策者過於重視社會平等，阻礙了賣地，擔心遭反對政府的政客指控賤價賣地，令富裕的發展商得益。結果，土地成交量變得不合理地低，以致地價飆升。這漸漸釀成災難。 諷刺的是，反對政府的政客本應爭取大眾福祉，卻讓地產價格高企不下，嚴重傷害社會。事實是， 2000年代初，在一個很小型的私人晚宴上，本人有機會向一位來自北京的原部長級、曾是中英談判前線人物的朋友表達了對香港的看法。本人告訴他，當北京以為中國成功確保了香港回歸後會繼續繁榮安定，其實英國人已處處設陷。這位朋友對此大為不快，此後我們再也沒有見過對方。數年後，一些香港年輕人在街頭揮舞英國國旗抗議香港政府時，他終