核心观点与市场表现
- 澳大利亚首都堪培拉办公室市场在2025年下半年表现稳健，整体空置率降至10.2%，为自2021年中以来最低水平，与市场10年移动平均值持平。
- 主要商务区（Civic和Parliamentary）的空置率分别降至13.0%和1.7%，得益于积极的净吸纳量，但Civic区空置率仍高于长期平均水平，主要由于2024年以来大量新供应进入市场。
- 租户需求持续强劲，2025年下半年净吸纳量为10,129平方米，全年累计16,923平方米。
开发 pipeline 与供应情况
- 2025年新增供应53,789平方米，其中两个项目完成交付，包括Capital Airport Group的9–11Molonglo Dr项目（19,703平方米）和Morris Property Group的1 City Hill项目（34,086平方米）。
- 未来供应活跃，预计2026年上半年将有62 Constitution Ave和15 Sydney Ave项目完成，1A Constitution Place项目预计2026年下半年完成，19 National Circuit项目预计2027年完成。
- 新增供应将增加核心区域优质办公空间的可及性，缓解供应压力。
租金水平与增长
- 主要商务区租金持续上涨，2026年1月主要净面租金同比增长5.0%，达到602/平方米，平均485/平方米。
- 次级净面租金同比增长3.6%，达到495/平方米，平均379/平方米。
- 优惠力度略有上升，主要商务区优惠为28.1%，次级为30.0%。
投资交易与资本价值
- 2025年投资总额396亿美元，主要交易包括Amalgamated Property Group收购Anzac Park West（7200万美元）和Sirius Building（3050万美元）。
- 国内资本偏好公共行政租户支撑的稳定收入资产。
- 主要商务区收益率自2024年中稳定在7.1%（主要）和8.4%（次级），支撑资本价值回升，主要资本价值同比增长6.1%，次级增长5.6%。
- 市中心收益率同样稳定，主要8.7%，次级9.9%，与主要商务区溢价164基点。
未来展望
- 开发 pipeline 持续释放将增加核心区域优质空间供应。
- 强劲租户需求支撑租金增长和资本价值恢复。
- 国内资本持续关注稳定收入资产。
