房地产市场2026：克拉科夫

核心观点与关键数据

• 城市概况：克拉科夫是波兰重要的经济中心，拥有丰富的历史遗产和以知识经济、创新驱动为特点的现代经济。近年来，当地劳动力市场结构正在演变，商业服务部门正从简单的流程模式转向高级技能和研发活动的枢纽。克拉科夫不仅是成熟且现代化的现代商业服务部门的所在地，还在零售、物流和酒店等其他房地产市场中提供了增长机会。
• 办公市场：克拉科夫是波兰领先的区域办公市场，总库存量和租赁活动均排名第一。2025年，需求达到历史峰值，确认了该城市作为主要租赁地的地位。IT和知识密集型租户占租赁量的41%。租户偏好集中在高质量、面向未来的资产上，2025年租赁的85%是在获得绿色认证的建筑物中进行的。2025年，现有库存的空置率为18.4%，新供应有限，预计空置率将在短期内逐渐下降。2025年，甲级建筑物的租金保持稳定，范围为每平方米每月14.00至18.00欧元。
• 零售市场：克拉科夫的现代零售市场以租户组合和可用零售格式的多样化为特征。2025年，克拉科夫大都市区的零售库存总额约为658,000平方米，位居波兰最大的零售市场第六位。2025年，零售市场在有利的经济环境中运营，空置率保持在2.6%，低于波兰八个最大都市区的平均水平。主要零售物业包括Bonarka City Center、Galeria Bronowice、Zakopianka零售公园和Galeria Krakowska。
• 仓储市场：克拉科夫的仓储市场是波兰工业和物流部门一个相对较小但稳定的部门，提供有限的供应和持续的租户需求。2025年，克拉科夫大都市区新仓储物业的交付量明显放缓，完成面积超过42,000平方米，与2024年相比下降了75%。2025年底，克拉科夫大都市区可立即提供的现代仓储空间不到33,000平方米，空置率为2.8%，同比下降0.4个百分点。2025年，仓储市场正在全国范围内放缓发展活动，预计未来几个季度将出现显著的新供应下降。
• 酒店市场：克拉科夫是波兰主要的旅游目的地之一，2024年的游客数量超过了大流行前的水平。酒店市场强劲的立场源于休闲旅游、商务旅行和MICE部门的强大组合。2025年，克拉科夫的酒店市场继续扩张，入住率超过去年水平，接近2019年的大流行前水平。克拉科夫酒店市场的结构高度多样化，最大份额的客房供应集中在4星级（约占43%）和3星级（约占33%）部门。克拉科夫是波兰领先的优质酒店市场，拥有该国最多的5星级酒店，共有22个项目提供近2,000间客房。
• BTR市场：克拉科夫的Build to Rent（BTR）市场以强劲的基本面为特征，得益于稳定且结构性的需求、低空置率和租金上涨。截至2025年底，克拉科夫BTR市场的总库存量增长至4,900套，占全国总供应量的18.5%。2025年，BTR市场继续动态扩张，新增供应量与去年同期相比增加了五倍，约1,500个新床位投入运营。克拉科夫目前拥有10个PBSA设施，提供近5,200个床位，使其成为波兰最大的私人学生住房市场，占全国库存的28%。
• 投资市场：2025年，波兰的投资市场总体上处于上升势头，克拉科夫继续保持作为一级区域目标的地位。得益于其规模和强大的需求驱动因素，办公市场继续提供广泛的机会组合，吸引了主要的国际机构和国내投资者。2025年，克拉科夫的办公投资额接近1.22亿欧元，占波兰主要区域城市办公资本投入的37%。波兰的投资市场在2025年稳步复苏，克拉科夫继续保持作为一级区域目标的地位。预计投资市场将在2026年稳定下来，并过渡到扩张阶段，这得益于有利的大背景、较低的融资成本、坚实的职业指标以及国内外资本的活跃活动。