房地产行业报告（2026.3.16-2026.3.22）：交易修复强于价格修复，边际改善信号增多

发布时间：2026-03-24 行业投资评级 房地产行业报告（2026.3.16-2026.3.22） 强于大市|维持 交易修复强于价格修复边际改善信号增多 ⚫投资要点 3月市场的确较1-2月更活跃，“小阳春”并非伪命题，尤其上海二手房放量已构成较强验证。本轮修复的结构性特征较鲜明：二手强于新房、上海强于其他一线、低总价强于高总价、核心区强于外围、交易修复强于价格修复。行业指数层面仍未摆脱下行压力，企业拿地溢价率及拿地意愿仍较低，说明市场对销售修复持续性和利润兑现能力仍缺乏足够信心。从量价调整深度来看，行业基本面底部正逐步临近，边际改善信号增多。 收盘点位2196.152周最高2436.1752周最低1870.99 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为186.28万方，本年累计新房成交面积为1562.67万方，累计同比-17.7%。30大中城市近四周平均成交面积为146.34万方，同比-21.4%，环比+43.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为38.85万方，同比-30.2%，环比+46.2%，二线城市近四周平均成交面积为78.54万方，同比-12.3%，环比+44.6%，三线城市近四周平均成交面积为28.95万方，同比-29.3%，环比-37.8%。上周14城商品住宅可售面积为7795.09万方，同比-3.47%，环比+0.06%，14城去化周期为20.6个月，其中一线城市去化周期为14.69个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为266.5万方，本年累计二手房成交面积为2282.91万方，累计同比-6.7%。20城近四周平均成交面积为209.16万方，同比-21.6%，环比+46.6%。截至2026/3/9全国城市二手房出售挂牌量指数为4.77，环比-10.3%，挂牌价指数为144.68，环比-0.13%。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为21宗，成交住宅类土地数量为27宗，新增供应商服类土地数量为30宗，成交商服类土地数量为50宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.96，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.27。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为9567元/平方米，溢价率为8.26%，环比+0pct，成交商服类土地楼面均价为1431.25元/平方米，溢价率为0.25%，环比+0.06pct。 近期研究报告 《 核 心 城 市 二 手 房 价 格 好 转 》-2026.02.09 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数下跌4.21%，沪深300指数下跌2.19%，房地产指数跑输沪深300指数2.02pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.39%，恒生综合指数下跌1.69%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.3pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为186.28万方，本年累计新房成交面积为1562.67万方，累计同比-17.7%。30大中城市近四周平均成交面积为146.34万方，同比-21.4%，环比+43.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为38.85万方，同比-30.2%，环比+46.2%，二线城市近四周平均成交面积为78.54万方，同比-12.3%，环比+44.6%，三线城市近四周平均成交面积为28.95万方，同比-29.3%，环比-37.8%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周14城商品住宅可售面积为7795.09万方，同比-3.47%，环比+0.06%，14城去化周期为20.6个月，其中一线城市去化周期为14.69个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为266.5万方，本年累计二手房成交面积为2282.91万方，累计同比-6.7%。20城近四周平均成交面积为209.16万方，同比-21.6%，环比+46.6%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2026/3/9全国城市二手房出售挂牌量指数为4.77，环比-10.3%，挂牌价指数为144.68，环比-0.13%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为21宗，成交住宅类土地数量为27宗，新增供应商服类土地数量为30宗，成交商服类土地数量为50宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.96，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.27。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为9567元/平方米，溢价率为8.26%，环比+0pct，成交商服类土地楼面均价为1431.25元/平方米，溢价率为0.25%，环比+0.06pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌4.21%，沪深300指数下跌2.19%，房地产指数跑输沪深300指数2.02pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.39%，恒生综合指数下跌1.69%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.3pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第15，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第6、第8。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：先导基电（+3.75%）、中国国贸（+1.05%）、浦东金桥（+1%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿景中国地产（+2.48%）、华润置地（-2.33%）、太古地产（-2.85%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：华润万象生活（+2.56%）、世茂服务（+0%）、建发物业（-0.39%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所