胜遇信用月报：万科再次反转，2026年地产能否筑底回暖？

胜遇信用月报 市场回顾与观点： 本月信用债市场总发行量和净融资额环比、同比均呈现增长，其中民企发行量和净融资额同比、环比同样呈现增长。低评级主体（AA及以下）总发行量和净融资额同比、环比均有所增长，其中低评级民企总发行量和净融资额同比、环比同样呈增长态势。信用风险方面，月内尚无新增违约主体，万科债券展期后，市场再传小作文：深圳将提供800亿元人民币继续救助万科。本月具体分析详见下文。 目录： 一、本月重点信用事件与分析 万科再次反转，2026年地产能否筑底回暖？ 二、信用债发行情况 三、新增违约 四、评级变动 一、本月重点信用事件与分析 万科再次反转，2026年地产能否筑底回暖？ 12月万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）债券展期方案被否决后，经过多方博弈，持有人“争取”到 了更优的展期方 案：兑 付40%+60%展期一年，随后“21万科02”、“22万科MTM004”、“22万科MTM005”均于春节前完成40%本金和应付利息的兑付。 2月11日，市场传出“小作文”：万科此前违约及债务重整方案被高层否决，深圳正准备为万科准备提供一项价值约800亿元人民币的救助方案，其中包括增发股票募集约200亿元。万科债券有所反弹，基本均站上40元关口，个别债券涨至50元左右。 此外，1月31日万科公布2025年业绩预告，预计2025年全年归属于上市公司股东的净利润约为-820亿元，扣除非经常性损益后的净利润约为-800亿元，并总结原因：（1）房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位，报告期内房地产开发业务结算利润主要 对应2023年、2024年销售的项目及2025年消化的现房和准现房库存，这些项目的地价获取成本较高，导致报告期结算毛利总额大幅减少；（2）因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值；（3）部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损；（4）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。 截至目前，万科尚未公布2026年1月经营状况，其他房企方面：（1）新城控股，2026年1月实现商业运营总收入约12.01亿元，比上年同期增长3.36%；实现合同销售金额约7.14亿元，比上年同期下降29.79%；销售面积约14.78万平方米，比上年同期增长27.85%。（2）龙湖集团，2026年1月实现经营性收入22.7亿元，同比增长5.09%；实现合同销售金额约24.5亿元，同比下降45.07%；销售面积约30.0万平方米，同比下降11.24%。（3）保利发展，2026年1月实现签约金额156.17亿元，同比减少13.31%；签约面积73.00万平方米，同比减少5.45%。需要注意的，以上业绩表现有春节错位的一定原因。 行业方面，2026年1月30大中城市销售面积528.03万平方米，环比下降52.98%，结束了自2025年8月以来的连续环比上涨，其中2025年12月环比涨幅达到了45.28%。一方面，今年1月的下滑有假期临近的重要原因，另一方面也需要注意，今年1月同比依然下滑，降幅约为21.66%，创2019年以来的新低；2025年12月同比同样是下降的，降幅约为26.75%。 政策方面，2月25日上海公布沪七条，分别从限购政策松绑、公积金贷款优化和房产税调整三方面优化：非沪籍居民购买外环内住房的社保/个税年限从3年缩短至1年；社保/个税满3年的非沪籍居民可在现有政策基础上，在外环内增购1套住房；持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，可在全市购买1套住房，无需社保/个税证明；首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和绿色建筑政策最高可达324万元；已 使用过公积金贷款的家庭，在上海无房或仅有1套且已结清贷款的，可再次申请公积金贷款；多子女家庭购买第二套住房，贷款额度在最高额度基础上再上浮20%；自2026年1月1日起，上海户籍家庭成年子女购买属于家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。上述政策出台前，上海房价已迎来小幅反弹，第三方数据显示除奉贤和崇明两区外，2026年2月上海所有区房价均实现小幅反弹，全市环比涨0.4%。同时，据wind数据显示，北京和上海的二手房挂牌价格指数在长期单边下跌后迎来“喘息”。 当下，房地产的金融时代已经结束，地产行业不再承担拉动我国经济增长的任务，房子也回到最根本的居住属性，行业的企稳一方面来源于近几年出清后的结构改善，另一方面来源于居民的真实居住需求。同时，在持续的价格下跌之后，房价不断接近房子价值，也是地产有望止跌的背景。但需要注意的风险是，对于地产企业而言，2025年大面积亏损是“预售制”下正常的结果，2026年需要关注现金流能否改善，而利润表的修复继续滞后。对于行业而言，2025年1季度也曾出现短暂的回暖，但随后的快速下行击碎了市场预期，2026年同样需要注意此情形重现的可能。最后，即使行业出现筑底回暖，一定会呈现显著的区域差异，一线和核心二线机会更大，三四线及以下城市困难重重，尤其是那些人口净流出的区域。 二、信用债发行情况 本月信用债市场总发行量和净融资额环比、同比均呈现增长，其中民企发行量和净融 资额同比、环比同样呈现增长。低评级主体（AA及以下）总发行量和净融资额同比、环比均有所增长，其中低评级民企总发行量和净融资额同比、环比同样呈增长态势。 2026年1月，信用债共发行12318.01亿元，发行量环比增长16.10%，同比增长4.45%；净 融 资 额4,990.29亿 元 ， 环 比 大 幅 增 长236.72%， 同 比 增 长1,751.64亿 元 。 民 企 发 行 量1,270.80亿元，环比大幅增长346.08%，同比大幅增长104.05%，民企净融资额为759.99亿元，环比增长1,593.58亿元，同比大幅增长193.15%。低评级主体（AA及以下）发行1262.13亿元，环比增长50.38%，同比增长6.54%，净融资额85.24亿元，环比增长342.26亿元，同比增长442.18亿元；低 评级 民企 发行171.00亿元，环 比 大幅 增长2342.86%，同比大 幅增长1700.00%，民企净融资额63.46亿元，环比增长180.70亿元，同比增长58.47亿元。总体来看，信用债市场总发行量和净融资额环比、同比均呈现增长，其中民企发行量和净融资额同比、环比同样呈现增长。低评级主体（AA及以下）总发行量和净融资额同比、环比均有所增长，其中低评级民企总发行量和净融资额同比、环比同样呈增长态势。 三、新增违约 1、本月新增展期债券： （1）2026年1月7日，“H21鑫苑1”，发行人鑫苑(中国)置业有限公司，展期，违约日债券余额合计5.00亿元，违约利息合计4,175.00万元； （2）2026年1月8日，“H1碧地03”、“H19碧地3”、“H1碧地02”，发行人碧桂园地产集团有限公司，展期，违约日债券余额合计33.02亿元； （3）2026年1月8日，“H21宝龙3”、“H19宝龙2”、“H21宝龙2”、“H0宝龙04”，发行人上海宝龙实业发展(集团)有限公司，展期，违约日债券余额合计31.83亿元； （4）2026年1月22日，“H1万科02”，发行人万科企业股份有限公司，展期，违约日 债券余额合计11.00亿元，违约本金合计10.32亿元，违约利息合计4,107.76万元； （5）2026年1月26日，“H20禹洲1”，发行人厦门禹洲鸿图地产开发有限公司，展期，违约日债券余额合计8.46亿元，违约本金合计0.72亿元，违约利息合计1,705.87万元； （6）2026年1月28日，“鑫荃1次”、“HPR1优”，发行人天津鑫荃商业保理有限公司，展期，违约日债券余额合计4.80亿元，违约本金合计4.80亿元，违约利息合计8,488.81万元。 2、本月新增违约债券： （1）2026年1月22日，“H1阳城01”，发行人阳光城集团股份有限公司未按时兑付本息，违约日债券余额10.00亿元，违约本金合计10.00亿元，违约利息为6,900.00万元。 四、评级变动 报告声明 1.本报告仅供丝路海洋（北京）科技有限公司（本公司）客户使用。2.本报告所载的所有内容均不构成投资建议，任何投资者须对任何自主决定的行为负责。任何投资者因信赖本报告而进行的投资或其他行动并由此产生的任何损失，均由投资者自行承担，本公司不承担任何法律责任。3.本报告所载的所有信息均以本公司认为准确、可靠的来源获取，但本公司不保证本报告所述信息的准确性和完整性，本报告的使用者不应认为本报告所载的信息是准确和完整的而加以依赖，本公司不对因本报告所载信息的不合理、不准确或遗漏导致的任何损失或损害承担任何责任。4.本报告是本公司依据合理的内部程序独立做出的，所载的观点仅是报告当日的观点，且上述观点后续可能发生变化，在不同时期，本公司可能会发出与本报告观点不一致的研究报告，本公司不承担及时更新和通知的义务。5.本公司对本报告的所有信息表达与本公司业务利益存在直接或间联不做任何保证，相关风险请本报告的使用者独立做出评估，本公司不承担由此可能引起的任何法律责任。6.本报告的版权归本公司所有，未经本公司书面许可任何个人和机构不得以任何形式复制、翻版、篡改、引用、刊登或发表等。7.本公司发布的报告和信息适用法律法规规定的其它有关免责规定。8.以上声明内容的最终解释权归本公司所有。