中国城市运行周期跟踪（2025.Q4）：期待更强政策干预，推动供需再平衡

——中国城市运行周期跟踪（2025.Q4） 本报告导读： 房地产《沪“新七条”发布，小阳春可期》2026.02.25房地产《第8周成交回落、春节黄金周回升，整体回稳不变》2026.02.23房地产《第7周成交回落，行业定位积极有利于市场复苏》2026.02.16房地产《租赁住房REITs投资体系》2026.02.13房地产《第6周成交分化，房企减少拿地改善新房市场预期》2026.02.08 2025年4Q市场整体表现出成交量乏力、价格环比继续回落以及库存上涨、去化压力持续增大特点。考虑一、二线城市出清周期均呈现持续攀升态势，且达到2023年以来最高水平，市场需要更长时间或更强力的政策干预来推动再平衡。 投资要点： 进入2025年Q4，受高基数与需求疲软影响，全国新房及二手房成交同比大幅走弱。一线城市新房成交同比下滑47%，市场活跃度持续下降，年末未现“翘尾效应”。二线城市新房同比降幅达43%，供需结构性矛盾突出，库存压力加剧。相比之下，二手房市场显现分化：一线城市韧性较强，成交同比虽下降26%，但仍高于2023年同期水平；二线城市则回落明显，同比降幅达23%，且低于2023年同期。数据反映出城镇化红利减弱后的系统性调整。 进入2025年Q4，一、二线城市出清周期均呈现持续攀升态势，且均超过2024年峰值达到2023年以来的最高水平。一线城市出清周期突破23个月，二线城市更是达到26个月的历史高位。数据表明全国主要城市新房市场在2025年末普遍面临库存去化压力加大的挑战，部分城市面临流动性风险。结合此前新房成交数据分析，出清周期的延长与新房成交量的持续低迷形成相互印证，反映出新房市场销售动能不足、库存积压的现状。二线城市去化压力尤为突出，需要更长时间或更强力的政策干预来推动市场供需再平衡。风险提示：城市更新、收储进展以及房企金融政策不及预期。 目录 1.市场2025年4Q仍在筑底路上.............................................................32.价格：Q4新房和二手房降幅同比再次扩大...........................................52.1.进入到Q4，新房房价同比降幅扩大................................................52.2.进入到Q4，二手房房价趋势与新房一致.........................................53.套数：高基数和需求疲软，成交明显走弱.............................................63.1.Q4高基数期，一二线新房成交大幅走弱.........................................63.2.二手房一线韧性更强，二线萎缩明显..............................................74.需求动能疲软，出清周期持续上行.......................................................75.风险提示..............................................................................................8 1.市场2025年4Q仍在筑底路上 由于全国各城市地产政策采取因城施策，叠加各城市对土地财政依赖度存区别，因此中国城市地产周期存在地方差异。为更直观观察每个城市所处周期位置，我们建立城市房地产周期综合评分模型：该模型将新房、二手房住宅价格，新房、二手房住宅成交套数，新房库存去化周期，新房、二手房住宅价格连续涨跌月数，新房、二手房住宅成交连续涨跌月数七大指标进行加权综合评分，动态判断城市楼市所处周期阶段。 具体模型构建方式和特征，请参见首期报告《筑底期，等风起---中国城市运行周期跟踪（2025.Q1）》。 本模型将城市的楼市周期划分为四个阶段：筑底期、主升浪、筑顶期和主跌浪，不同城市依据综合评分来判断其所处周期，通过量化指标协同性与趋势持续性，提供更精准的周期定位。 资料来源：中指数据库，国泰海通证券研究 模型选取27个一二线具体连续七大核心指标城市，经过模型测算后综合评分得出如下结论：依据最新2025年Q4的数据，依然只有19%城市房地产市场处于筑底期。 从全年趋势看，新房住宅市场在年初曾出现短暂成交同比回暖，但自第二季度后动能减弱，至第四季度下行压力全面加剧。数据表明前期积压需求释放后，市场未能形成持续复苏动力。各城市间表现持续分化，但“普跌”已成2025年第四季度主要特征。房地产市场仍处于深度调整与筑底阶段。以上特征或在2026年推动更大政策端利好。2025年Q4全国重点城市新房成交同比数据呈现深度调整特征，超九成城市同比下跌，市场分化显著。多数核心城市下跌幅度扩大。北京、上海、深圳、杭州等一线及强二线城市同比跌幅普遍超过40%，其中深圳12月同比下跌77%，苏州、南京、厦门等长三角热点城市跌幅超50%。 造成以上数据原因：一方面是2024年同期高基数导致，另一方面也反映出市场信心不足和需求疲软。仅有少数城市如西安（+3%）、石家庄（+5%）在12月实现同比微增，成为少数亮点。 从全年趋势看，二手住宅市场在年初及年中曾出现显著成交同比回暖，尤其2月多城市成交涨幅惊人，但回暖势头未能延续。市场自2025年第三季度末开始动能持续减弱，至第四季度全面转弱。值得注意的是，仍有少数城市如昆明在第四季度仍保持同比正增长，成为低迷市场中局部亮点。总体而言，二手房市场虽面临下行压力，但其波动性和调整深度普遍小于新房市场。2025年Q4二手住宅市场呈现“普遍转冷、年末承压”态势。与新房市场类似，超8成城市二手住宅成交量在Q4同比转为负增长，且降幅在12月进一步扩大。其中北京、上海、深圳、杭州、苏州等核心城市同比跌幅均超过20%，市场活跃度明显下降。然而，与新房市场相比，二手房市场调整幅度相对温和。部分城市在第四季度前期（如10月、11月）仍有个别月份保持正增长或微跌，显示出更强韧性。 从全年趋势看，新房住宅价格波动在全年各月均较为频繁，并未形成持续单边趋势，表明市场在成交量下滑背景下，价格体系正在经历剧烈结构性调整和重塑。行业房价进入波动寻底、高度分化新阶段。2025年Q4新房住宅价格呈现“价格波动加剧、结构性分化显著”特征。多数城市新房住宅价格在Q4环比波动剧烈，表明市场定价权分散。开发商根据自身销售策略和项目情况灵活调整价格。从具体表现看，一线城市价格波动尤为剧烈。如深圳12月环比暴涨53%，而广州则大跌19%，北京、上海也出现较大幅度涨跌。现象反映出核心城市内部不同板块和项目间巨大差异。多数二线及省会城市价格环比涨跌幅多在±5%以内，整体趋于稳定。个别城市如宁波、福州、郑州等单月波动幅度超过10%，显示出局部市场价格压力或促销力度增大。 从全年趋势看，二手住宅价格下跌是2025年主旋律，尤其年初跌幅最为显著。Q4阴跌可视为全年下行趋势延续和筑底过程体现。总体而言，二手住宅价格已经处于缓慢但相对温和的调整通道之中。2025年Q4二手住宅价格呈现“普遍阴跌、局部企稳”态势。绝大多数重点城市二手房价格在Q4环比持续为负或微幅波动，显示出市场“以价换量”特征和持续降价压力。从具体表现看，一线及核心二线城市价格环比跌幅普遍在-1%至-5%之间，走势相对平稳但疲软，其中北京、广州、杭州、西安等城市在12月跌幅有所扩大。与新房市场剧烈结构性波动不同，二手房价格下跌趋势更为普遍和连续。数据反映出在成交量下滑背景下，二手房业主降价预期和出售意愿更强，市场议价空间增大。值得注意的是，少数城市如上海、大连、厦门、济南、昆明等在季度内出现单月环比上涨，显示出局部市场韧性或结构性回暖。 2025年全国新房市场去化速度整体放缓，多数城市出清周期呈逐月上升态势，市场分化持续加剧，高库存城市面临较大销售压力。一线城市中北京、广州出清周期较长且相对稳定。全年维持在18-28个月高位；上海则从年初12.8个月逐步上升至年末19.8个月，显示去化压力逐步增加；深圳波动较大，从年初的11.4个月快速攀升至年末的23个月，年中一度低至8.9个月，市场调整明显。二线城市中，南京、无锡、青岛、沈阳等城市出清周期普遍处于30个月以上高位，其中南京最高达38.6个月，市场库存压力突出；杭州、合肥、厦门等城市相对较低，但多数也呈上升趋势；南昌出清周期始终低于8个月，市场去化速度最快。部分城市如大连、北海出清周期异常偏高反映局部市场库存严重积压。 2.价格：Q4新房和二手房降幅同比再次扩大 2.1.进入到Q4，新房房价同比降幅扩大 从统计局70大中城市新建商品住宅数据看，新房房价从2024年10月开始同环比降幅均开始降幅收窄。但是进入到2025年Q4，新房房价同比降幅开始进一步扩大。同时新房房价环比降幅，从2025年二季度开始，降幅持续走阔。数据趋势反应目前依然在低位震荡。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 2.2.进入到Q4，二手房房价趋势与新房一致 从统计局70大中城市二手住宅数据来看，二手房数据和新房趋势几乎一致：从2024年10月开始，二手房房价同比跌幅持续收窄，但是进入到2025年Q4，二手房房价同比跌幅又开始扩大。同时二手房房价环比降幅，也是从2025年二季度开始走阔，四季度未显好转。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 从二手房挂牌报价来看，当前二手房市场挂牌报价仍处下行通道。二手房以价换量现象比较普遍，市场面临下行压力。当前市场仍然信心不足，购房者观望情绪浓厚。二线和三线城市二手房挂牌报价最早回调，在2021年9月达到峰值后开始调整。一线城城市在2023年4月开始调整。我们认为近期挂牌价有加速下行趋势，值得继续观察。数据体现，一线城市抗跌性相对较强。短期需求在新房与二手房之间存在部分替代关系。 注：2015年01月=100资料来源：中指数据库，国泰海通证券研究 3.套数：高基数和需求疲软，成交明显走弱 3.1.Q4高基数期，一二线新房成交大幅走弱 一线城市新房2025年年初延续2024年末回暖惯性，但进入6月份后复苏势能持续减弱。尤其是进入到Q4新房成交套数同比下滑47%。从2023年至2025年的数据看，一线城市新房成交呈现波动下行趋势。2023年月均成交约2万套，2024年因市场调整和政策收紧，月均降至1.6万套。2025年进一步回落至1.4万套左右。整体市场活跃度下降。此外，数据季节性特征显著。传统旺季（如3月、6月、12月）成交量较高，但2025年各季度峰值均不及前两年，表明购房需求持续疲软。此外，2025年四季度（10-12月）成交套数分 别为14803、13607、15902套， 环比2025年三 季度（12794-13585套）略有回升，但同比2024年Q4（26239-29307套）大幅下降40%-54%，较2023年Q4（18834-20676套）也减少20%-34%。表明新房市场在2025年末仍处于调整阶段。四季度未现“翘尾效应”，反映出市场信心仍未恢复。 二线城市新房则面临供需结构性矛盾，下行压力更突出。二线城市2023年月均成交约12万套，2024年降至9.3万套，2025年进一步萎缩至7.3万套，降幅逐年扩大。2024年部分月份（如12月13.6万套）出现短暂反弹，但2025年持续低迷，仅有3月接近10万套，其余月份均低于8万套。2025年 四 季 度 成 交 套 数 为74804、58026、75049套 ， 同 比2024年Q4（115299-135781套）下跌35-57%，较2023年Q4（113516-124073套）也下降34-53%。持续