房地产行业周报（2026年第9周）：上海宽松限购，越秀摘得广州马场核心地块

核心观点与关键数据

• 板块表现：第9周（2月23日-3月1日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.6%，在31个一级行业板块中排名第24位。A股板块内涨幅第一为黑牡丹（12.7%），港股板块内涨幅第一为碧桂园（22.4%）。
• 政策要闻：
  • 上海：放宽限购政策，缩短非沪籍居民购房社保或个税年限，允许符合条件的非沪籍居民增购1套住房，持《上海市居住证》满5年者可购房。优化公积金贷款，提高最高额度至324万元，优化贷款套数认定，扩大多子女家庭购房支持范围。自2026年1月1日起，成年子女购买唯一住房暂免征收房产税。
  • 淮安：实施新建商品住房购房补贴、企业团购人才房补贴、赡养老人购房补贴，加大新生儿和多孩家庭购房支持力度，实行多孩家庭子女入学入托“长幼随学”。
  • 长春：调整公积金使用政策，涉及灵活就业人员缴存提取、新增“其他住房消费支出”提取情形、优化电梯提取情形、调整异地全款购房提取时间、提高贷款额度、支持现役军人贷款及二套贷款利率调整等。
  • 广州：南沙区发布青年人才购房补贴政策，符合条件的青年人才可一次性领取3万元购房补贴。
• 销售端：
  • 新房：第9周20城商品房成交面积134万方，环比增加1013%，同比减少44%。一线城市成交面积25.6万方，同比减少67%。累计年初至今20城成交面积1137万方，同比减少25%。
  • 二手房：第9周11城二手房成交面积124万方，环比增加8547%，同比减少48%。一线城市二手房成交面积52.5万方，同比减少53%。累计年初至今11城二手房成交面积1329万方，同比增加17%。
• 融资端：本周仅浦房集团发债，类型为一般公司债，票面利率1.86%，发行期限5年。
• 公司动态：越秀地产以236.03亿元总价成功摘得广州马场1期地块，溢价率约26.60%。
• 投资策略：寻找地产alpha，关注三个方向：
  1. 开发类房企：高拿地精准度，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。
  2. 稳定红利资产：头部购物中心，推荐太古地产，建议关注希慎兴业。
  3. 中介龙头：高效交易系统和高市占率，建议关注贝壳-W。
• 研究结论：预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，需关注新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济等问题。

风险提示

产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。