恒隆地产2023年报

傳 承創 新永 續 恒隆集團及恒隆地產2023年報不但反映了我們引領創新的決心，更勾劃出我們為保育社區文化歷史所作的努力。除了建造集美學、時尚室內設計和優越服務於一身的世界級建築外，我們亦致力修繕歷史建築地標，並將這些珍貴古蹟融入整體項目設計。 為彰顯我們對保育文物的承諾，恒隆地產年報的封面設計以無錫恒隆廣場的城隍廟古建築群為主題，當中包括一座經過嚴謹修復後於原址重新搭建的十四世紀明朝戲台。 恒隆集團年報的封面則以天津恒隆廣場和毗鄰的原浙江興業銀行為主題，現代商場與百年建築新舊對比，饒富詩意。我們透過修復工程重現銀行原貌，並加入現代化設施，令這深蘊文化歷史的重要古蹟重獲新生。 這種創新與保育並重的發展策略，既突顯出我們「聯繫顧客、社群、夥伴，實現可持續增長」的使命，同時亦呼應恒隆的品牌理念 ――「只選好的只做對的」。 目 錄 62023摘要138董事會報告 12董事長致股東函147獨立核數師報告 28副董事長簡函152財務報表 34業務回顧214十年財務概覽 78財務回顧216詞彙 92可持續發展218公司資料 99企業管治報告219財務日誌 130董事簡介220上市資料 我 們 的願景締造優享生活空間 公司簡介 恒隆地產有限公司（香港聯交所股份代號：00101）是恒隆集團有限公司（香港聯交所股份代號：00010）的地產業務機構，致力締造優享生活空間。 我 們 的使命聯繫顧客、社群、夥伴，實現可持續增長 作為一家具規模的頂級地產發展商，我們以「以客為尊」的服務理念為業務核心。我們多元化的物業組合覆蓋香港和9個內地城市，包括上海、瀋陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢和杭州。我們在內地的物業組合均以恒隆廣場「66」品牌命名、定位高端，成功在內地奠定作為「城市脈動」的領導地位。 我 們 的核心價值恪守恒隆下列核心價值以實踐「只選好的只做對的」的品牌理念：誠信永續卓越開明 恒隆致力聯繫顧客、社群、夥伴，以實現可持續增長，在地產行業以引領優化的可持續發展方案見稱。繼制定了一系列2030年可持續發展目標及指標後，我們更進一步定下了25個將於2025年年底前實現的目標（「25 x 25可持續發展指標」或「25 x 25」），並承諾於2050年前實現淨零價值鏈溫室氣體排放，為應對重大可持續發展挑戰制定具體及可量化的措施，亦為我們矢志成為全球領先可持續發展房地產公司的目標定下明確議程。 恒隆地產―「只選好的只做對的」。 財務摘要 業績 以港幣百萬元計算（除另有註明） 財務比率 物業租賃收入 2023摘要 項目里程碑 「恒聚」於武漢恒隆廣場亮相 恒隆在內地第二個自營的多功能辦公空間「恒聚」憑藉創新定位和用途，成為優質企業的首選據點，吸引多家分別名列《財富》世界500強的製藥公司和入選中國500強企業的保險公司進駐。 香港228電氣道落成 最新落成的辦公樓項目228電氣道樓高22層，位踞北角商業區充滿活力的核心地帶，交通便利。項目提供精心設計的辦公室，低層則設零售空間。 打造更優越的個人化會員計劃及品牌活動 「恒隆66尊享季」 恒隆旗下的內地購物商場於6月舉行「恒隆66尊享季」年度活動，以意大利藝術家Joys di Padova的作品為設計原點，呈現極具藝術與時尚感的線下體驗空間，引領城市脈動。 昆明君悅居開啟預售 恒隆旗下住宅物業組合首個以酒店品牌命名的項目昆明君悅居，於10月正式開始預售。項目亦已開放展示中心及示範單位供準買家參觀。 無錫「恒隆府」正式封頂 無錫「恒隆府」於12月順利封頂，項目落成後將提供約570個住宅單位和1,000個停車位，並設有國際級尊貴會所和設施齊全的活動空間。 「恒隆會」形象煥新 為慶祝「恒隆會」成立6周年，品牌以煥新視覺形象示人，並為會員提供一系列升級權益和禮遇。我們亦推出全新恒隆會小程式，為會員提供更豐富及流暢的數碼化體驗。 「hello dollar」獎賞計劃於香港推出 全新「hello dollar」獎賞計劃於5月推出，為顧客提供更靈活的付款方式。在新計劃下，「hello恒隆商場獎賞計劃」會員在商場消費後可將賺取的hello積分兌換成hello dollar，在參與計劃的商戶當現金消費。 獎項及殊榮 恒隆的2022年年報榮獲15項獎項殊榮。 我們在各方面力臻完美，成就獲業界及多個獎項肯定。 濟南恒隆廣場榮獲CSVB中國商場價值榜「年度調改升級獎」銅獎 杭州恒隆廣場榮獲2023年「亞洲國際房地產大獎」（MIPIM Asia Awards）「最佳新建大型項目」金獎 恒隆企業網站在2023年w3 Awards中榮獲「網站—房地產」及「網站功能—最佳實踐」兩項金獎 恒隆地產連續第三年榮膺德勤「中國卓越管理公司」之一 恒隆地產於第九屆投資者關係大獎勇奪「最佳投資者關係公司（大型股）」及「最佳投資者關係專員（大型股）」兩項殊榮 由上海港匯恒隆廣場舉辦的「Gateway to HappinessCelebration Party」（「快樂觸手可及」）主題活動和「Pixar Fluffy Festival」主題活動在第13屆Global EventexAwards中分別榮獲銀獎和銅獎，並於2023年亞洲—太平洋史蒂夫®獎中榮獲4項大獎 在2023年繆斯創意大獎中，恒隆憑藉2022年聖誕倒數日曆榮獲白金獎，另外憑2023年企業月曆和企業網站設計獲得兩項金獎 香港山頂廣場在2023傑出服務獎中榮獲「傑出旗艦服務品牌」獎項 樂遊樂聚之隅 恒隆秉承「以客為尊」的服務宗旨，冀望透過貼心的個人化服務，為客戶和持份者締造恒隆獨有、意想不到的品牌體驗。我們致力營造充滿活力和引人入勝的空間，藉此促進社區共融和歸屬感，加強社區凝聚和協作。 董事長致股東函 業績及股息 儘管人民幣貶值，年內也沒有錄得物業銷售收入，截至2023年12月31日止年度，整體收入與2022年持平，達港幣103.16億元。全數收入來自租賃收入，較去年增長3%。 期內股東應佔基本租賃純利微升1%，至港幣41.77億元。然而，由於期內沒有物業銷售收入，倘扣除物業重估的所有影響，股東應佔基本純利只減少1%至港幣41.37億元。每股基本盈利相應下降至港幣9角2仙。 計及物業重估的所有影響後，股東應佔純利增加3%，至港幣39.70億元。每股盈利相應上升至港幣8角8仙。 董事會建議派發末期股息每股港幣6角，於2024年6月14日或前後派發予於2024年5月10日名列股東名冊的股東。如獲股東批准，截至2023年12月31日止年度，每股股息總額為港幣7角8仙。 業務回顧 對於大多數內地企業來說，2023年開局情勢大好，我們也不例外。嚴格的防疫措施在2022年12月突然解除，五至六周內便實現了全國群體免疫。至1月初，一切似乎回復正常。政府有望採取有力的措施刺激經濟，前景樂觀。 今年首四個月，市場表現確實甚佳，但後勢開始放緩。顯然，政府的刺激措施無法維持經濟的增長。市場情緒逐漸轉差，餘下月份都鮮有利好消息。 與2022年同期相比，2023年上半年的租戶銷售額增幅強勁，惟於下半年放緩。租賃收入增長方面亦出現類似情況。最近，政府似乎加大了刺激措施的力度，但這是否足以扭轉經濟放緩的趨勢還有待觀察。正如本人在最近的數封《致股東函》中提及，這不僅是金融或經濟問題，也是結構性問題。個人對消費，以至企業對再投資，都失去信心。在信心得以恢復之前，短期上揚難以持續。因此，本人認為這次經濟全面復甦需時，將以年計而非數個月的事。屆時，經濟結構有望比以前更健康，從而確保增長得以更持久。 正如以前的《致股東函》所述，自1999年12月我們內地首座商業物業開業，直至2022年的23年，我們的內地租賃物業組合按人民幣計算持續按年增長。得以實現此佳績，有賴內部增長和新增物業相結合。本人欣然告知各位，2023年我們再創新高，儘管沒有新增的樓面面積，我們在內地的商業租賃收入比以往任何一年都多。展望未來，2024年要再創佳績將會是一項挑戰，但我們定當盡力而為。畢竟，我們在非常疲弱的經濟下運營。 疫情期間和過後，奢侈品零售業是少數仍有不俗增長的行業之一。但過去數個月，其增速也有所放緩。這不是中國獨有的現象，全球皆然。事實上，縱觀全球大多數主要市場，中國的表現相對而言大概尚算可以接受，但其按年增速卻難以與過去多年相提並論。誠如一名專家所言，我們必須適應市場增長放緩的新常態。或許有一天中國會重拾高增速，但本人預計這難以在2024年實現。 一年前，本人曾指出2023年相信是表現不俗的一年。本人說對了，因為我們在內地的租賃收入確實創歷史新高。然而，業績並不如本人預期般好，因為經濟勢頭在全年內持續減弱。考慮到短期內難望迅速復甦，本人會闡述一下我們緩慢上行的淨債項水平。畢竟，近兩年來我們一直在利率趨升的環境下運營。 誠然，就目前的淨債項股權比率31.9%，以及年終的淨債項結餘約港幣450億元而言，我們的財務狀況相當穩健。若考慮到我們的業務性質，情況尤然，因為我們每年有超過港幣100億元的優質經常性租賃收入。此外，淨債項水平預計會在一兩年內見頂。管理層對我們的財務狀況頗為樂觀。話雖如此，我們正採取多項審慎措施來鞏固財務狀況，例如讓所有合資格的股東選擇以股代息，令我們可保留更多現金作營運之用。 然而，本人想說的要點不是財務方面，而是策略方面。我們的負債之所以在今天的水平，一個重要原因是2018年我們在杭州購入地塊並迅速施工。本人認為這是重要的策略舉措，並會在下文進一步闡釋。顯然，我們需要平衡財務穩定（特別是保持充足現金流）與必要的策略需要。做生意沒有免費的事，要奪得更長遠的策略優勢，必須付出短期的財務代價。 正如本人多年前撰述，在內地經營奢侈品零售購物商場，必須盡可能佔據以下優勢。首先，購物商場只應設於經濟非常活躍的城市。其次，必須是每個城市中的龍頭，而在上海和北京這兩個最大的內地市場，成為第二也無礙。本人稱之為龍頭的購物商場，其銷售額和盈利能力往往都是最高的。 不計香港，本人把中國城市分為三組。最佳一組僅有上海和北京，兩個城市分別都足以容納頂級時尚品牌開設多家分店，例如路易威登（Louis Vuitton）、迪奧（Dior）、香奈兒（Chanel）、愛馬仕（Hermès）、卡地亞（Cartier）和古馳（Gucci）這「六大巨頭」都能開五至六家分店。其中，每個品牌生意最好的兩家分店會佔據大部分的市場份額。 第二組城市包括廣州、杭州、成都、深圳、南京和武漢六大城市。這些城市的經濟規模龐大，每個奢侈品牌都可以開三至四家分店，但生意最好的旗艦店，其銷售額往往會大幅拋離其他分店，銷售額次高的分店利潤未必能媲美。換言之，一個城市內龍頭只會有一個或最多兩個。 第三組是指較好的所謂二線城市。每個城市只能容納一家或最多兩家分店，銷售額第二高的分店利潤通常已經大有不如。龍頭只能有一個。 第一組城市裏，上海恒隆廣場是上海銷售額最高的兩大購物商場之一。（我們沒有在北京開設購物商場。）事實上，上海恒隆廣場相信是整個內地市場效益最高的購物商場，即每平方米面積的銷售額在內地所有高端購物商場中最高。我們只受限於其規模，所以正致力擴充其樓面面積，本人下文會再向各位報告。 至於第二組城市，目前我們只在武漢開設購物商場，武漢在這一組城市中不是最頂級的。雖然武漢恒隆廣場啟業不久，但成績已經相當理想，商場仍在擴大市場份額，並且有機會在不久將來進佔市內的龍頭位置。 這就不得不提杭州。杭州恒隆廣場肯定有潛力成為該市的龍頭購物商場。廣州、成都、南京和深圳這四個城市，各自已經有一兩座主導市場的購物商場，不易取代。這就是為何杭州在策略上對我們如此重要，我們不能錯過2018年的買地機會。可幸的是，我們成功投得杭州的地塊，而且中標價完全在預算之內，我們有信心能打造杭州最優質的高端購物商場。 第三組城市的經濟規模較小，但若然能做到龍頭的話，利潤仍會非常可觀，就如我們的無錫恒隆廣場。無錫人口雖然不多，但家庭人均可支配收入卻位居全