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行业点评报告：自然资源部38号文定调，土地市场进入存量时代

房地产 2026-03-12 开源证券 dede

事件背景：自然资源部发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），旨在优化土地、海洋、林业、草原等自然资源供给和管理机制，保障国家重大基础设施、民生项目及新兴产业发展。
用地规划流程提速：政策优化整体流程，提升自然资源要素配置效率；省级政府统筹“十五五”新增建设用地指标，限制建设用地无序扩张；城镇开发边界内成片开发征地不再单独编制方案，缩短征地周期，利于城市更新和保障房项目快速落地；零星地块供应渠道打开，土地市场热点转向中心城区更新改造。
严控增量土地，盘活存量市场：政策建立新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，新增城乡建设用地原则上不超过盘活存量土地面积；新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发。全国土地市场进入“存量时代”，地方政府通过城市更新、低效用地再开发等方式获取发展空间。截至2026年2月末，全国28个省市拟使用专项债收购闲置存量土地总金额超7700亿元，实际发行超3350亿元。
投资建议：政策推动普通商品房开发转向以存量更新为核心的高质量发展阶段；房企需深度参与城市更新、旧改、产业园区运营、保障性住房建设等存量盘活项目；推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企（绿城中国、建发国际集团等）、住宅与商业地产双轮驱动的房企（华润置地、新城控股等）、服务品质突出的优质物管标的（华润万象生活、绿城服务等）。
风险提示：行业销售恢复不及预期、融资改善不及预期，房企资金风险加大；政策放松不及预期。