江苏省城市更新产权归集案例汇编

江苏省城市更新产权归集案例汇编 目录 1.南京市石榴新村项目（多元主体、拆除重建/新增供地）...................................................................................................12.南京市化建二村项目（多元主体、原址翻建）..............63.扬州市“广陵有盐”项目（多元主体、原址翻建/保留建筑）...................................................................................................94.常州市大丼村、陈家塘村项目（多元主体、原址翻建/新增供地）.................................................................................125.南京市钟岚里项目（单一主体、保留建筑）................156.苏州市林园路地块项目（单一主体、拆除重建）........177.苏州市西墩新村项目（单一主体、原址翻建）............208.无锡市星州花园酒店项目（单一主体、拆除重建/部分保留建筑）.................................................................................239.徐州市“沛城壹号”项目（单一主体、保留建筑改造/拆除重建）.....................................................................................26 南京市石榴新村项目 一、案例概况 石榴新村项目位于南京市秦淮区朝天宫街道丰富路，距新街口900米，占地面积1.6万平方米，共涉及居民388户，大多数是C级、D级危房。项目范围内有21块边角地、插花地，未确定权利主体，2户直管公房，2家企业。388户中5户无土地证和房产证，267户无房产证，27户无土地证。 按照群众意愿，该项目确定以“原地重建+多元安置”方式进行城市更新，实施前制定了以异地安置、原地参与更新、货币补偿为主的多种实施方案，选择异地安置82户，原地更新259户，其余采取货币补偿等其它形式。 二、问题与困难 1．权利主体确认难。在产权归集过程中，由于权利人产权意识不强、分散登记等多种原因，导致权利人在继承、公房承租、企业改制等多方面未完善登记手续，给城市更新中权利人的确认带来困难。 2．物权变化复杂。石榴新村项目采用政府主导、权利人自愿参与的更新政策。在产权归集过程中，一是部分权利 人通过货币补偿、异地置换等方式，退出城市更新项目。二是部分权利人通过继承、原地更新等方式参与到城市更新中。三是出于土地资源合理利用、建设项目规划有序的角度，对项目周边“边角地”“插花地”“夹心地”进行整合一并供地。在此过程中，物权演变复杂。 三、应对措施 根据原权利人参与更新的方式不同，南京市主要采取以下方式进行产权归集： 1．更新前，明晰城市更新的权利人。（1）对于通过继承获得权利的，可通过公证继承、司法判决等途径明确继承人，暂不具备申请不动产登记条件的，继承人视同权利人参与城市更新；继承人不明确的，可将遗产管理人制度引入到城市更新工作中，由遗产管理人代理继承人参与城市更新。（2）对于承租公房的，提供公房买卖契约、公有住房审批表、公有住房测算表等符合不动产登记的权属来源材料，经审核与确认该承租人已履行完购买公房程序后，承租人可确认为权利主体参与更新；公房承租人与所有人无法达成协议的，由公房所有人作为更新主体。（3）涉及改制企业的，已纳入改制资产的，以改制后的企业作为更新主体；未纳入改制资产的，由原企业的上级主管部门作为更新主体。 2．更新中，参与原地更新的权利主体和新增供地的第 三方更新主体共同组成权利主体，将更新单元的土地使用权归集至权利主体名下共同共有。（1）原权利主体选择货币补偿、异地置换导致退出城市更新的，其所享有的国有建设用地使用权及房屋所有权由原权利人申请注销登记或转移至第三方更新主体。（2）依据规划将周边“边角地”“插花地”“夹心地”等存量国有土地以划拨的方式供给第三方更新主体，第三方更新主体新增为城市更新的权利人。（3）原权利主体选择参与更新的，在其房屋拆除后，与其余更新权利人共同申请将国有建设用地使用权及房屋所有权变更为国有建设用地使用权。 四、案例评析 多元主体参与更新。此种模式的城市更新体现政府主导，并充分尊重原权利人意愿，将复杂分散的多元主体的产权，通过较为简单的方式进行了归集，同时避免多次转移带来的税费问题。 加强土地供应政策优化出台。将存量国有土地按划拨方式供应，与现行《划拨用地目录》和政策要求相冲突，实施企业难以达到利益最大化的发展需求，导致企业参与更新的意愿不高，在土地供应方面，需进一步研究出台支持城市更新的针对性政策。 明晰安全责任主体。参与原地更新的权利主体和新增供地的第三方更新主体共同组成权利主体，并以此办理规划建设手续，后续建设安全主体责任难以明晰。 保障相关物权延续。房屋拆除后，原权利人只享有土地使用权，至更新后重新取得房屋所有权，期间的物权无法得到有效保障，造成抵押权悬空，在此方面需要进一步研究有效的物权延续方式。 南京市化建二村项目 （多元主体、原址翻建） 一、案例概况 化建二村项目位于南京市栖霞区燕子矶街道化新北路，更新对象为化建二村02幢住宅楼，共4层24户，占地面积约260平方米，土地权利性质为划拨，建筑面积约1263.06平方米。该房屋建于上世纪70年代，经鉴定为C级危房，严重影响住户居住安全。 为改善居住条件，2020年初，按原址、原面积、原高度“三原原则”对02幢住宅楼进行翻建，2020年7月完成建设。该项目原权利人为02幢24户业主，其中23户权利人为个人，1户权利人为“中国化学工程第十四建设公司”，该企业于2008年已改制为“中国化学工程第十四建设有限公司”。 二、问题与困难 1．产权归集涉及资产转移税费。该城市更新项目涉及多个权利主体，既包含个人、又包含企业，从整合分散产权、统一项目管理、消除登记障碍的角度，需要进行产权归集，而归集到一个主体产生的相关税费对更新个体来说负担较大。 2．企业改制资产权利主体确认困难。该项目涉及一家企业已改制，未在更新前办理土地有偿使用手续，将不动产登记至改制后企业。建成后，对企业来说，因资金困难，短时间内仍无法补办用地手续，难以完成更新后不动产登记。 三、应对措施 1．全体权利人组成更新主体。原权利人（包括个人和企业）组成共同体参与城市更新，在其房屋拆除后，更新权利人共同申请将国有建设用地使用权及房屋所有权变更为国有建设用地使用权。 2．补办用地手续完成企业权利归集。原1套房屋权利人为“中国化学工程第十四建设公司”，后改制为“中国化学工程第十四建设有限公司”，企业改制已超过5年，且土地用途不符合《划拨用地目录》，为避免国有资产流失，按规定办理土地有偿使用手续后，中国化学工程第十四建设有限公司作为权利主体参与城市更新。 四、案例评析 简化环节降本增效。该项目由原权利人依据其原有不动产权利直接参城市更新，项目的的建设主体、权利主体自始至终均为原全体权利人，未采用归集到一个权利主体的模式，避免因资产转移产生税费，降低了成本，在提高居民参与此类城市更新的积极性的同时增加了城市更新的活力和动力。 强化融资支持提升企业参与更新积极性。该项目中涉及一家企业改制，补办土地有偿使用手续对企业造成较大资金压力。根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》，需进一步落实城市更新相关税费减免政策，鼓励各类金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下积极参与城市更新，强化信贷支持。 扬州市“广陵有盐”项目 （多元主体、原址翻建/保留建筑） 一、案例概况 “广陵有盐”项目位于扬州市广陵区广陵路269号，用地面积约10793平方米，总建筑面积约7656平方米，项目范围内的二分明月楼、贾氏盐商住宅及四岸公所等建筑均为国家重要文保建筑，项目整体在广陵古城范围内。 为实现新旧空间的有机交织与共生，历史文脉传承与多元文化融合，从2019年开始，扬州市广陵历史文化名城保护有限公司作为更新及实施主体分阶段、分片区开展城市更新。项目秉持“留改拆”并举、以保留利用提升为主的更新原则，对三处文保建筑、原广陵小学教学楼、东关招待所等既有建筑进行改造更新，并开展周边环境综合整治，对少量建筑进行拆除、改建。 二、问题与困难 1．建筑用途丰富、形态多样，更新模式难以统一。项目范围内既有住宅、商铺，又有文保建筑，建筑用途多样，难以采用统一的方式进行更新。 2．权利主体多元、产权归集难度大。既有古城居民私 人住宅的个人主体，还有二分明月楼、原广陵小学、明月幼儿园、广陵路沿街商铺等公、私单位主体，权利主体类型复杂。 3．建设手续不全、登记覆盖率低。通过调查发现，项目区内不动产“两证”不齐、手续不全、登记率低的问题普遍存在，权利确认难度大。 三、应对措施 政府指定扬州市广陵历史文化名城保护有限公司按照以下方式进行产权归集。 1．权利保留一批。二分明月楼等文保建筑保留原产权主体不变，由原产权单位直接参与城市更新。 2．资产划转一批。项目范围内原广陵小学、明月幼儿园由广陵区政府协调相关单位，将资产产权划转至名城保护有限公司。 3．买卖转移一批。对项目范围内的广陵路沿街商铺等资产，由名城保护有限公司开展协议转让工作，街道配合参与矛盾协调。具备过户条件的，办理产权过户至名城保护有限公司；不具备过户条件的，办理原产权注销，待后续改造完成后对保留建筑以挂牌方式处理。 4．依法征收一批。对东关招待所293平方米街道闲置 资产、四岸公所868平方米有租约公房及广陵小学4户职工宿舍等产权情况复杂、难以通过协议转让方式归集的资产，依法启动征收程序。 5．以“带建筑挂牌”实现产权归集。除权利保留一批，其余土地及保留建筑通过“带建筑挂牌”方式完成产权归集。新的受让人凭出让合同，补办保留建筑的建设工程规划许可手续，通过房屋安全鉴定模式，按规划用途，申请房屋所有权及土地使用权的不动产登记。 四、案例评析 该项目涉及多种途径的权利归集，最终统一到第三方更新主体名下（文保建筑除外），归集程序简单、路径清晰。 细化全流程更新方案，提升城市更新的可操作性。实际更新过程中面临多项问题，一是因用地范围内较多商业用途资产划转和买卖，涉及高额税费，对于转让双方来说，更新成本较高；二是该项目在古城范围，部分权利人已去世，继承人不明确，权利归集难度较大；三是大部分更新后建筑仍需保留原风貌，翻建后，新的权利主体重新办理建设手续时，较难达到消防要求。需探索多选方案供更新参与人选择，设计全流程工作细则，指导更新参与人实施更新，申请不动产登记，提升权利人参与城市更新的意愿。 常州市大丼村、陈家塘村项目 （多元主体、原址翻建/新增供地） 一、案例概况 大丼村、陈家塘村项目位于常州市钟楼区新闸街道，占地面积为3.92公顷，总用地面积为0.12公顷，均为集体建设用地，自主更新项目研究范围内共涉及105户。更新项目一期位于上述更新地块中部，南临大丼路，北侧、东侧及西侧都为现状住宅。更新范围为大丼村的6户居民原宅基地及周边的区域。 二、问题与困难 1．产权清晰但权证不齐。一期项目6户中有1户只有土地证无房产证，1户只有房产证无土地证，其余4户的土地证和房产证面积均少于实际使用面积。 2．新增配套用地需办理用地手续。改造提升党群服务中心、增加相关配套公共服务设施和公共绿地等用地手续需研究解决。 3．产权归集未有先例。参与自主更新的居民，需实现房屋拆除新建后位置腾挪、优化布局，如何厘清宗地设立、权利归集