2025年南京房地产市场回顾

2025年，南京办公楼市场迎来阶段性的供应⾼峰，5个新项⽬合计为市场新增约54万平⽅⽶的体量，其中四季度供应较为集中，4个新项⽬相继⼊市，主要分布于河⻄和⿎楼板块。集中供应加剧了市场去化压⼒，同时企业租赁决策更加谨慎，在此背景下，全年净吸纳量虽同⽐增⻓26.7%⾄7.8万平⽅⽶，但年末空置率仍同⽐攀升7.5个百分点，达36.2%，凸显市场供需平衡的挑战。 需求⽅⾯，⾦融业蝉联⾸位，占⽐22%，需求主要集中在河⻄和新街⼝板块，其中保险⾏业的需求尤其活跃，全年录得多笔⼤⾯积搬迁和新设。其次是房地产和建筑业，占⽐13%，以建筑⼯程类企业为主，全年持续新设和搬迁，需求强劲。第三⽅办公服务运营类需求占⽐12%，多为共享办公的新设。消费服务和教育类占⽐11%，⼤多来⾃教育和美容保健类企业的新设和搬迁。此外，以律所、⼴告公关和会计师事务所为代表的专业服务类需求占⽐9%。 在经济环境趋于稳健但企业租赁策略更趋保守的背景下，南京办公楼市场呈现出显著的租赁结构变化。全年成交中，⾯积⼩于500平⽅⽶的租赁为主，占⽐⾼达56%。进⼀步分析租赁类型，搬迁需求成为主要驱动⼒，占⽐达80%，⽽新设办公需求仅占12%，扩租需求则更为有限，占⽐仅为8%。与此同时，租⾦⽔平也⾯临下⾏压⼒。截⾄年末，全市平均租⾦报价同⽐下调6.8%，跌幅较去年进⼀步扩⼤，⾄每⽉每平⽅⽶103.7元。这些变化反映出市场供需关系的调整，以及企业在成本控制⽅⾯的谨慎态度。 2025年，南京零售物业市场迎来4个新项⽬开业，分别是⾦陵中环商场，南京⾦陵天地，⽞武招商花园城，和南京健康·⼤融城，共计42万平⽅⽶。在⼤量新项⽬⼊市的背景下，市场吸纳情况良好，全年净吸纳量录得39.7万平⽅⽶。 需求⽅⾯，零售业态以50%的占⽐，位居⾸位。其中，时尚服饰类需求最为强劲，占⽐26%，成为零售增⻓的主要驱动⼒。除了传统⼥装扩店活跃外，潮牌和户外运动品类需求显著增⻓，成为今年市场亮点。多家韩国潮牌包括Rest&Recreation、GRVRGROVE和Raive，以及像Osprey、Outopia、PeakPerformance等⼀系列⼩众户外品牌选择在南京开设⾸店，进⼀步丰富城市的时尚消费场景。此外，在“情绪消费”驱动下，珠宝配饰类和⽣活⽅式类业态分别占⽐8%和5%。⻩⾦珠宝、⽑绒玩具及潮玩和IP主题店铺成为消费者关注的热点，这类业态不仅满⾜功能性需求，更通过情绪价值和社交属性，强化消费体验，推动市场持续升温。 全年餐饮业态需求占⽐达41%，显示出其在商业空间中的核⼼吸引⼒。当前需求主要集中在中式餐饮、咖啡茶饮以及烘焙点⼼三个细分领域。其中，具有地域特⾊的地⽅菜系仍深受消费者⻘睐，各级商圈通过不断引⼊和迭代餐饮品牌，持续提升顾客黏性。咖啡茶饮⽅⾯，今年南京零售物业积极引⼊市级及以上⾸店品牌，品牌通过聚焦细分赛道，如酸奶、健康中式茶饮及泰式茶饮（如ouo泰茶，BLACKTREE 泰茶，泰柯茶园）等，打造创新性与⾼品质兼具的产品。烘焙点⼼类品牌同样表现亮眼，精致、美味的产品更受欢迎，DrunkBaker在南京持续加速拓店，反映出消费者对⾼品质烘焙的强烈需求。 截⾄年末，全市空置率同⽐上⾏0.2个百分点⾄4.1%。租⾦⽅⾯，全市购物中⼼⾸层租⾦同⽐上升1.6%，报每天每平⽅⽶22.5元。