2025全国二手房市场年报

目录 2025年核心指标速览................................................................................................................................3年度对比指标-速览.....................................................................................................................................4概要............................................................................................................................................................6 1、重点城市二手房供需变化...........................................................................................................82、各能级城市指标相关性分析 二、百城二手房挂牌量.............................................................................................................................12 1、百城二手房挂牌量月度走势......................................................................................................122、百城二手房挂牌量同比变化......................................................................................................14 三、百城二手房找房热度指数................................................................................................................16 1、百城二手房找房热度指数走势..................................................................................................171、百城二手房找房热度指数同比变化...........................................................................................18 百城二手房挂牌时长25年同比24年变化表（天）................................................................................23 五、百城二手房挂牌均价.......................................................................................................................24 1、百城二手房挂牌均价走势.........................................................................................................252、百城二手房挂牌均价同比变化..................................................................................................27 六、重点城市二手房价地图......................................................................................................................30 2025年核心指标速览 挂牌量： 年度对比指标-速览 2025年百城二手房市场年报概要 市场趋势：反转能量积蓄待爆发，新一线城市现新方向 2025年百城二手房市场整体供需宽松，各能级城市均存在供需失衡，三四线城市最为突出。城市分化聚焦，多数呈“供增需减”、少数为“供需双降”，较2024年分布更集中。当前格局正为反转积蓄能量，需求端在政策提振下降幅慢于供应，供应端已现减少迹象。预计2026年需求若突破，相关城市有望进入“供减需增”过渡阶段，一线城市因市场流动性大更具优势。同时，各线城市找房热度与价格相关性变化显著，新一线城市向一线城市“量涨价跌”成熟趋势靠拢，价格对需求传导敏感；低能级城市价格调节需求作用有限，呈量价弱相关，与新一线城市发展方向形成对比。 挂牌量：增速放缓趋稳，一线城市增速下降且成交来看流动性充足 2025年百城二手房挂牌量总量上升但增速放缓，呈“年初攀升、年中回落、年末趋稳”的季节性规律，供应扩张动能收敛并逐步进入减少通道，政策有效缓冲了供应增长。各能级城市增长分化明显，一线城市挂牌增速下降但绝对值仍处高位，不过依托核心资源带来的真实需求，市场流动性保持充足，政策对其增速放缓作用更显著；三四线城市挂牌增速领跑，各能级内部城市增长表现差异较大。 热度指数：需求低位积累，短期趋稳长期可期 2025年百城二手房找房热度延续三年下滑态势，除2月春节低基数短暂上涨外均呈下跌，年末跌幅扩大，市场信心走弱为需求低位积累奠定基础。各能级城市全面普跌，新一线、二线城市跌幅更深，三四线稍缓，能级间及内部分化显著。一线城市由2024 年全线上涨转为2025年全线下跌，信号意义突出；三四线城市内部分化剧烈，特色资源城市抗风险能力更强。政策聚焦稳定预期，虽传导滞后但已发挥引导作用，购房者需求持续等待积累，短期热度大概率低位趋稳、下跌通道渐关，长期有望反转。 挂牌时长：整体趋稳分化显著，一线城市长挂牌≠低流动 2025年百城二手房挂牌时长整体增长但增速趋稳，呈“增长但趋稳”特征，市场调整进入平缓期。挂牌时长受季节和政策双重影响，春节达峰值、春季至低谷，下半年同比增幅较上半年收窄，政策有效放缓流动性下行节奏。城市能级分化显著，一线、三四线挂牌时长偏高，新一线、二线偏低。其中一线城市“长挂牌但高流动”，与三四线“长挂牌低流动”本质不同：一线城市长挂牌因高总价、严调控导致决策周期长，依托真实需求流动性充足；三四线则因人口外流、需求不足致成交低迷，流动性较弱。 挂牌均价：调整周期延续，政策重心将转向引导价格 2025年百城二手房挂牌均价延续调整态势，跌幅扩大，各线城市全面普跌。三四线城市上涨动能耗尽，上涨城市大幅缩减；一线、新一线、二线连续两年全线下跌，二线调整压力突出。价格分化持续深化，成交结构成为核心影响变量，同一能级城市内部跌幅差距明显，低单价房源成交占比提升等加剧价格调整。2025年政策核心聚焦激活成交量、扩张流动性，对价格影响次要。当前流动性初改善但观望情绪未消，价格仍下探。短期价格大概率缓跌，政策巩固成交复苏；若价格至合理区间，下阶段或转向引导价格实现“量稳价稳”。中长期保障房建设和房地产新模式将重塑市场结构，人口与产业优势城市有望率先企稳。 一、百城二手房年度趋势 1、重点城市二手房供需变化 供需指数逻辑与四象限框架：需求指数由二手找房热度、二手找房价格构成，供应指数由二手房挂牌量、二手挂牌均价构成，供需平衡指数=需求指数-供应指数；指数正负对应供需紧张/宽松状态，绝对值反映失衡程度。基于供需两端变化方向，可构建四象限循环模型：右下象限为“供增需减”，左下象限为“供应需求双下降”，左上象限为“供减需增”，右上象限为“供应需求双增长”，四象限构成市场供需变化的完整循环周期。 2025年核心特点：一是全国性供需宽松，一线至三四线城市平衡指数均为负；二是三四线城市失衡最显著（平均-14.53），其次为一线（-10.25）、二线（-9.36）、新一线（-8.67）；三是结构性分化聚焦，70%城市呈“供增需减”（如深圳、济南），30%为“供需双降”（如上海、长春），多数城市因供应激增叠加需求疲软导致宽松，少数由需求大幅下降主导；四是象限分布呈现集中化特征，与2024年多数城市分散在“供增需减”象限不同，2025年城市已向“供增需减”和“供应需求双下降”两大象限集中。 与2024年同比变化及趋势预判：需求端全面走弱，所有城市需求指数均为负，南通、厦门需求萎缩最严重，无锡、洛阳降幅相对较小；供应端分化显著，三四线及部分新一线城市挂牌量曾激增，但当前已有城市出现供应减少迹象。2025年政策持续提振需求，致使需求仅仅小幅下降，明显慢于供应下降速度。从象限循环逻辑来看，2026年上述集中在两大象限的城市若需求得到突破，有望跨入“供减需增”象限；而当前部分城市供应减少的变化，已证明经过一两年发展，尽管需求仍小幅下降，但供应端已开始呈现跟不上的态势，一旦这一趋势延续，将快速进入“供应持续减少、需求逐步累计”阶段，即顺利跨入“供减需增”下一个循环象限。 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 城市能级特征：三四线城市供需失衡最突出，供应激增是主要成因（如洛阳、呼和浩特）；新一线城市内部分化大，杭州、成都供应指数曾超9；二线城市受济南高供应指数（37.06）异常值拉低均值，南宁等少数城市呈供需双降；一线城市中深广“供增需减”，京沪“供需双降”，整体库存压力相对较小，且在供应减少趋势中更具向“供减需增”象限过渡的基础。 2、各能级城市指标相关性分析 各能级城市相关性分析，2024年和2025年各线城市挂牌量与找房价格的相关性变化不大，但找房热度与找房价格的相关性变化显著。二手房市场两组核心相关性分析：一是挂牌量与找房热度的相关性，其中挂牌量指某城市当前二手房挂牌房源套数（反映供给规模），找房热度指购房者平台找房活跃程度（反映需求热度），该相关性衡量供需联动关系，系数正则同向变动、负则反向变动；二是找房热度与找房价格的相关性，找房价格即购房者关注的二手房价格水平，该相关性衡量需求热度与市场价格的相互影响，系数正则需求涨与价格同向变动，负则呈现需求与价格反向调整态势（如一线城市 量涨价跌、新一线城市从量跌价跌转向量涨价跌等特征均源于此）。 找房热度与找房价格相关系数分析 经过对比分析发现，高能级城市（一线、新一线）：中等负相关（一线-0.57、新一线-0.52），价格调整对需求传导敏感；其中新一线城市该相关性较2024年变化显著，正是其向一线城市量涨价跌趋势靠拢的核心信号，反映需求端对价格调整的响应度提升。 低能级城市（二线、三四线）：相关性微弱（二线-0.08、三四线-0.05），价格对需求调节作用有限；对比2024年，该类城市已从量跌价跌区间过渡至当前量价弱相关状态，核心成因一是在于前期普涨时代上涨有限、二是人口外流导致内生需求不充沛，难以通过价格调整激活市场。 二、百城二手房挂牌量 2025年百城二手房挂牌量呈现总量攀升但增速放缓、季节性波动显著、能级分化加剧、政策发力缓冲供应增速四大核心特征，政策引导与城市基本面差异主导供给端走势。 总量上，百城二手房月均挂牌量同比增长14.09%，但增速较2024年的25.30%大幅回落，供应规模扩大但扩张动能明显