北悉尼办公室市场分析
核心观点与市场表现
- 积极前景：投资者寻求核心区域外的价值，北悉尼办公室市场表现积极。
- 主要驱动因素：高激励水平、新供应增加、优质写字楼吸纳量强劲。
- 市场分化：不同等级写字楼需求差异明显，优质写字楼需求旺盛。
关键数据
- 北悉尼：
- 优质写字楼吸纳量13,717平方米，其中高端写字楼吸纳量6,348平方米。
- 2025年净吸纳量正增长，交易额达9.27亿澳元。
- 优质写字楼净租金平均945/平方米（年增长1.8%），激励平均40%。
- 新增供应主要来自Lendlease的Victoria Cross Over Station Development（56,926平方米）。
- 未来开发计划有限，仅Stockland的Affinity Place项目可能调整用途。
- Macquarie Park：
- 空置率升至24.0%，净吸纳量-39,981平方米。
- 优质写字楼空置率23.4%，净吸纳量-20,688平方米。
- 新增供应主要来自Stockland的17 Khartoum Road（10,035平方米）。
- 未来仅15 Khartoum Road（2026年H1）有新增供应。
- 优质写字楼净租金480/平方米（年增长2.1%），激励升至41%。
- St Leonards：
- 唯一净吸纳量正增长的市场（2,942平方米），空置率降至29.1%。
- 优质写字楼空置率降至23.4%，净吸纳量3,802平方米。
- Crows Nest地铁开通提升区域吸引力，Deicorp Five Ways项目即将动工。
- 优质写字楼净租金671/平方米（年增长0.4%），激励42%。
- Chatswood：
- 空置率降至18.5%，为悉尼郊区最低。
- 优质写字楼空置率31.0%（2025年7月）降至18.5%。
- 未来无新增供应，租金基本持平。
- 优质写字楼净租金647/平方米，激励42%，有效租金下降8.5%。
投资市场
- 投资活动回升：2025年最大交易为Pacific Highway（2.2亿澳元，核心收益率8.8%）。
- 收益率软化：北悉尼优质写字楼收益率7.5%，较悉尼CBD核心市场有显著折扣。
- 投资吸引力提升：租赁基本面改善、交通连接性增强及收益率优势推动投资需求。
总结
北悉尼办公室市场表现强劲，优质写字楼需求旺盛，但开发计划有限。Macquarie Park空置率较高，租金增长受限。St Leonards受益于地铁开通，Chatswood空置率最低但租金持平。投资市场因收益率软化而吸引力增强，未来投资活动有望回升。
