产业前瞻系列1：“十五五”城市更新掘金蓝图

宏观深度报告/2026.01.09 证券研究报告 核心观点 分析师窦子豪SAC证书编号：S0160525040003douzh@ctsec.com ❖城市更新是战略必然：随着我国城市发展重心从“增量扩张”转向“存量增效”，城市更新的重要性日益凸显。展望“十五五”，我们认为城市更新或将成为推动城市高质量发展、支撑房地产市场平稳运行的战略核心。 分析师张尤SAC证书编号：S0160525070001zhangyou@ctsec.com ❖城市更新发展新格局：与“十四五”时期相比，“十五五”期间城市更新有望迎来三大发展格局上的变化。一是工作重心转移为推动城市高质量发展。二是更新范围正不断向2005年前建成的老旧小区与全国城中村改造延伸。三是更新范式有望从“改善民居”迈向“资产商业化运营”。据住建部相关数据及我们对城中村改造投资规模的测算，“十五五”期间城市更新投资需求就有望超20万亿元。目前，中央与地方政府多措并举，积极引导金融机构和社会资本多方参与，为城市更新资金来源提供稳定支持。 相关报告 1.《委内瑞拉对原油的意义》2026-01-062.《企业预期推动PMI逆季节性回升》2025-12-313.《去库信号仍待观察》2025-12-28 ❖城市更新投资新蓝图：随着“十五五”期间城市更新部分领域政策支持力度持续加码，城乡规划、绿色建材、电梯和智能仪表等领域有望迎来结构性利好。从上游来看，城乡规划将率先受益。绿色建筑市场规模有望止跌回稳，“十五五”期间CAGR约5.6%，带动建材行业PB估值修复。电梯行业虽仍受地产周期影响，但城市更新将加快其与地产端脱钩，推动后市场成为核心增长极，预计“十五五”期间CAGR约9.79%。智能仪表领域，智能电表受益于技术升级与新场景应用，CAGR或达9.19%；智能水表则在地下管网改造加码和渗透率提升加速的双重驱动下，有望迎来48.60%的复合年均增速。 ❖投资建议：综合行业成长性与景气延续性来看，我们建议重点关注深耕电梯后市场、智能物联电能表及超声波智能水表领域具备核心竞争力的龙头企业。 ❖风险提示：数据或有遗漏；房地产景气度大幅回落；原材料价格波动风险；政策推进不及预期。 内容目录 1战略必然：城市更新擎动“十五五”新篇章.................................................................62格局换新：范式重构引领20万亿城市更新潮...............................................................72.1地产托而不举，旧改与城中村改造常态化推进..........................................................72.2城中村改造提速，仅四板块投资需求或超20万亿元..................................................92.3债务约束趋紧，投融资机制以多元创新稳中寻可续...................................................123机遇前瞻：催化城乡规划、绿色建材、电梯及智能仪表新增长........................................143.1“系统治理+多维赋能”引领城市规划价值跃升.......................................................153.2“需求释放+标准升级”拓展绿色建材应用空间.......................................................183.3“存量焕新+智慧赋能”加速电梯行业发展换轨......................................................223.4“技术升级+场景落地”探索智能电表行业新篇......................................................283.5“投资拉动+渗透提速”催化智能水表市场扩张.....................................................324风险提示............................................................................................................36 图表目录 图1：“棚改”、“老旧小区改造”与城市更新................................................................6图2：各国城市发展模式转型关键拐点.........................................................................6图3：我国常住人口与户籍人口城镇化率差距走阔..........................................................7图4：全国商品房成交面积大幅回落............................................................................7图5：我国人口老龄化程度加剧...................................................................................7图6：城市更新政策发展历程......................................................................................8图7：2020-2025年老旧小区更新改造数量（万个）....................................................9图8：2021-2024年全国新开工城市更新项目数及投资总额...........................................10图9：“十五五”期间城市更新仅四大板块投资或超20万亿元........................................10图10：2023年全国35个城市政府投资城市更新的资金规模........................................12图11：土地出让金收入逐年递减..............................................................................12图12：地方政府债务余额与有息城投债持续增长.........................................................12图13：地方政府专项债规模及增速...........................................................................13 图14：2024-2025年中央拟补助城市分布...............................................................13图15：“投资人+EPC”示例图..................................................................................13图16：“政府+企业+产权人”示例图..........................................................................13图17：基础设施公募REITs示例图.........................................................................13图18：公募REITs所投ABS存续规模及数量...........................................................13图19：“多元、多极、网络化”城镇空间组织和布局......................................................16图20：“两横三纵，5611”城镇化主体布局..................................................................16图21：SSP2-4.5和SSP5-8.5情景下中国400毫米等降水线的未来变化....................16图22：2030年碳达峰与2035年城镇人口达峰..........................................................17图23：“车路云一体化”网络系统..............................................................................17图24：智能物联网汽车产值估计..............................................................................17图25：工程咨询行业PE/PB估值回升......................................................................18图26：工程咨询行业ROE仍处低位.........................................................................18图27：建材行业PE、PB估值走势分歧深化.............................................................20图28：建材行业ROE出现修复迹象........................................................................20图29：建材行业营业收入或触底回升........................................................................21图30：建材行业归母净利润回暖..............................................................................21图31：装修建材PE/PB估值修复............................................................................21图32：装修建材ROE持续走低...............................................................................21图33：我国电梯市场结构占比情况..........................................................................22图34：电梯产业链结构图......................................................................................23图35：我国电梯市场保有量增长空间有限..................................