养老地产现状

1.养老市场政策解读》》》 人口土地资金简政放权养老机构审批办法 社会背景——世界人口趋于老龄化 进入老龄化的标准：65岁以上老年人口占国家总人口的7%深度老龄化的标准：65岁以上老年人口占国家总人口的14%超级老龄化的标准：65岁以上老年人口占国家总人口的20% 社会背景——中国老龄化呈大趋势社会背景——中国老龄化呈大趋势 中国老年人口急剧增长加快养老产业的实施 2000年第五次人口普查，65岁以上人口8811万人，占人口总数的6.96%。60岁以上人口1.3亿人，占人口总数的10.2% 。中国2000年已经步入老龄化社会。 老年人口结构比率表 2010年65－79岁之间的老人占老年总人口的83.3%，2050年此年龄段老人比率降低到66.7%； 社会背景——北京人口老龄化严重社会背景——北京人口老龄化严重 社会背景——养老床位建设纳入政府绩效考评社会背景——养老床位建设纳入政府绩效考评 截至2013年底，全市投入运营的养老服务机构床位总数达81491张。相当于每千人24张床位 目标要求：2015年底前，北京市养老机构床位数应达到12万张，每千名老人拥有的养老机构养老床位数达到38张。到2020年，本市养老机构养老床位数达到16万张，每千名老人拥有的养老机构养老床位数达到40张。 “十二五”期间养老床位考核：每少建一张床，区县须按每床55万元的标准上缴统筹建设资金。 政策背景政策背景 政策背景——土地市场的变化政策背景——土地市场的变化 北京养老设施用地纳入土地规划 政策背景——土地市场的变化政策背景——土地市场的变化 事件：养老综合用地实行“招、拍、挂” 2013年2月4日，北京第一块以养老综合用地模式招拍挂的经营性用地成交。一家养老产业的新锐——中投发展有限责任公司(以下简称“中投发展”)以楼面地价888.5元/平米成功中标北京密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-01、B-01地块一宗包含养老功能的居住用地意义：打破了养老用地多年“难产”的局面与住宅用地同推，可以说是土地市场破冰之举这也是全国率先将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划的破冰之举 就在中投发展投标密云A-01、B-01地块的当天，其还以9.25亿元拿到了密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-02、B-02、B-03、B-04地块(以下简称“密云A-02、B-02、B-03、B-04地块”)，密云A-02、B-02、B-03、B-04地块建筑规模约为23.78万平方米，总出让价格是9.25亿元，楼面价3889.8元/平方米，土地性质是住宅用地。 政策背景——鼓励集体土地从事养老产业政策背景——鼓励集体土地从事养老产业 2014年两会期间提出 《中华人民共和国老年人权益保障法》【20130701】 农用地承包入股，将推动土地向家庭农场、农业企业等新型主体流转。中央一号文件发布，实现农村土地三权分离。 农村可以将未承包的集体所有的土地、山林、水面、滩涂等作为养老基地，收益供老年人养老。 各级人民政府和有关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企业事业单位、社会组织或者个人兴办、运营养老、老年人日间照料、老年文化体育活动等设施。 集体经营性建设用地出让、租赁、入股，与国有土地同等入市、同价同权，实现产业升级。 非营利性养老服务设施用地，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。 宅基地，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，继续试点将闲置农民住房通过集体经济组织盘活利用，发展符合乡村功能定位的乡村旅游、养老等 政策背景——建立养老产业服务体系政策背景——建立养老产业服务体系 《社会养老服务体系建设十二五规划》 建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的“9073”养老服务体系。居家养老和社区养老服务网络基本健全。全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。 改善老年人居住条件。引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励家庭成员与老年人共同生活或就近居住。推动和扶持老年人家庭无障碍改造。 全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。 政策背景——“9073”养老服务体系功能定位 社区养老 居家养老 机构养老 ••••对身体状况较好、生活基本能自理的老年人；以上门服务为主要形式提供家政服务、生活照料、老年食堂、法律服务、精神慰藉等服务；对生活不能自理的高龄、独居、失能等老年人；提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务 ••重点建设老年人日间照料中心、托老所（日、全）、老年人活动中心、互助式养老服务中心等社区养老设施；鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。 ••••以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能；养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的养老机构；老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务；重点实现以下功能：生活照料、康复护理、紧急救援 政策背景——“9073”养老服务体系建设任务与方式 社区养老 居家养老 机构养老 ••支持有需求的老年人实施家庭无障碍设施改造。扶持居家服务机构发展，进一步开发和完善服务内容和项目，为老年人居家养老提供便利服务；新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。 •••社区养老服务是居家养老服务的重要支撑；具有社区日间照料和居家养老支持两类功能；主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。 •••重点推进供养型、养护型、医护型养老设施建设；县级以上城市，至少建有一处以收养失能、半失能老年人为主的老年养护设施；在国家和省级层面，建设若干具有实训功能的养老服务设施。 政策背景——“9073”养老服务体系的产品表现形式 政策背景——“9073”养老服务体系的产品表现形式 政策背景——社区养老见落实政策背景——社区养老见落实 老年优待、福利将“一卡通” 80岁以上老人，政府每月以服务券的形式补贴300元/月,多用于老人就餐. 提供上门服务。政府每年拨款两次,每半年支付一次1200元。老人 政策背景——《关于加快本市养老机构建设的实施办法》【20131031】政策背景——《关于加快本市养老机构建设的实施办法》【20131031】 新建养老机构的建筑面积、用地面积、基本配建内容、配建规模及要求应符合国家标准及本市地方标准规定，并应纳入相关规划。 政策背景——《关于加快本市养老机构建设的实施办法》政策背景——《关于加快本市养老机构建设的实施办法》 资金方面给予大力支持 运营补贴 接收生活能够自理老年人的，补贴标准由原来的200元/人/月提高至300元/人/月； 提高对社会资本投资建设非营利性养老机构的运营补贴标准。 接收生活不能完全自理老年人的，补贴标准由原来的300元/人/月提高至500元/人/月。 由社会资本投资建设、实际承担集中养老服务职能的全托型社区托老所，运营期间享受同等政策。 政策背景——《关于加快本市养老机构建设的实施办法》政策背景——《关于加快本市养老机构建设的实施办法》 资金方面给予大力支持 税费优惠 运营优惠 社会资本投资建设的养老机构用水、用电、用气、供暖价格按照本市相应居民收费价格标准执行。 社会资本投资建设的非营利性养老机构运营期间，符合条件的可享受营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等税收优惠政策。 由社会资本投资建设、实际承担集中养老服务职能的全托型社区托老所，运营期间享受同等政策。 非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费。 政策背景——《关于加快本市养老机构建设的实施办法》政策背景——《关于加快本市养老机构建设的实施办法》 资金方面给予大力支持 社会资本投资建设的营利性养老机构享受与社会资本投资建设的非营利性养老机构相同的用水、用电、用气、供暖的优惠政策；享受综合责任保险财政补贴政策。 开展相关政策试点工作，支持引导社会资本投资建设营利性养老机构，积极探索给予其基本建设补贴、运营补贴等相关政策。 社会资本投资建设的营利性养老机构运营期间免征营业税；减半征收有关行政事业性收费。 政策背景——《关于加快本市养老机构建设的实施办法》政策背景——《关于加快本市养老机构建设的实施办法》 医疗服务要跟上 对于养老机构内设的医疗机构，符合职工(城镇居民)基本医疗保险和新型农村合作医疗保险定点条件的，可以申请纳入医疗保险定点范围； 鼓励养老机构与就近医疗保险定点医疗机构签订合作协议，由就近医疗保险定点医疗机构为养老机构提供对口医疗服务。 政策背景——《北京市养老服务设施规划设计技术要点》政策背景——《北京市养老服务设施规划设计技术要点》 政策背景——《北京市养老服务设施规划设计技术要点》 政策背景——《北京市养老服务设施规划设计技术要点》 政策背景——昌平区养老机构审批办法 政策背景——养老机构建设补贴申请流程政策背景——养老机构建设补贴申请流程 必须符合下述条件 养老机构建设补贴申报流程 ①②建筑：符合《北京市养老服务设施规划设计技术要点》规定，工程质量和消防安全验收合格。建设硬指标：“十二五”期间，在新审批建设的养老机构和政府投资建设的养老机构中，80%以上的养老床位应具有护养功能。 向民政局书面申报《社会办养老机构建设补贴》 区县民政局进行实地调查填写调查表 建设养护功能床位：2.5万/张x160张=400万建设普通功能床位：2万/张x40张=80万配套功能建设1比1：480万建设资金补贴合计：960万（元）机构养老院以200张床为例估算建设补贴 区县民政和财政部门将组织评审委员会进行评审 报市级审定 年运营补贴：300元/月/床x12个月x200床=72 养老市场政策解读——综述 北京老龄化突出，政府高度重视，持续出台土地和资金层面的相关政策，为养老地产提供了前所未有的支持。 2014年两会期间提出：集体经营性建设用地，实现产业升级，宅基地发展乡村旅游和养老产业，农村可以将未承包的集体所有的土地、山林、水面、滩涂等作为养老基地，收益供老年人养老。 未来养老地产发展空间巨大，奤夿屯新村前景一片光明。 奤夿屯新村可合理合法介入养老产业的建设、经营。 “十二五”规划要求：养老产业应建立以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑的养老服务体系。 2.养老市场产品变化》》》 13个市调样本以开业时间为序产品DNA 市调样本1太申祥和敬老院（2002年正式开业）市调样本1太申祥和敬老院（2002年正式开业） 市调样本2北京汇晨老年公寓（2007年开业）市调样本2北京汇晨老年公寓（2007年开业） 服务机构：北京汇晨养老机构管理有限公司土地性质：北七家项目为划拔用地（已取得民政局许可证）规模与规划：一期占地147亩，712床位，规划用地813亩，总建筑面积约30万平米，后期规划建设没有时间表。连锁经营地点：昌平北七家沙各庄（公办民营）、朝阳北苑路（公办民营）、朝阳望京东园（民营）入住率：100%（排队300余人） 经营模式：租赁制押金5万元 管理费：￥4750——￥6980元，趸交一年费用可享92折 标准间、小套间、标准套间、大套间四种户型，分别为48.6平米、65.6平米、80.5平米、112平米（开业初期48.6平米和80.5平米性价比高，出租率高）。 特色： 全南户型，满足老人采光需求温泉疗养、地板采暖汇晨老年公寓成为市民政建设资金支持的三个项目之一北苑与望京均为医养结合，接收半自理及不能自理老人 市调样本2北京汇晨老年公寓（北七家项目) 市调样本2北京汇晨老年公寓（北苑项目） 市调样本2北