土地供应“缩量提质” 自然资源部38号文点评

核心结论

自然资源部发布的《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）旨在为“十五五”规划重点项目提供要素保障，核心是调整土地供应逻辑，主要内容包括：

1. 新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。
2. 年度新增城乡建设用地规模，原则上不得超过盘活存量土地的面积。

看法

38号文并非要给房地产开发土地供应“断供”。“新增建设用地”是指通过农转用审批将农用地转为建设用地的增量，其指标历来用于保障国家重点建设项目和基础设施用地需求。房地产开发用地绝大多数来源于存量建设用地，如旧城改造、低效用地再开发等，这些土地本身已是建设用地，不属于新增建设用地范畴。因此，38号文关于新增建设用地的表述并非要给房地产开发“断供”，而是符合常规用途的表述。

关键措施

1. “增存挂钩”机制：年度新增城乡建设用地规模原则上不得超过盘活存量土地的面积，推动地方政府处置闲置、低效和批而未供土地，用“增量”倒逼“存量”盘活。城市更新将成为未来重要领域。
2. 简化流程：针对城中村改造中的“边角地、夹心地、插花地”，若用于保障性住房、公用设施营业网点等民生用途，可办理新增用地审批和供应，为盘活城市零星土地资源提供路径。

投资建议

38号文是房地产长效机制的关键一环，推动地方政府未来供地“缩量提质”盘活存量，对地产供给端长效机制的建立起到推动作用。短期板块波动仍受政策和成交因素影响较大，维持对板块短期博弈行情的看好，推荐贝壳、滨江集团、越秀地产，关注华润置地、中国海外发展、绿城中国。

风险提示

1. 房地产政策调控效果不及预期风险。
2. 商品房销售复苏不及预期风险。
3. 开发商资金链缓解情况不及预期风险。