限价取消，新房变局

2024年开始，杭州、上海、深圳、合肥几个核心城市陆续取消限价，一线城市中仅剩余北京未全面取 消限价，二线城市中天津、厦门等未取消限价，其他绝大多数城市新房市场步入“无限价时代”。 限价取消，可分为两层含义，第一层是“取消地价限价”，即土拍溢价率取消上限。第二层则是“取消房价限价”，即取消新房房地联动价，竞拍土地时，开发商销售可以自主定价，不再设置对应的商品房销售价格上限。“取消地价限价”一般出现在“取消房价限价”之前，例如上海在2024年6月取消土拍溢价率10%的上限，2024年9月开始陆续取消新房房地联动价。限价取消之后，楼面价相继上涨。上海2024年住宅成交楼面价突破3万元/平米，达到3.7万元/平米，溢价率11%，突破10%。进入2025年，住宅成交楼面价再上涨至4.4万元/平米，对应溢价率16%，均创2017年以来新高。 新房涨价受到推盘地段、产品类型等诸多因素影响。不过以上海为例，取消限价后，新房整体呈现“更贵”、“更大”、分化加剧的特征。 特点一：新房“更贵”。成交总价维度，新房单套成交总价上移。700万以上新房成交套数占比逐渐占据半壁江山，2021年时仅为22%，2025年已升至48%。 房管局数据显示，上海新房成交套数于2021年见顶，达到17.5万套，随后震荡下滑，2025年成交10.2万套，仅为峰值的58%。 参考中指院披露的成交明细，可以发现，2021年到2025年，新房成交总套数震荡下滑的同时，平均成交总价明显上移。2021年，上海700万以上新房成交套数占比不到1/4（22%），而2025年已接近1/2（48%）。这其中1000万以上的新房套数2021年仅占比12%，而这一比例到2025年已上升至29%。 2000万以上豪宅盘房子成交套数占比也明显上升。2021年总价2000万以上、3000万以上的房子分别占比3%、1%，而2025年占比分别达到8%、5%。 从新房单套成交总价上移时间点来看，2021-2024年上移速度相对平缓，2025明显加速。以700万以上新房成交套数占比为例，2021-2024年由22%升至40%，年均4.5个百分点。而2025年从40%升至48%，增幅达到8个百分点。 特点二：新房“更大”。“9070政策”取消后，新房套均面积增加，从2021-2023年的112-114平米增至2025年的125平米。 2024年3月-2025年10月，上海分阶段取消“9070”政策政策，该政策执行的近20年内，新房市场积累了较多的“小户型”库存。 政策取消后，新房成交套均面积明显增加。2021-2023年新房成交套均面积在112-114平米之间，2024年达到122平米，2025年进一步升至125平米。 直观来看，大房子的供给增加。2021-2023年120平米以上的新房成交套数占比在26%左右，2024年达到33%，2025年进一步升至37%。 特点三：刚需盘每平米单价向下，豪宅盘单价则向上。 刚需盘新房成交单价整体呈现出震荡小幅下降态势，2025年相比房价峰值（多出现在2022年/2023年），单价降幅基本在4%以内。例如总价500-600万元新房，成交单价峰值为5.3万元/平米（2023年），2025年成交单价均值为5.08万元/平米，降幅约4%，900-1000万新房，2025年成交单价较峰值2023年约下滑2%，其他价位段成交价格走势可参见表1。 豪宅盘方面，近几年成交单价整体延续上涨。从中指院明细数据来看，对于总价1400万以上新房来说，2025年成交单价相比2024年多数有2%-6%左右的涨幅，2025年相比2022年多数有超过10%的涨幅。涨幅最大的是4000万元以上豪宅盘，2025相对2024涨4%，2025年相对2022的涨幅则达到39%，年平均涨幅近10%。这背后可能是核心区豪宅盘的供给相对稀缺，即使近年供给放量之后，供需缺口仍然存在。 新房库存去化周期，豪宅缩短，刚需盘拉长。2025年底与2024年底相比，300平以上新房去化周期缩短5个月至18个月。而120-140、140-180、180-300平的去化周期上升了4-8个月，120平以下新房去化周期升幅最大，达到12个月。 去化周期分化背后，是多个豪宅楼盘得益于位置核心性、稀缺性，出现首批推盘即售罄的情况，例如绿城潮鸣东方、外滩瑞府、康定壹拾玖等。而对于刚需盘购买者来说，仍存在“观望情绪”，等待房价继续下滑，或等待新楼盘层高突破3米后获得更好的产品品质。 总结来看，上海新房涨价，更多是供给端因素推动，豪宅热卖带来的贡献功不可没。而细究豪宅热卖的背后，有着土地端、产品规则优化的双重推动。土地端，限价取消政策，叠加政府推地核心化，带来了楼面价迅速提高。产品端，“好房子”新规发布，通过优化计容规则，让新房在合规前提下显著提高得房率，增加 产品“可售面积”，提高新房定价权。再叠加“9070”时代、限价时代积累了较多小户型、装修标准低的库存，开发商更倾向于建设豪宅，补足市场豪宅供应缺口，促进产品去化。而刚需盘，虽然也得益于好房子规范落地，产品品质上升、套内面积增加，不过目前库存去化周期仍然承压，压力更多来自于需求端购房者观望情绪。 以上海地产走势来看，未来新房市场走势可能面临三大不确定因素： 第一，供给端，关注限售解除后的二手房供给增加带来的替代效应。2021-2023年市场较为火热，触发限售条件的房源相对较多，五年限售要求下，对应在2026-2028年陆续解禁，其中2026是首个解禁年份，随着二手次新房入市，对类似质量新房形成一定程度的替代效应。 来自限售解禁的冲击，目前暂无可参考城市，主要是由于全国仅有北京、上海两个城市仍存在限售政策，其中北京自2017年即开始限售，市场热度相对较高时开始解禁，而上海限售政策是2021年才开始执行。 第二，需求端，关注层高标准提升后带来的观望效应消退。2025年5月，住建部发布《住宅项目规范》，要求新审批、新开工项目层高不得低于3米，而此前刚需盘层高多数在2.8-2.9米，豪宅层高普遍超过3米。该规范的发布，使得购房人存在“观望情绪”，意图等待新产品落地后再进行对比选房。结合落地时间来看，这类层高不低于3米的新产品预计于2026下半年开始零星预售，2027年批量入市，当前购房者可能仍处观望期。该政策是全国层面政策，不过一线企稳回升是一个关键信号。 第三，豪宅盘热度能否长期维持。前期多个板块地王陆续形成商品房供给，豪宅盘市场的竞争也在增加，同时也面临由于“成本过高”导致定价过高的问题。豪宅盘去化情况仍值得继续关注，若去化走弱，可能影响土拍市场开发商拿地信心。 风险提示 高溢价率获取土地后，产品去化情况存在不确定。地产行业政策存在不确定性。 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040002联系电话 资料来源：中指院，华西证券研究所 资料来源：中指院，华西证券研究所 资料来源：中指院，华西证券研究所 资料来源：中指院，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。