房地产行业“十五五”规划纲要解读：房地产高质量发展，更高水平住有所居

房地产高质量发展，更高水平住有所居——房地产行业“十五五”规划纲要解读 房地产高质量发展，更高水平住有所居 ——房地产行业“十五五”规划纲要解读 2026年03月13日 核心观点 ⚫事 件：“ 十 五 五 ”规 划 纲 要提 出“ 加 快 构 建 房 地 产 发 展 新 模 式 ，健 全 多 主 体 供给 、多 渠 道 保 障 、租 购 并 举 的 住 房 制 度 ，实 现 更 高 水 平 住 有 所 居 ”，并 从“ 完善 住 房 保 障 体 系 ”、“ 推 动 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 ”两 部 分 详 细 阐 述 。 推荐维持评级 ⚫住 房 保 障 体 系：1）在 保 障 房 方 面，“十 五 五”规 划 提 出“ 优 化 保 障 性 住 房 供给 ，强 化 城 镇 低 收 入 住 房 困 难 家 庭 住 房 保 障 ，更 好 满 足 住 房 困 难 且 收 入 不 高 的工 薪 群 体 基 本 住 房 需 求 ，逐 步 解 决 新 市 民 、青 年 等 群 体 的 阶 段 性 住 房 困 难 。加强 保 障 性 住 房 全 流 程 管 理 ，健 全 申 请 、轮 候 、配 租 配 售 、使 用 、退 出 等 管 理 机制 。探 索 配 租 型 、配 售 型 保 障 性 住 房 房 源 有 序 转 换 和 统 筹 使 用”。我 们 认 为按照“ 以 人 定 房 ”，保 障 房 主 要 满 足 具 有 住 房 困 难 人 群的居 住 需 求，并 有 望 通 过不 同 的 保 障 房 类 型 满 足 最 基 础 住 房 需 求 、 基 本 住 房 需 求 和 阶 段 性 住房需 求 。2）在 住 房 公 积 金 方 面，提 出“ 深 化 住 房 公 积 金 制 度 改 革 ，扩 大 使 用 范 围 ，支持 灵 活 就 业 人 员 参 加 住 房 公 积 金 制 度 ”。我 们 认 为 公 积 金 覆 盖 范 围 有 望 扩 大 ，公 积 金 贷 款 有 望 放 松 ， 如 公 积 金 贷 款 额 度 提 高 、 公 积 金 贷 款 利 率 下 降 等 。 分析师 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 ⚫房 地 产 新 模 式：1）在 基 础 制 度 方 面，“十 五 五”规 划 提 出“ 完 善 商 品 房 开 发 、融 资 、销 售 等 基 础 制 度 。推 行 房 地 产 开 发 项 目 公 司 制 和 融 资 主 办 银 行 制 ，支 持满 足 房 地 产 合 理 融 资 需 求 ，有 力 有 序 推 进 现 房 销 售 ”。我 们 认 为 此 次 提 出“ 开发 项 目 公 司 制 和 融 资 主 办 银 行 制 ”或为 城 市 房 地 产 融 资 协 调 机 制 的 进 一 步 延申 ，此 项 制 度 有 望 将 房 地 产 行 业 的 风 险构 成由 房 企 细 化 至 项 目 ，有 望 减 小 单一项 目 对 房 企 和 房 地 产 行 业 整 体 的 风 险 影 响 。在 此 基 础 上 ，未 来 房 企 的 经 营 有 望向 城 市 或 项 目 公 司 细 化 侧 重 。2）在 供 应 管 理 方 面，提 出“ 合 理 安 排 房 地 产 用地 规 模 和 布 局 ，促 进 土 地 供 应与存 量 住 房 、人 口 变 动 等 相 协 调 。充 分 赋 予 城 市政 府 房 地 产 市 场 调 控 自 主 权 ”。按 照“ 以 人 定 房 ”，主 要 根 据 人 口 居 住 需 求 适当 供 应 住 房；按 照“ 以 房 定 地 ”，主 要 根 据 需 要 建 设 的 住 房 和 需 要去化 的 住 房适 当 增 加 或 减 少 土 地 供 应 ，以 调 节 楼 市 的 动 态 平 衡 。3）在 存 量 盘 活 方 面，“ 推动 已 供 未 开 发 土 地 和 在 建 项 目 分 类 处 置 ， 推 进 存 量 商 品 房 和 闲 置 商 业 办 公 用房 盘 活 利 用 ”。按 照 目 前 现 房 销 售 表 现 计 算 ， 截 至2025年12月 末 全 国 待 售商 品 房 去 化 周 期 为29.97个 月，盘 活 存 量 房 有 望 降 低 楼 市 整 体 去 化 周 期 。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 1.【银河地产】推动地产高质量发展_十五五规划建议点评2.【银河地产】房地产行业深度_期待地产新征程_十五五规划前瞻3.【银河地产】着力稳定房地产市场，深入推进新模式_2026年政府工作报告点评4.【银河地产】行业点评_加快构建新模式，推进地产新篇章_三中全会专题研究5.【银河地产】房地产行业_2024年中期策略报告_静待地产新黎明 ⚫高 水 平 居 住：1）在 改 善 性 住 房 供 给 与“ 好 房 子 ”方 面，“ 十 五 五 ”规 划 提 出“ 因 城 施 策 增 加 改 善 性 住 房 供 给 。建 设 安 全 舒 适 绿 色 智 慧 的‘ 好 房 子 ’，实 施房 屋 品 质 提 升 工 程 和 物 业 服 务 质 量 提 升 行 动 ”。改 善 性 住 房 具 有 居 住 条 件 相 对较 好 、房 屋 价 格 相 对 高 、所 处 环 境 相 对 好 的 特 点 ，市 场 化 程 度 更 高 ，并 擅 长 通过 品 质 吸 引 居 民。2025年3月 ，住 建 部 发 布 国 家 标 准《 住 宅 项 目 规 范 》的 公告 ，从 多 方 面 提 高 房 屋 建 设 标 准 。2）在 住 房 租 赁 和 全 生 命 周 期 管 理 方 面，提出“ 规 范 发 展 住 房 租 赁 市 场 ，培 育 市 场 化 专 业 化 租 赁 企 业 。建 立 房 屋 全 生 命 周期 安 全 管 理 制 度 ”。《2025中 国 城 市 长 租 市 场 发 展 蓝 皮 书 》指 出当 前全 国 租房 人 口 近2.6亿 。 目 前 租 赁 住 房市 场以 个 人 出 租 为 主 ， 机 构 等 规 模 化 长 租 公寓 为 辅 ， 因 此 庞 大 的 租 赁 市 场 需 要 规 范 化 、 市 场 化 、 专 业 化 行 业 的 发 展 。 ⚫投 资 建 议 ：“ 十 五 五 ” 规 划 纲 要提 出推 动 房 地 产 高 质 量 发 展， 包 括 加 快 构 建房 地 产 发 展 新 模 式 ，健 全 多 主 体 供 给 、多 渠 道 保 障 、租 购 并 举 的 住 房 制 度 ，实 现 更 高 水 平 住 有 所 居 等 ， 主 要 侧 重 住 房 制 度 、 新 模 式 、 高 水 平 居 住 等 三 个 方面 。行 业 整 体 有 望 从 过 去 的 快 速 发 展 转 变 为 高质 量发 展 ，并 从 房 屋 供 应 、公 积金 制 度 、基 础 制 度 、供 应 与 存 量 管 理 、住 房 租 赁 、全 周 期 管 理 等 多 个 维 度 实 现。随 着 行 业 逐 渐 进 入 高 质 量 发 展 阶 段 ，行 业 估 值 或 迎 来 整 体 修 复 ，头 部 房 企 凭 借低 融 资 成 本 和 核 心 区 域 高 市 占 率 的 优 势 ， 有 望 通 过 估 值 修 复 实 现 整 体 的 β机会 。我 们 看 好 ：招 商 蛇 口 、保 利 发 展 、华 润 置 地 、华 润 万 象 生 活 、滨 江 集 团 、新 城 控 股 、招 商 积 余 、龙 湖 集 团 ；建 议 关 注 ：1）优 质 开 发 ：绿 城 中 国 、中 国海 外 发 展 ；2）优 质 物 管 ：绿 城 服 务 ；3）优 质 商 业 ：恒 隆 地 产 ；4）代 建 龙 头 ：绿 城 管 理 控 股 ；5） 中 介 龙 头 ： 贝 壳-W、 我 爱 我 家。 ⚫风 险 提 示 ：全 球 和中 国 宏 观经 济 不 及 预 期 的 风 险；房 价 大 幅 波 动 的 风 险 ；人 口增 速不 及 预 期 的 风 险 ； 城 镇 化 发 展 不 及 预 期 的 风 险 ； 物 价 大 幅 波 动 的风 险 ； 政 策 推 进 和 实 施 不 及 预 期 的 风 险 ； 房 屋 销 售 不 及 预 期 的 风 险。 目录Catalog （一）优化保障房供应、使用和管理............................................................................................................4（二）公积金制度改革..............................................................................................................................5 （一）基础制度.......................................................................................................................................7（二）供应管理.......................................................................................................................................8（三）存量盘活.......................................................................................................................................9 （一）改善性住房供给与“好房子”..........................................................................................................11（二）住房租赁与全生命周期管理.............................................................................................................11 四、投资建议......................................................................................................................................15 （一）估值............................................................................................................................................15（二）重点公司.....................................................................................................................................16（三）投资建议...................................................................................................