土地供应“缩量提质” 自然资源部38号文点评

行业点评|房地产 证券研究报告2026年03月15日 土地供应“缩量提质” 自然资源部38号文点评 核心结论 自然资源部、国家林业和草原局联合发布的《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）。这份文件旨在为“十五五”规划重点项目提供要素保障，核心是调整土地供应逻辑，主要内容为： 1、新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。 2、年度新增城乡建设用地规模，原则上不得超过盘活存量土地的面积。 我们的看法： 38号文并不是要给房地产开发土地供应“断供”。“新增建设用地”，是指通过农转用审批，将耕地、林地等农用地转为建设用地的增量，其指标历来都是用于保障国家重点建设项目和基础设施的用地需求。而房地产开发用地绝大多数来源于存量建设用地——如旧城改造、低效用地再开发，以及规划确定的城镇建设用地范围内通过招拍挂出让的土地。这些土地本身已是建设用地，不属于新增建设用地范畴。因此38号文关于新增建设用地的表述并不是要给房地产开发“断供”，而只是符合常规用途的表述。 分析师 周雅婷S080052305000113828881824zhouyating@research.xbmail.com.cn 建立“增存挂钩”机制将倒闭存量盘活。文件规定，年度新增城乡建设用地规模，原则上不得超过盘活存量土地的面积。这意味着地方政府要想获得更多新增用地指标，必须先处置好辖区内的闲置、低效和批而未供的土地，用“增量”倒逼“存量”盘活。政策引导和市场重心已全面转向盘活存量空间。城市更新将是未来很长一段时间的重要领域。 相关研究 房地产：他山之石—海外国家房地产周期研究之英国2026-02-04房地产：当月销售金额同比降幅收窄—百强房企1月销售数据点评2026-02-02房地产：看好地产温和复苏，重视产业链机会— —地 产 、 建 材 、 消 费 联 合 专 题 报 告2026-01-31 支持通过简化流程为存量开发提速。针对城中村改造中常见的“边角地、夹心地、插花地”，文件规定，零星土地（面积原则上不超过项目总面积的10%），若用于保障性住房、公用设施营业网点等民生用途，可办理新增用地审批和供应。这为盘活城市零星土地资源提供了路径。 投资建议：38号文是房地产长效机制的关键一环，它给行业带来的不是“断供”，而是指导地方政府未来供地“缩量提质”盘活存量，对地产供给端长效机制的建立起到推动作用。对于投资上我们认为38号文着眼未来，板块短期波动仍受政策和成交因素影响较大，维持对板块短期博弈行情的看好，继续推荐二手房交易中介龙头贝壳、区域龙头滨江集团、优质国企越秀地产，具备估值修复潜力民企新城控股。建议关注央国企行业龙头华润置地、中国海外发展、品质类房企绿城中国。 风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。 行业点评|房地产 西部证券—投资评级说明 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 联系地址 联系地址：上海市浦东新区耀体路276号12层北京市西城区丰盛胡同28号太平洋保险大厦513室深圳市福田区深南大道6008号深圳特区报业大厦10C 联系电话：021-38584209 免责声明 本报告由西部证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告仅供西部证券股份有限公司（以下简称“本公司”）机构客户使用。本报告在未经本公司公开披露或者同意披露前，系本公司机密材料，如非收件人（或收到的电子邮件含错误信息），请立即通知发件人，及时删除该邮件及所附报告并予以保密。发送本报告的电子邮件可能含有保密信息、版权专有信息或私人信息，未经授权者请勿针对邮件内容进行任何更改或以任何方式传播、复制、转发或以其他任何形式使用，发件人保留与该邮件相关的一切权利。同时本公司无法保证互联网传送本报告的及时、安全、无遗漏、无错误或无病毒，敬请谅解。 本报告基于已公开的信息编制，但本公司对该等信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断，该等意见、评估及预测在出具日外无需通知即可随时更改。在不同时期，本公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。对于本公司其他专业人士（包括但不限于销售人员、交易人员）根据不同假设、研究方法、即时动态信息及市场表现，发表的与本报告不一致的分析评论或交易观点，本公司没有义务向本报告所有接收者进行更新。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供投资者参考之用，并非作为购买或出售证券或其他投资标的的邀请或保证。客户不应以本报告取代其独立判断或根据本报告做出决策。该等观点、建议并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素，必要时应就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。本公司以往相关研究报告预测与分析的准确，不预示与担保本报告及本公司今后相关研究报告的表现。对依据或者使用本报告及本公司其他相关研究报告所造成的一切后果，本公司及作者不承担任何法律责任。 在法律许可的情况下，本公司可能与本报告中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，投资者应当考虑到本公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。对于本报告可能附带的其它网站地址或超级链接，本公司不对其内容负责，链接内容不构成本报告的任何部分，仅为方便客户查阅所用，浏览这些网站可能产生的费用和风险由使用者自行承担。 本公司关于本报告的提示（包括但不限于本公司工作人员通过电话、短信、邮件、微信、微博、博客、QQ、视频网站、百度官方贴吧、论坛、BBS）仅为研究观点的简要沟通，投资者对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准。 本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“西部证券研究发展中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。如未经西部证券授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担。本公司保留追究相关责任的权力。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 本公司具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：91610000719782242D。