中国城市运行周期跟踪（2026.Q1）：一线城市领跑复苏

——中国城市运行周期跟踪（2026.Q1） 本报告导读： 房地产《第19周成交回落，政策支持下复苏态势有望延续》2026.05.10房地产《利润指标加速筑底，存货压力大幅释放》2026.05.05房地产《第18周成交继续震荡，政策信号继续明确稳市场》2026.05.03房地产《TOP100房企2026年4月销售数据点评》2026.05.02房地产《关注运营能力，聚焦科创属性》2026.04.28 2026年Q1，检测重点城市中大致21%已处于筑底期。值得强调的是，一线城市新房和二手房价格首次实现环比全线上涨。以上基本面是近三年来首次出现。 投资要点： 26Q1一线城市新房及二手房房价止跌。新房房价自2025年10月起同比降幅开始扩大，2026年一季度继续延续这一态势。新房房价环比降幅有所收窄。其中一线城市3月新房价格环比上涨0.2%，终结连续10个月的下行态势。二手房房价与新房趋势基本一致，二手房房价自26Q1环比降幅不断收窄，其中一线城市3月二手房价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%，结束长达11个月持续下跌。值得强调的是，一线城市新房和二手房价格首次实现环比全线上涨。以上基本面是近三年来首次出现。我们认为伴随地方政策陆续出台和通胀逾期修复，重点城市价格有望持续领先市场复苏。 26Q1新房成交偏弱，二手房企稳。2026年春节假期后，上海发布楼市“沪七条”，新房市场开始步入明显修复，随后京广深新房成交也在3月出现明显回升。但受年初供应偏弱及上年同期基数较高影响，一线城市新房26Q1成交套数同比仍下滑26%。二线城市新房则面临供需结构性矛盾，下行压力更突出。二线城市2023年月均成交约12.6万套，2024年降至9.3万套，2025年进一步萎缩至7.2万套，2026Q1月均成交仅5.4万套，降幅逐年扩大。 需求动能等待激活，出清周期短期上行。2026年Q1，虽然部分城市库存绝对值下降，但去化率受新房市场整体放缓（分母为过去6到12个月销售滑动平均），多数城市出清周期呈逐月上升态势。一、二线城市出清周期均呈现持续攀升态势，且均超过2024年峰值达到2023年以来最高水平。一线城市出清周期突破23个月，二线城市更是接近26个月历史高位。数据表明全国主要城市新房市场在2025年下半年起普遍面临库存去化压力加大挑战。风险提示：1）部分城市数据发布时间晚于全国数据。本报告主要体 现2026年1季度情况市场情况。2）当前大部分城市处于筑底期，是供需重构、政策滞后效应、风险出清及经济周期共同作用的结果。市场企稳需依赖政策持续发力、风险化解和产业人口结构优化。如果后续城市更新、收储进展等政策不及预期，以及房企金融政策支持不到位，那城市复苏将延缓。 目录 1.行业底部逐级启动................................................................................32.价格：26Q1一线城市新房及二手房房价止跌.......................................52.1.Q1新房房价环比跌幅收窄，同比跌幅继续扩大...............................52.2.Q1二手房房价与新房趋势基本一致................................................53.套数：26Q1新房偏弱，二手房企稳.....................................................63.1.Q1新房销售延续回落态势，市场整体仍处筑底阶段........................63.2.Q1二手房一线成交活跃，二线保持相对平稳..................................74.需求动能等待激活，出清周期短期上行................................................85.重点公司盈利预测................................................................................96.风险提示..............................................................................................9 1.行业底部逐级启动 由于全国各城市地产政策采取因城施策，叠加各城市对土地财政依赖度存区别，因此中国城市地产周期存在地方差异。为更直观观察每个城市所处周期位置，我们建立城市房地产周期综合评分模型：该模型将新房、二手房住宅价格，新房、二手房住宅成交套数，新房库存去化周期，新房、二手房住宅价格连续涨跌月数，新房、二手房住宅成交连续涨跌月数七大指标进行加权综合评分，动态判断城市楼市所处周期阶段。 具体模型构建方式和特征，请参见首期报告《筑底期，等风起---中国城市运行周期跟踪（2025.Q1）》。 本模型将城市的楼市周期划分为四个阶段：筑底期、主升浪、筑顶期和主跌浪，不同城市依据综合评分来判断其所处周期，通过量化指标协同性与趋势持续性，提供更精准的周期定位。 资料来源：中指数据库，国泰海通证券研究 模型选取29个一二线具体连续七大核心指标城市，经过模型测算后综合评分得出如下结论：依据最新2026年Q1的数据，目前大致21%城市房地产市场已处于筑底期。 整体观点：政策效果逐步显现，预计1Q为全年多项数据最低点。我们4Q2025报告《期待更强政策干预，推动供需再平衡》中提出“市场整体仍处深度调整与筑底阶段”，“需要更长时间或更强力的政策干 预来推动市场供需再平衡”。后续基本面验证看，从2月上海地产新政策至从4月政治局会议前后，中国多地均在优化公积金政策、存量住房及购房补贴等方向出台多项措施。目前政策红利释放中，从3月开始部 分城市呈现领先复苏迹象。考虑因城施策带来政策逐城推广，判断更多城市未来将走出底部。 2026年一季度，新房住宅市场在筑底过程中。新房市场自2025年二季度走弱，至第四季度下行压力全面加剧。2026Q1新房销售仍延续回落态势，各城市间表现持续分化。2026年Q1全国重点城市新房成交同比数据呈现深度调整特征，超九成城市同比下跌，市场分化显著。多数核心城市下跌幅度扩大。北京、上海、深圳、杭州等一线及强二线城市同比跌幅普遍超过30%，其中深圳3月同比下跌38%，杭州、成都、上海等热点城市跌幅超40%。造成以上数据原因：一方面是2025年同期高基数导致，另一方面2025年行业提出“去库存”后，供给收缩明显，数据高低与市场推盘节奏存在一定程度关联。 2026年一季度，二手房市场较新房市场更具韧性。当前大城市刚需及刚改购房者开始普遍通过购买二手房解决居住问题，而新房市场则转向满足改善性需求。例如：北京、上海小户型、低总价二手房是成交主力。以上背景下，二手房市场整体活跃度普遍好于新房市场。2026年Q1一线城市二手房成交套数同比2025年下降4%，但同比2024年和2023年同期分别增长31%和5%，市场保持一定热度。二线城市二手房市场亦保持相对平稳，不少城市二手成交套数已经连续多月同比 正增长，其中济南、南昌近一年成交套数均保持同比正增长；部分城 市在2025年四季度前期（如10月、11月）仍有个别月份保持正增长或微跌，显示出更强韧性。 2026年一季度，新房住宅价格波动在各月均较为频繁，并未形成持续单边趋势，表明价格体系正在经历结构性调整和重塑。行业房价进入波动寻底、高度分化新阶段。值得强调的是，一线城市新房和二手房价格首次实现环比全线上涨。以上基本面是近三年来首次出现。我们认为伴随地方政策陆续出台和通胀逾期修复，重点城市价格有望持续领先市场复苏。2026年Q1新房住宅价格呈现“价格波动明显、结构性分化显著”特征。多数城市新房住宅价格在Q1环比波动明显，表明市场定价权分散。开发商根据自身销售策略和项目情况灵活调整价格。具体表现看，一线城市价格波动分化。如深圳自2025年12月环比暴涨30%后连跌3个月；而北京、广州则在春节月后出现价格明显修复。现象反映出核心城市内部不同板块和项目间巨大差异。多数二线及省会 城市价格环比涨跌幅多在±5%以内，整体趋于稳定。个别城市如大连、郑州等单月波动幅度超过15%，显示出局部市场价格压力或促销力度增大。 2026年一季度，二手住宅价格环比降幅连续收窄，价格结束2025年下半年急跌阶段，“以价换量”是主流。其中一线城市3月二手房价格环比上涨，结束长达11个月的持续下跌。总体而言，二手住宅价格已经处于缓慢但相对温和的窄幅波动通道之中，市场体现为“量价博弈，局部修复”特征。多数重点城市二手房价格环比变动普遍在-5%至+5%之间，走势相对平稳。其中重庆、武汉等城市已连续3月环比下跌，显示出“以价换量”特征和持续降价压力。与新房市场剧烈结构性波动不同，二手房价格下跌趋势更为普遍和连续。数据反映出在成交量下滑 背景下，二手交易价格更为灵活。值得注意的是，少数城市如南昌已连续3月环比上涨，显示出局部市场韧性或结构性回暖。 2026年一季度，虽然部分城市库存绝对值下降，但去化率受新房市场整体放缓（分母为过去6到12个月销售滑动平均），多数城市出清周期呈逐月上升态势。一线城市中深圳和广州出清周期较长且相对稳定，2026Q1基本维持在21和26个月左右高位；北京则从年初26.68个月逐步上升至3月末的29.32个月，显示去化压力逐步增加；上海亦有上 升态势，从年初的17.98个月快速攀升至3月末的19.04个月，整体去化速度放缓。二线城市中，南京、青岛、沈阳等城市2026Q1出清周期处于30个月以上高位，其中沈阳最高达39.04个月左右，市场库存压力突出；杭州、南昌、重庆等城市相对较低，但多数也呈上升趋势；南昌出清周期始终低于8个月，市场去化速度最快。部分城市如大连出清周期异常偏高反映局部市场库存严重积压。 2.价格：26Q1一线城市新房及二手房房价止跌 2.1.Q1新房房价环比跌幅收窄，同比跌幅继续扩大 从统计局70大中城市新建商品住宅数据看，新房房价自2025年10月起同比降幅开始扩大，2026年一季度继续延续这一态势。新房房价环比降幅自2025年二季度起持续走阔并在低位震荡，但自2026Q1起，环比跌幅有所收窄。其中一线城市3月新房价格环比上涨0.2%，终结连续10个月的下行态势。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 2.2.Q1二手房房价与新房趋势基本一致 从统计局70大中城市二手住宅数据来看，二手房数据和新房趋势几乎一致：二手房房价自2025年10月起同比降幅开始扩大，2026Q1继续延续这一态势。二手房房价自26Q1环比降幅不断收窄，其中一线城市3月二手房价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%，结束长达11个月持续下跌。 值得强调的是，一线城市新房和二手房价格首次实现环比全线上涨。以上基本面是近三年来首次出现。我们认为伴随地方政策陆续出台和通胀逾期修复，重点城市价格有望持续领先市场复苏。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 从二手房挂牌报价来看，当前二手房市场挂牌报价仍处下行通道。二手房以价换量现象比较普遍。当前市场有修复，但购房者观望情绪仍浓厚。二线和三线城市二手房挂牌报价最早回调，在2021年9月达到峰值后开始调整。一线城城市在2023年4月开始调整。数据体现，一线城市抗跌性相对较强。短期需求在新房与二手房之间存在部分替代关系。 注：2015年01月=100资料来源：中指数据库，国泰海通证券研究 同比数据看，自2025年5月起，二手房挂牌价同比跌幅回到个位数区间，二三线城市没有加速下行趋势，尤其是三线城市自2025年二季度以来同比跌幅逐步收窄。相比之下，一线城市同比跌幅自2025Q4又开始扩大，