固收专题：楼市“开门红”，债市怎么看？

新房市场：成交端边际改善，供给收缩与库存高位并存

• 30城商品房成交同比降幅持续收敛，一线城市率先转正，显示核心城市需求阶段性回暖。
• 2026年1月一线与二线城市新房供应面积同比大幅下降（-43%和-25%），房企对推盘节奏保持谨慎。
• 库存与去化周期指标显示压力仍处高位区间，但去化周期在高位震荡中逐步趋稳。
• 成交价格修复进度滞后于成交量，一线城市价格同比下降10%，二线城市同比接近零，价格端修复不充分。

二手房市场：高频数据回暖，挂牌量下降与价格趋稳并行

• 15城二手房成交同比降幅快速收敛，2月初短暂转为正增长，反映部分城市看房与交易活动逐步恢复。
• 二手房挂牌量持续下降，挂牌价趋于稳定，供给端压力边际缓解。
• 三线城市成交量价修复显著，同比增速（26.9%）高于一线（19.5%）和二线（11.7%），但后续持续性仍需观察。

土地市场：成交规模回落，房企投资态度仍偏审慎

• 2026年1月全国土地成交溢价率稳定在1%左右，一线城市溢价率接近零，二线城市维持在低个位数水平。
• 成交土地占地面积同比仍为负增长，二线城市支撑不足，整体规模难以趋势性回升。
• 土地市场热度仍运行在低位区间，更多依赖政策边际变化及销售端改善向投资端的传导。

地产阶段性改善对债市影响仍以预期调整为主

• 近期地产边际改善主要源于季节错位与低基数因素，持续性仍待观察。
• 核心城市成交回暖、供给趋紧、库存高位缓解，对债市形成短期预期扰动。
• 前期稳地产政策利好释放，若形成趋势将对利率下行形成边际约束。
• 若3-4月“小阳春”传导至价格与投资端，降息预期可能后移，利率下行动能减弱。
• 债市交易节奏关键取决于后续地产修复的连续性与对货币政策实施节奏的判断。

风险提示：政策超预期变化。