恒隆地产2025年报

2高瞻遠矚65年4企業里程碑8財務摘要102025摘要18董事長致股東函24業務回顧70財務回顧86可持續發展96企業管治報告133董事簡介138主要行政人員簡介141董事會報告151獨立核數師報告156財務報表218十年財務概覽220詞彙222公司資料223財務日誌224上市資料 目錄 公司簡介 恒隆地產有限公司（香港聯交所股份代號：00101）是恒隆集團有限公司（香港聯交所股份代號：00010）的地產業務機構，致力締造優享生活空間。 我們的願景締造優享生活空間 作為一家具規模的頂級地產發展商，我們秉持「以客為尊」的服務理念為業務核心。我們多元化的物業組合覆蓋香港和九個內地城市，包括上海、瀋陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢和杭州（按開業年份排序）。我們在內地的物業組合均以恒隆廣場「66」品牌命名、定位高端，成功在內地奠定作為「城市脈動」的領導地位。 我們的使命聯繫顧客、社群、夥伴，實現可持續增長 我們的核心價值恪守恒隆下列核心價值以實踐「只選好的只做對的」的品牌理念： 恒隆積極引領房地產業推動創新卓越的可持續發展方案，並透過聯繫顧客和社群實現可持續增長。我們於2021年制訂以應對氣候變化、資源管理、福祉和可持續交易為四大優先議題的「25 x 25」可持續發展指標」（「25 x 25」），並於2025年圓滿達成既定目標。在此基礎上，我們進一步制訂20項以數據為本的2030年可持續發展目標，為下一階段發展提供清晰方向。這些目標為我們實現成為全球領先的可持續發展房地產公司的願景，以及於2050年達致價值鏈淨零溫室氣體排放，提供了明確的路線圖。 誠信永續卓越開明 恒隆地產―「只選好的只做對的」。 高瞻遠矚65年 2025年，恒隆慶祝成立65周年。恒隆集團及恒隆地產的年報封面，精選我們在10個城市*的代表性項目，既展現廣闊多元的業務版圖，亦藉此彰顯我們歷久彌新的傳承，以及源源不絕的發展動力。逾半世紀以來，我們參與塑造香港的城市面貌，並自1990年代起，策略性拓展於中國內地的業務布局。從V.1—扎根香港的發展基礎，到V.2—內地業務的擴展階段，再邁向V.3—聚焦於核心城市，透過審慎甄選的策略性投資，進一步提升既有資產的長遠價值。值此重要時刻，我們充滿信心迎接2026年的66周年誌慶，並將秉持追求卓越的承諾，持續推動可持續增長，為社區締造優享生活。 恒隆董事會成員及高級管理層於2025年9月22日的酒會上慶祝公司成立65周年 1987 1989 1999 1992 2025 2023 財務摘要 業績 物業租賃收入 2025摘要 簽訂港幣100億元五年期銀團貸款協議 恒隆地產獲得逾十家國際、內地及本地銀行支持，成功簽訂港幣100億元的五年期銀團貸款協議，反映銀行業界對公司財務實力充滿信心。該貸款將加强我們的資金流動性和多元性，更好把握未來的戰略投資機會。 推出全新共享工作空間NET• WORK 恒隆於香港中環渣打銀行大廈推出頂級共享工作空間NET• WORK，提供27間專屬辦公室及200多張共享工作枱，佔地超過13,000平方呎。這個專業「一站式服務」方案憑藉現代化設計和優越選址，加上我們在內地自營多功能辦公空間品牌「恒聚」的成功經驗，已吸引多家財富管理及專業服務企業進駐，租出率於2025年底約為80%。 恒隆減碳工作取得重大進展：中國內地營運物業中，全面採用可再生能源供電的比率已提升至80%，為實現2050年淨零碳排放目標邁出關鍵一步。截至2025年底，恒隆已購入約3.2億千瓦時可再生電力，超額達成內地物業組合25%用電來自可再生能源的2025年目標。 上海恒隆廣場三期擴建項目正式封頂 上海恒隆廣場三期擴建項目於6月封頂，為商場地面增加約3,080平方米的可租賃樓面面積，零售面積增幅達13%，而南陽路的公共空間亦擴大約3,850平方米。項目將引入全新零售、餐飲、健康及時尚生活概念，並增設活動空間，將上海恒隆廣場打造成更受追捧的頂級潮流生活地標。擴建部分預期於2026年下半年開幕。 「尋日銅年」主題展 為慶祝恒隆成立65周年，我們於銅鑼灣Fashion Walk精心籌備「尋日銅年」主題展，重溫銅鑼灣如何從「香港小銀座」發展成繁榮的現代商業區，並突顯恒隆在當中扮演的角色。活動除了設有致敬懷舊元素的互動式裝置，亦有城市遊導賞團，從恒隆旗下的地標到周邊歷史建築，一步步追溯銅鑼灣的燦爛歷史。 恒隆65周年慶祝酒會 9月22日，恒隆舉辦慶祝成立65周年酒會，邀請商業夥伴、租戶、投資者及社區持份者共襄盛舉，回顧集團如何從早期發展，蛻變成現今的高端綜合物業版圖。活動當日亦正式公布「恒隆V.3」策略框架—未來將透過資本高效、與現有資產高度協同的精選投資，持續拓展在核心城市的布局。 大埔宏福苑火災賑災基金 風雨同舟共赴時艱 因應大埔宏福苑嚴重火災，恒隆撥捐港幣1,100萬元成立「大埔宏福苑火災賑災基金」，為受影響居民提供經濟及住宿援助，其中1,000萬元用於災後復原工作。此外，恒隆亦免租提供鰂魚涌康蘭居20個服務式公寓單位，為期兩個月，協助災民過渡安置。 恒隆宣布撥款港幣1,100萬元成立「大埔宏福苑火災賑災基金」 杭州恒隆廣場分階段啟用 杭州恒隆廣場於2025年7月獲發完工證明書，迎來重要里程碑。綜合項目的商場、五座甲級辦公樓及杭州文華東方酒店將分階段啟用並為物業租合帶來收入，其中辦公樓E座已於11月下旬開始陸續交付使用，為項目的全面營運打響頭炮。 2025年恒隆數學獎 自2004年創立以來，恒隆數學獎一直展現恒隆於日益複雜的世界中，培育未來思想家與領袖人才的承諾。這項備受推崇的數學研究比賽於2025年反應踴躍，吸引來自逾50間香港中學、近100支隊伍參賽。多位享譽國際的數學家親赴香港擔任答辦會評審，並與入圍決賽的學生隊伍深入交流。頒獎典禮由香港特別行政區政府教育局局長蔡若蓮博士J.P.蒞臨主禮，並匯聚多位大學校長、教育界、商界及社會領袖，充分彰顯恒隆數學獎廣受認可的地位與深遠影響。 杭州恒隆廣場擴展項目 為了進一步深耕杭州市場，恒隆與百大集團簽訂為期20年的營運租賃協議，承租毗鄰杭州恒隆廣場的南北兩座杭州百貨大樓。此策略性擴展將新增約42,000平方米零售面積，相當於規模增長40%，顯著提升杭州恒隆廣場的規模和可達性；臨街面積同時擴充三倍，大大加强整體項目的可見度。 無錫恒隆廣場擴展項目 作為「恒隆V.3」策略下的重點舉措，恒隆簽訂20年期營運租賃協議，為無錫恒隆廣場新增約55,000平方米的商業空間。項目前身為無錫新世界百貨，落成後將擴大無錫恒隆廣場的總樓面零售面積38%至約169,000平方米，臨街面積亦會增加30%。重建後的物業將引入體驗式零售和社區生活空間，並無縫融合無錫恒隆廣場現有部分，吸引重視品味的年輕消費客群。 上海南京西路1038號商業營運項目 恒隆透過20年期營運租賃協議，取得南京西路1038號商業項目經營權，成為「恒隆V.3」策略下的又一重要例子。該項目將為恒隆位於南京西路的物業組合新增約96,000平方米總樓面面積，使總面積增加約44%，達到約312,335平方米。項目前身為梅龍鎮廣場，未來將重新定位為集零售、酒店及辦公空間於一體的綜合商業地標，給當地注入更强活力。 獎項及嘉許 恒隆憑藉對卓越的不懈追求，於2025年屢獲殊榮和肯定。重點獎項包括： 第十一屆香港投資者關係大獎2025— 香港綠色和可持續貢獻大獎2025—香港品質保證局 香港投資者關係協會 最佳投資者關係（主席 ／ 行政總裁)（中型股）最佳投資者關係（財務總監）（中型股）最佳投資者關係專員（中型股）最佳投資者關係公司（中型股）最佳投資者關係團隊（中型股）最佳投資者關係推介素材（中型股） 傑出可持續發展物業超卓貢獻大獎（房地產）—推動綠色環保 2025年蓋洛普全球卓越職場大獎—蓋洛普 第二十四屆香港職業安全健康大獎 職安健報告大獎—銅獎安全表現大獎（中小型企業組別）傑出獎 2025年第七屆中國卓越管理公司—德勤金獎（連續五年得獎） 2025亞洲最佳企業僱主獎—HR Asia 中國內地區域香港地區 環保建築大奬2025—香港綠色建築議會既有建築類別—大獎（室內設計）（恒隆辦公室煥新項目） 商界展關懷2025—香港社會服務聯會 (社聯)連續15年或以上獲頒「商界展關懷」標誌(領先表現) 2025年度RE100領袖大獎（RE100Leadership Awards）—氣候RE100 (Climate Group RE100)RE100最佳新晉企業獎(RE100Best Newcomer) 2024年度支持社企機構嘉許計劃—豐盛社企學會卓越支持社企機構大獎 董事長致股東函 2025年可謂非常充實，不乏可供討論的話題。我會挑選其中幾項我認為影響最大的議題，進行深入探討。 2025年下半年，我們在中國內地的物業組合持續改善，非高端市場帶動零售銷售額錄得強勁增長。這個令人鼓舞的趨勢始於上半年，期間銷售額同比降幅逐漸收窄，至下半年更錄得正增長。因此，我們的零售銷售額已連續五個季度向好。有投資者問，這何時才會更明顯地反映於租賃收入，對此我回應指：過去幾年我們致力提升基本租金，務求加強韌性，刻意放棄部分較不穩定的銷售租金，故零售銷售額上升於短期內不會完全轉化為租賃收入的相應增長。事實上，管理層對中短期的看法審慎，認為更明智的做法是維持防禦策略更長時間，寧願捨棄部分增長潛力以換取更大的下行風險保障。 我欣然向各位報告，恒隆旗下各個商場的客流量都維持高水平，延續2025年上半年的強勁表現。若結合上述零售銷售額趨勢一併考慮，在任何其他市場這都會被視為極佳的訊號；然而，基於幾個原因我仍保持謹慎：首先，我們的表現似乎與市場普遍擔憂的經濟放緩並不一致；其次，我仍看到重大的業務風險，從地緣政治和宏觀經濟，到科技領域（特別是人工智能），以及監管法規等。對於一家擁有並營運長週期、重資產業務的公司，我深刻明白上述領域中的任何單一風險，都足以對我們的業務構成重大影響，更遑論多項風險相互疊加。因此，我們的優先要務仍然是：提升可持續的經常性收入、降低槓桿比率、控制成本，並建立一個韌性與效率俱佳的企業。 2025年中期業績公布後，我們又宣布了兩項重要的「恒隆V.3」計劃：一項位於上海，另一項位於無錫。順帶一提，「恒隆V.3」是建基於我們在內地現有重資產投資的項目之上的輕資產業務線。這些「恒隆V.3」項目將顯著提升我們在部分核心城市的業務佈局，並對未來業務有長遠影響。 我在中期報告《致股東函》中已說明了推行「恒隆V.3」的主要原因，為方便讀者及內容完整起見，現於此再作簡要概述。 「恒隆V.1」是公司創辦人暨我已故祖父陳曾熙先生所奠定的業務模式，以在香港發展銷售住宅（發展物業）為主。「恒隆V.2」則是公司榮譽董事長、我父親陳啟宗先生的願景，拓展內地巿場後轉而專注以租賃為主的高端零售及商業物業（投資物業）。去年公布的「恒隆V.3」旨在於現有業務營運城市中，加入特定的策略性輕資產項目，以鞏固現有資產，同時借助它們營運新的租賃資產。 由於「恒隆V.3」主要涵蓋恒隆以長期租約營運的資產，我們能夠在資本開支顯著降低、項目週期大幅縮短的情況下，創造更多收入，從而提升回報表現。值得注意的是，這些新資產大多屬非高端物業，因此平均租金水平很可能低於我們的現有資產，而這是有意作出的選擇。 外界對我們現有商場的一項批評，是我們對非高端品牌，還有廣義的「社區營造」（placemaking）撥出的空間不足、關注不夠。為此，我們投入時間和精力改善非高端配套（涵蓋食肆、咖啡店、運動休閒、娛樂和服務等），同時加強宣傳及推廣活動。歸根究柢，具吸引力的非高端消費設施同樣能吸引我們的奢侈品顧客，因此我們將借助「恒隆V.3」平台擴大這些配套。某程度上，「恒隆V.3」等同於加大我們社區營造力度的同時，增加我們的可租賃樓面面積。 我們其他顯著的里程碑包括實現了「25 x 25可持續發展指標」，