26年春节新房成交量低于2325年二手房成交量高于2325年上海优化限购

新房与二手房：40城新房成交面积环比-65.2%，同比-79.1%。 18城二手房成交面积环比-68.8%，同比-77.6%。 库存与去化：12城新房库存面积环比-0.2%，同比-4.3%。 去化周期为21.3个月，环比+1.4个月，同 26年春节新房成交量低于23-25年，二手房成交量高于23-25年；上海优化限购、公积金和房产税政策（第8-9周周报） 新房与二手房：40城新房成交面积环比-65.2%，同比-79.1%。 18城二手房成交面积环比-68.8%，同比-77.6%。 库存与去化：12城新房库存面积环比-0.2%，同比-4.3%。 去化周期为21.3个月，环比+1.4个月，同比+7.4个月。 土地：百城土地成交建面环比-44.3%，同比-49.4%；楼面均价环比-26.2%，同比-52.9%；溢价率3.65%，环比+1.7pct，同比-0.3pct。 26年春节假期新房成交量低于23-25年春节，二手房成交量高于23-25年春节。 55城新房成交套数1302套，22城二手房成交套数228套，新房成交套数较25、24、23年春节下降22%、13%、53%，二手房成交套数较25、24、23年春节增长107%、84%、470%。 26年春节55城新房日均成交套数145套，较25、24、23年春节下降30%、23%、64%，22城二手房日均成交套数25套，较25、24、23年春节增长84%、63%、343%。 政策：2月25日上海发布“新七条”。 1）限购调整：非本市户籍居民，社保/个税年限满1年，外环内限购1套，外环外不限套数；社保/个税年限满3年，外环内限购2套，外环外不限套数。 对于持有居住证满5年及以上的居民，全市范围限购1套，无需提供社保/个税证明。 2）公积金贷款政策调整：一、家庭购买首套房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，若叠加多子女家庭和绿建上浮，最高额度可达324万元。 二、对多子女家庭购买二套的，最高额度上浮20%。 三、落实公积金“认房不认贷”。 3）房产税调整：对购房人于未成年时已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。 我们认为，新政一定程度上增加了购买资格，降低了购房成本，有利于促进本身有购房需求/计划的购房人入市，我们预计短期对于成交量回升将起到一定效果，但后续持续性仍待观察。 投资建议：当前房地产行业仍然面临一定压力，防范地产及相关风险仍是首位。 我们认为，市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期也可能会倒逼政策尽快出台。 26年地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置。 节奏上，可能会出现两个拐点，一个是Q1末左右的“政策拐点”，一个是Q4左右的“基本面拐点” 从投资建议角度来说，“政策拐点”需提前布局，“基本面拐点”机会持续时间会更长，持续性的修复仍要待价格止跌回稳。 “政策拐点”可能会体现在供需端政策积极性提升，“基本面拐点”主要指需求好转的明朗度，主要体现在二手房价格的降幅收窄。 从投资主线来说，部分房企在25年计提减值相对充分，26、27年减值压力减轻，在此变化之下有反转可能性；部分持有性商业地产公司已提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。 建议关注：华润、滨江、招蛇、建发；保利置业；华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。 风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。