房地产行业周报（2024年第4周）推动落实房地产融资协调机制，广州120平以上住房不限购

证 券 研 究 报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 行业研究 房地产 2024年01月29日 房地产行业周报（2024年第4周） 推荐 （维持） 推动落实房地产融资协调机制，广州120平以上住房不限购  板块行情：本周（1月22日-1月26日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨9%，在31个一级行业板块中排名第1位。  政策要闻：中央层面：1）金融监管总局：按照公平公正原则，筛选确定可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送；因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。2）中国人民银行、金融监管总局：对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业发放经营性物业贷款，用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等，以及偿还房地产开发企业及其集团控股公司存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。3）住房和城乡建设部：召开城市房地产融资协调机制部署会，强调信贷资金要确保封闭运行、合规使用，坚决防止挪用。省级层面要跟踪监测落实情况，加强督促指导。国家层面将建立城市房地产融资协调机制项目信息平台，实行周调度、月通报；本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款；要坚持因城施策、精准施策等，充分赋予城市房地产调控自主权。地方层面：1）广州：在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围；用于租赁并办理房屋租赁登记备案手续的以及在存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数；具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理；商服类物业不再限定转让对象。  公司动态：1）碧桂园：在广州产权交易所挂牌资产转让项目，包含写字楼、办公楼、酒店、公寓楼等多种物业，合计拟转让价格38.18亿元；全面退出澳洲业务后，本周开始退出英国市场，考虑出售位于伦敦的住宅开发项目Ailsa Wharf，总价值约4.5亿英镑。2）福星股份：向特定投资者发行2.23亿股A股，注册资本也由9.15亿元增加至11.38亿元，增幅为24%。3）保利发展：集团按计划增持公司A股股份2140万股，占公司总股本的0.18%，累计增持金额约2.01亿元，达到增持计划金额下限的80.25%。  销售端：新房成交环比下降2%，二手房成交环比下降4%，同比成交均大幅增加主因去年同期处于春节期间。1）本周21城商品房成交面积226.4万方，商品房日平均成交面积32万方，环比下降2%，同比上升952%，低基数效应导致同比大幅增长。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为72万方、96.6万方、57.8万方，周环比增速分别为-15%、4%、8%，周同比增速分别为1808%、1113%、491%。3）本周11城二手房成交面积151.8万方，日平均成交面积22万方，环比下降4%，同比上升1735%。  投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 112 0.01 总市值(亿元) 11,925.39 1.44 流通市值(亿元) 11,213.05 1.75 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -1.1% -23.1% -27.4% 相对表现 2.6% -5.9% -6.5% 相关研究报告 《房地产行业重大事项点评：广州限购再宽松，政策博弈进行时》 2024-01-28 《房地产行业周报（2024年第3周）：新房成交环比上升，多城持续因城施策》 2024-01-26 《房地产行业重大事项点评：融资定点松动，后续仍待观察》 2024-01-25 -35%-23%-11%1%23/0123/0423/0623/0923/1124/012023-01-30~2024-01-29房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、 行情回顾：房地产上涨9%，板块排名第1位 .............................................................. 4 二、 政策要闻：推动落实房地产融资协调机制，广州放开120平以上限购 ................... 5 三、 销售端：新房成交环比微降，二手房成交环比微降 ................................................. 11 （一） 新房市场：本周21城成交面积环比下降2%，同比上升952% ...................... 11 （二） 二手房市场：本周11城成交面积环比下降4%，同比上升1735% ................ 12 四、 融资端：本周多家央企和地方国企发债 ..................................................................... 13 五、 投资建议 ......................................................................................................................... 14 六、 风险提示 ......................................................................................................................... 14 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1 本周申万地产板块上涨9%，板块排名第1位 ........................................................ 4 图表 2 同济科技周涨幅达5.3% ............................................................................................ 4 图表 3 云南城投周跌幅14.5% .............................................................................................. 4 图表 4 本周金地商置涨幅达9.8% ........................................................................................ 5 图表 5 本周世茂集团跌幅达21.1% ...................................................................................... 5 图表 6 推动落实房地产融资协调机制，经营贷可置换存量房地产贷款、公开债 .......... 5 图表 7 各地房地产政策回顾 ................................................................................................. 7 图表 8 碧桂园转让多处资产，福星股份定增2.23亿股 ................................................. 10 图表 9 本周21城商品房单日平均成交面积32万方 ....................................................... 11 图表 10 本周21城周度成交面积226.4万方 ................................................................... 12 图表 11 本周11城合计二手房日平均成交面积22万方 ................................................. 12 图表 12 本周11城二手房成交面积151.8万方 ............................................................... 13 图表 13 本周中海企业发展发行60亿元中期票据 ........................................................... 13 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 一、行情回顾：房地产上涨9%，板块排名第1位 本周申万地产板块上涨9%。本周（1月22日-1月26日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨9%，在31个一级行业板块中排名第1位。 图表 1 本周申万地产板块上涨9%，板块排名第1位 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为同济科技，累计涨幅达11.6%。从A股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为同济科技、深物业A、沙河股份、京基智农、天健集团，跌幅前五的个股分别为云南城投、迪马股份、金科股份、凤凰股份、京能置业。 图表 2 同济科技周涨幅达5.3% 图表 3 云南城投周跌幅14.5% 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 本周港股板块内涨幅第一的为金地商置，上涨9.8%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为金地商置、中国恒大、新城发展、融信中国、宝龙地产，跌幅前五的个股分别为世茂集团、佳兆业集团、中国金茂、徐汇控股集团、绿城中国。 -6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%房地产建筑装饰石油石化煤炭非银金融银行钢铁交通运输公用事业通信建筑材料环保传媒社会服务综合国防军工有色金属商贸零售家用电器计算机食品饮料轻工制造机械设备农林牧渔基础化工汽车纺织服饰医药生物电子电力设备美容护理周涨跌幅-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%同济科技深物业A沙河股份京基智农天健集团新湖中宝南京高科招商蛇口深振业A大名城A股涨幅前十-16%-14%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%云南城投迪马股份金科股份凤凰股份京能置业阳光股份津投城开国创高新铁岭新城财信发展A股跌幅前十 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 图表 4 本周金地商置涨幅达9.8% 图表