江苏省城市更新产权归集案例汇编

案例概况与问题

江苏省城市更新产权归集案例汇编涵盖了南京市石榴新村、化建二村，扬州市“广陵有盐”，常州市大丼村、陈家塘村，南京市钟岚里，苏州市林园路地块、西墩新村，无锡市星州花园酒店，徐州市“沛城壹号”等8个城市更新项目。这些项目涉及多元主体和单一主体参与，采用拆除重建、原址翻建、保留建筑等多种更新模式，但在产权归集过程中面临权利主体确认难、物权变化复杂、税费负担重、登记手续不全等问题。

应对措施

针对不同项目的问题，江苏省采取了多种应对措施：

1. 明晰权利主体：通过公证继承、司法判决、公房买卖契约等方式确认权利主体，引入遗产管理人制度处理继承不明确的案例。
2. 产权归集方式：包括货币补偿、异地置换、划拨供地、协议转让、征收等，将分散产权整合至单一主体或共同主体名下。
3. 简化流程降本增效：如化建二村项目由原权利人直接参与更新，避免税费问题；大丼村、陈家塘村项目采用“三级确认”和“债权式归集”方式，简化流程。
4. 政府主导与支持：如“广陵有盐”项目由政府指定实施主体，通过多种方式归集产权；“沛城壹号”项目由土地储备中心收储后重新出让。

案例评析与结论

1. 多元主体参与：体现政府主导，尊重原权利人意愿，但需优化土地供应政策，明晰安全责任主体，保障物权延续。
2. 简化环节降本增效：如化建二村项目避免税费问题，提高居民参与积极性。
3. 强化融资支持：落实税费减免政策，鼓励金融机构参与，提升企业参与更新积极性。
4. 细化全流程方案：如“广陵有盐”项目需探索多选方案，设计全流程工作细则，提升可操作性。
5. 明晰流程提升意愿：如大丼村、陈家塘村项目通过“权利确认——权利补缺——共同委托”实现更新，提高参与意愿。
6. 探索权利主体一致路径：如林园里项目以社区居委会作为立项主体，但缺乏上位政策支持。
7. 集中收储、分步处置：如星州花园酒店项目通过政府主导实现产权集中管理，创新权利归集方式，减轻企业负担。
8. 带建筑挂牌出让：如“沛城壹号”项目通过“带建筑挂牌”方式出让，避免资产转让税费，但需结合征收等方式完成权利归集。

总体而言，江苏省城市更新产权归集案例展示了多种有效路径，但也需进一步完善政策，简化流程，降低成本，提升参与积极性，确保城市更新顺利实施。