2025年第四季度澳大利亚办公室指标

澳大利亚办公室市场关键指标分析

需求增强推动租金增长

• 2025年下半年澳大利亚CBD办公室净吸纳量再次增长71,541平方米，年度吸纳量达到135,279平方米，为2022年以来最高水平。主要CBD地区均出现正净吸纳，但平均CBD空置率仍上升0.5%至14.8%，主要受墨尔本、布里斯班和阿德莱德的新增供应影响。

强劲的租赁表现

• 多个首府城市核心办公室租金增长显著，阿德莱德和布里斯班年度有效租金增长尤为突出。悉尼和墨尔本CBD租金在2025年下半年显著提升，主要受核心区域租金加速影响。优质建筑与普通建筑之间的表现差距持续扩大。

2026年新增供应减少

• 未来五年全国办公室供应管道萎缩，主要CBD未来三年将新增约68万平方米，接近十年平均的一半。悉尼、布里斯班和珀斯的供应管道尤为稀薄。开发商面临高建造成本、融资成本和更高资本化率的多重压力，使新项目可行性大幅降低。预计2026年吸纳量持续正值将推动全国平均空置率下降，租金增长进一步强化。

关键数据点

• 交易量上升：2025年第四季度CBD办公室投资活动达24亿美元，悉尼表现突出，包括出售Grosvenor Place 25%股份给CSC（4.3亿美元）和GPT 50%股份（8.6亿美元）。墨尔本TrustCapital出售Collins St（3.83亿美元）和PAG出售Flinders Gate（2.545亿美元）。布里斯班Aravest收购Central Plaza One 50%股份（2.225亿美元）。预计约5亿美元交易仍待完成。全年CBD交易总额54亿美元，低于2024年的71亿美元，但投资者对资产估值稳定的信心增强将推动2026年交易活跃度提升。
• 吸纳量持续正值：2025年下半年各CBD市场正净吸纳71,541平方米，年度吸纳量135,279平方米，为2022年以来最佳表现。所有首府城市均实现正吸纳，租户对高端连续空间需求增加，提前锁定未来空间。优质、高便利性物业仍是焦点，新建筑产品需求依然旺盛。
• 空置率稳定：2025年下半年CBD空置率上升0.5%至14.8%，主要因墨尔本和布里斯班新增供应。非CBD市场空置率上升1.2%至18.5%。堪培拉和布里斯班空置率最低（10.2%和11.8%），墨尔本和珀斯较高（19.0%和16.9%）。阿德莱德空置率改善最显著（15.5%）。悉尼CBD空置率稳定在13.8%。
• 租金上涨：2025年第四季度平均核心净面租金持续上升，堪培拉增长4.1%，悉尼1.9%，布里斯班1.1%，阿德莱德0.7%，珀斯0.5%，墨尔本持平。年度增长方面，阿德莱德（11.6%）和布里斯班（11.4%）领先，悉尼（7.1%）、堪培拉（4.3%）和墨尔本（4.0%）加速增长，珀斯下降0.4%。悉尼核心区域租金增长11.8%，墨尔本东核心区域增长10.7%，核心区域租金较非核心区域分别高55%和75%。

研究结论

• 需求持续强劲推动租金上涨，新增供应减少将加剧市场紧俏度。核心CBD区域表现突出，但优质物业与普通物业差距扩大。2026年预计空置率下降、租金加速增长，经济租金远高于市场租金将抑制新建筑开发。