市场需求分化：租户与投资者青睐顶级资产
北悉尼市场呈现明显分化，租户需求集中于优质甲级写字楼，而投资者则更关注核心CBD资产。随着市场情绪改善，预计2025年下半年租户和投资者需求将持续增长。
北悉尼市场：
- 需求分化：甲级市场吸纳量达8,069平方米，空置率从17.8%降至15.7%；次级市场吸纳量为-11,582平方米，空置率升至26.1%。
- 顶级资产表现强劲：100 Mount Street、1 Denison Street和118 Mount Street等顶级写字楼持续保持高出租率，得益于悉尼地铁和维多利亚十字站的交通便利性。
- 供应情况：现有办公库存912,690平方米，其中甲级资产占比43%（十年前为27%），未来主要新增供应来自Lendlease的Victoria Cross OSD（55,000平方米，2026年Q1完工）。
- 租金与激励：甲级净租金年增2.3%至930元/平方米，但激励平均达39.5%，导致净有效租金下降1.4%；次级市场租金年增0.5%。
麦考瑞公园：
- 空置率创新高：整体空置率22.2%，次级市场空置率26.1%，吸纳量为-21,683平方米；甲级空置率20.6%，吸纳量为-9,207平方米。
- 新增供应：Stockland的M_Park（约25,000平方米）将于2025年下半年完工，其中17 Khartoum Road已全部签约。
- 租金与激励：甲级净租金持平于470元/平方米，激励升至40%，导致净有效租金下降3.2%。
圣利奥拿斯：
- 市场复苏：整体空置率微降至29.7%，唯一实现正吸纳量（1,088平方米），主要得益于甲级市场吸纳4,480平方米（超五年均值）。
- 供应吸收：疫情时期新增供应已逐步被市场消化，Deicorp的Five Ways混合用途开发项目（8,000平方米）即将动工。
- 租金与激励：甲级净租金年增1.5%至669元/平方米，激励升至40%，净有效租金下降3.2%。
聊天木：
- 空置率上升：整体空置率升至20.2%，主要因甲级市场吸纳量为-9,277平方米（空置率31.0%），次级市场吸纳2,429平方米（空置率10.0%）。
- 租户变动：UGL迁出2,400平方米，Ventia计划迁至North Sydney的Victoria Cross OSD。
- 租金与激励：甲级净租金年增2.5%至647元/平方米，激励升至40%，净有效租金下降6.7%。
交易与回报：
- 交易活动低迷：2024年仅两笔交易（Barings收购North Sydney写字楼，海外投资者购入116 Miller Street），但近期有多项目进入市场，预示2025年下半年交易量回升。
- 收益率软化：北岸市场收益率受租赁疲软和投资者转向CBD影响持续下降，North Sydney甲级收益率7.25%，较CBD溢价122基点（历史最高）。
- 投资机会：全球及国内降息周期下，投资者信心增强，北岸市场因收益率优势成为资本部署热点。
