固收专题：楼市“开门红”，债市怎么看？

发布时间：2026-02-05 研究所 固收专题 分析师:梁伟超SAC登记编号:S1340523070001Email:liangweichao@cnpsec.com研究助理:王一 SAC登记编号:S1340125070001Email:wangyi8@cnpsec.com 楼市“开门红”，债市怎么看？ ⚫新房市场：成交改善领先，供给收缩与库存高位并存 新房市场在成交端出现边际改善信号，但供给与库存结构仍制约整体修复节奏。从成交表现看，2026年以来30城商品房成交同比降幅持续收敛，一线城市率先转正，显示核心城市需求出现阶段性回暖。供给端方面，2026年1月一线与二线城市新房供应面积同比继续大幅下降，分别为-43%和-25%，呈现出明显的季节性缩量特征，也反映房企在销售尚未全面修复背景下对推盘节奏保持谨慎。库存与去化周期指标显示压力仍处高位区间。 近期研究报告 《货币“新工具”会是什么样？》-2026.01.30 ⚫二手房市场：高频数据回暖，挂牌量下降与价格趋稳并行 二手房成交、挂牌与价格三项高频指标同步出现边际企稳迹象。从成交数据看，15城二手房成交同比降幅由1月初的-30%左右快速收敛，并在2月初短暂转为正增长。成交节奏呈现出节假日扰动与节后修复并存的特征，反映部分城市看房与交易活动逐步恢复。整体来看，二手房成交改善主要体现在高频指标层面，尚未回到历史中枢水平。挂牌端方面，全国二手房挂牌量指数持续下降，显示供给端收缩明显。分城市能级看，三线城市在低基数影响下同比反弹幅度较大，一线与二线城市改善更具稳定性。部分低线城市价格同比降幅明显收敛，显示局部区域已出现阶段性企稳信号，但整体持续性仍需进一步观察。 ⚫土地市场：成交规模回落，房企投资态度仍偏审慎 土地市场热度维持低位运行，成交规模与溢价率均缺乏趋势性回升动力。从溢价率看，2026年1月全国土地成交溢价率稳定在1%左右，一线城市连续多周接近零，二线城市维持在低个位数水平，三线城市仅在个别周次出现脉冲式上行。投资端对销售端改善的传导尚未形成有效共振，市场更多体现为结构性机会。 ⚫地产阶段性改善对债市影响仍以预期调整为主 近期地产边际改善，但主要源于季节错位与低基数因素，其持续性仍待观察。核心城市成交回暖、供给趋紧、库存高位缓解，对债市形成短期预期扰动;前期稳地产政策利好释放，集中在托底与稳定预期，若形成趋势将对利率下行形成边际约束。如3-4月小阳春传导至价格与投资端，降息预期可能后移，利率下行动能减弱。债市交易节奏关键取决于后续地产修复的连续性与对货币政策实施节奏的判断。 ⚫风险提示： 政策超预期变化。 目录 1新房市场：供需结构与成交价格的边际变化...................................................41.1 30城商品房成交：同比降幅持续收敛，一线城市率先改善...................................41.2新房供给：一线缩量明显，供需匹配度被动改善...........................................51.3成交价格：价格修复进度明显滞后于成交量...............................................72二手房市场：成交节奏修复与高频指标边际改善...............................................82.1二手房成交总览：同比降幅快速收敛，出现阶段性转正......................................82.2二手房量价细节：三线城市成交量价修复显著.............................................93土拍市场：开年二线土地市场放量，总体热度边际回落.........................................114风险提示................................................................................13 图表目录 图表1：全国冰山指数2026年1月跌幅放缓................................................4图表2：上海楼市冰山指数低点反弹.......................................................4图表3：30城商品房成交季节性回落......................................................5图表4：年初以来一线城市成交同比增速斜率显著抬升.......................................5图表5：一线与二线城市新房供应面积回落.................................................6图表6：一线与二线城市新房供应同比走势转负.............................................6图表7：商品房去化压力继续回升，一线城市更快...........................................7图表8：当前库存增速处于低位回升周期...................................................7图表9：一线与二线城市新房成交均价同比走势.............................................8图表10：一线与二线城市新房成交均价水平变化............................................8图表11：15城二手房日均成交套数及同比变化..............................................9图表12：全国二手房挂牌量与挂牌价指数走势..............................................9图表13：1月以来二手房成交量环比季节性回升............................................10图表14：部分城市二手住宅成交价格跌幅收窄或回升.......................................10图表15：各线城市二手房成交周均值同比与环比变化对比（2026年1月下旬）.................10图表16：各线城市土地市场热度处于低位.................................................12图表17：各线城市成交土地占地面积同比走势.............................................12图表18：近期中央与地方地产相关政策举措...............................................13 年初以来，国内二手房挂牌量去化加快，挂牌价止跌回升，房地产市场出现一定程度的边际改善迹象。楼市高频数据方面，描绘40个样本城市成交景气度的“冰山40成交指数”月环比降幅已由此前的-1.8%逐步收窄至-1.6%，最新一周为-1.4%，成交回落幅度连续三周改善，议价率企稳。以上海为例，1月25日当周，上海冰山指数环比回正，成交价格基本保持稳定，反映部分核心城市地产成交指数出现止跌回稳态势。2025年年末至2026年年初，多地陆续发布降低首付比例、换房个税退税政策优惠延长等政策，积极预期下，市场对楼市景气改善能否持续的关注度上升。 资料来源：冰山指数，中邮证券研究所 资料来源：冰山指数，中邮证券研究所 1新房市场：供需结构与成交价格的边际变化 1.130城商品房成交：同比降幅持续收敛，一线城市率先改善 30城地产数据方面，成交同比降幅在2026年以来持续收敛，显示总量层面的边际改善信号。从30大中城市商品房成交数据看，进入2026年以来，成交同比降幅呈现持续收敛态势。整体口径下，30城成交同比由年初约-22%左右逐步修复至1月末的-7.5%，降幅明显收窄，表明成交层面的下行压力有所缓解。从成交的绝对量表现看，30城商品房成交套数在1月中上旬维持相对高位后，临近月底与春节前夕，受季节性因素影响有所回落，不同城市层级的走势差异较为明显，一线城市成交韧性强于二、三线城市。 不同城市能级之间分化明显，一线城市修复节奏领先。分城市能级观察，一线城市改善幅度最为突出，其成交同比由年初约-17%附近逐步回升，并在1月末转为正增长11%；二线城市成交同比仍处于负区间，但降幅由此前接近-30%收敛至约-20%左右；三线城市修复幅度相对有限，同比仍维持在-20%以上的负增长区间。综合成交量同比修复与绝对量变化，当前商品房成交处于2025年四季度以来边际改善阶段，以一线城市成交同比增速斜率抬升为显著特征，不同城市能级分化较为显著。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 1.2新房供给：一线缩量明显，供需匹配度被动改善 26年1月新房供给再度走弱，一线下探更深，二线韧性略强。2026年1月，4个样本一线城市（北京、上海、广州、深圳，下同）商品房供应面积91.6万㎡，同比-43%，6个样本二线城市（苏州、杭州、成都、重庆、天津、武汉，下同）供应面积274.1万㎡，同比-25%。供给端延续收缩格局，同时呈现强季节性与高波动特征；一线回落幅度与绝对量同步走弱，二线收缩更温和但仍未走出负增长区间。从环比看，2026年1月较2025年12月，一线供应下降约78%，二线下降约61%，供给节奏明显降温。与2025年月均水平相比，一线较月均低约69%，二线较月均低约38%，一线的季节性收缩更显著。结合同比读数，一线在年初阶段的项目入市与推盘意愿偏谨慎，二线虽有韧性但仍处修复偏慢状态。从趋势看，2025年四季度二线供给回升后再度转弱（10-12月同比-27%、-34%、-7%），一线 12月短暂回到同比微正（+2%），随后在2026年1月快速回落。整体上，供给端呈现修复与收缩交替、窗口期冲量明显的特征，稳定修复仍缺乏连续性，但供给的保守表现也为供需再平衡提供了空间。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 去化周期与库存指标显示，新房市场库存压力在高位运行中出现边际缓和迹象，但修复节奏仍偏缓慢。从去化周期看，2025年以来整体呈现先升后稳的走势，2025年12月去化周期升至30.9个月，同比增幅约26%，反映年末阶段库存消化压力仍处高位区间；结合此前数据，2025年下半年去化周期由年中的24—26个月逐步抬升至接近31个月，显示销售修复对库存的改善仍有限。库存规模方面，一线城市商品房库存面积在2025年下半年维持在1.1亿平方米左右，同比增幅由年初约14%逐步回落至年底的3%，增速明显放缓；二线城市库存面积约1.07亿平方米，同比增幅约5%，较年中阶段的负增长区间重新回正。综合来看，当前商品房库存绝对规模仍处高位，但同比增速已出现收敛，去化周期在高位震荡中逐步趋稳，表明新房市场由被动累库阶段转向缓慢消化阶段，改善信号主要集中在核心城市，整体库存调整仍需要时间。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 1.3成交价格：价格修复进度明显滞后于成交量 成交变化尚未在价格端形成同步修复，新房价格走势延续分化并伴随波动收敛。从最新数据看，2026年1月一线城市商品房成交均价同比下降10%，二线城市同比接近零，较2025年的大幅下行阶段已有所收敛，但尚未形成持续回升趋势。趋势上，二线城市价格在2025年中经历短暂反弹后再度回落，一线城市价格走势仍延续此前弱势回落走势。总体来看，价格变化与成交修复之间的联动仍不充分，部分核心城市