2025房企投资复盘：拿地金额及货值转正，十强占比过半

证券研究报告 行业深度分析报告/2026.01.06 拿地金额及货值转正，十强占比过半 投资评级:看好(维持) 核心观点 新增建面下降，新增拿地金额及货值微涨，央国企主导拿地市场：2025年百强房企新增土地建面10090万方，同比-4.6%，降幅收窄；新增拿地金额11027亿元，同比+2.6%；新增土地货值22614亿元，同比+2.3%，均是2021年以来首次恢复正增长。从拿地金额及货值排名看，央国企含量更高（拿地金额TOP10占8席，TOP30占25席），民企出清更彻底。 拿地楼面价及预估销售楼面价上升，二梯队房企销售价格兑现较好：2025年百强房企新拿地楼面价10928元/平，同比+7.6%；新拿地预估的销售楼面价22411元/平，同比+7.2%，均是2022年以来首次回升。重点房企中越秀新拿地楼面价33841元/平（最高），金茂新拿地楼面价27777元/平，同比+82.3%（增速最快）。通过对比公司新增土地预估的销售楼面价与公司销售均价，我们发现二梯队房企的两者趋势基本一致且稳健向上，整体销售价格的兑现情况较好，利润或有望率先修复。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com ❖投资强度整体有所修复，绿城与金茂并列最高：2025年百强房企投资强度为0.33，恢复至2020年左右的水平。保利、中海、华润、招商的投资强度分别为0.31、0.39、0.34、0.39；金茂、越秀、建发、绿城、滨江的投资强度分别为0.46、0.39、0.35、0.46、0.39，绿城与金茂的投资强度最高。 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com 相关报告 ❖投资市占率马太效应显著，TOP10房企占据半壁江山：2025年TOP10房企新增拿地金额占比54.6%，同比+5.5pct；新增货值占比54.7%，同比+9.4pct。保利、中海、华润、招商的投资市占率分别为7.1%、9.0%、7.2%、7.0%，与销售市占率相差不大；金茂、越秀、建发、绿城、滨江的投资市占率分别为4.7%、3.9%、3.9%、6.3%、3.6%，高于销售市占率，有望带动销售市占率上升，其中金茂的投资市占率同比+2.2pct，上升速度最快。 1.《2025房企销售复盘：行业出清中，关注α机会》2026-01-052.《房地产行业跟踪周报》2026-01-053.《房地产行业跟踪周报》2025-12-29 ❖投资建议：我们预计2026年商品房销售额降幅有望继续收窄，而市场恢复后的销售增长预期是驱动未来房企估值提升的重要因素，土储结构直接决定销售表现，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值，推荐A股开发商：滨江集团、招商蛇口；港股开发商：华润置地、绿城中国、中国海外发展。 ❖风险提示：政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约。 内容目录 1新增建面下降，新增拿地金额及土地货值微涨..............................................................41.1百强房企新增土地建面近五年呈收缩态势................................................................41.2百强房企新增拿地金额及新增土地货值同比小幅上升.................................................41.3新增拿地金额及货值排名：央国企继续主导市场.......................................................52拿地楼面价及预估销售楼面价上升，二梯队房企销售价格兑现较好...................................72.1百强房企新拿地及预估销售楼面价上升...................................................................72.2TOP10房企拿地楼面价及预估销售楼面价维持高位..................................................82.32025年越秀新拿地楼面价最高，金茂新拿地楼面价上升最快.....................................102.4新拿地预估销售楼面价分化，二梯队房企销售价格兑现较好.......................................113投资强度整体有所修复，绿城与金茂并列最高.............................................................133.1百强房企的投资强度上升.....................................................................................133.22025年绿城与金茂的投资强度最高，均达到0.46...................................................144投资市占率：马太效应显著，TOP10房企占据半壁江山...............................................154.1TOP10房企占新增拿地金额及新增货值的一半.......................................................154.2重点房企投资市占率与销售市占率的趋势匹配.........................................................165投资建议.............................................................................................................186风险提示.............................................................................................................19 图表目录 图1：2025年百强房企新增土地建面同比-4.6%...........................................................4图2：2020年后新开工面积深度调整..........................................................................4图3：2025年百强房企新增拿地金额同比+2.6%...........................................................4图4：2025年百强房企新增土地货值金额同比+2.3%.....................................................4图5：百强房企拿地整体遵从顺周期思维......................................................................5图6：新增拿地金额TOP30房企................................................................................6图7：新增土地货值TOP30房企................................................................................7图8：2025年百强房企新拿地及预估销售楼面价略升，货地比维持低位.............................8 图9：2025年TOP10房企拿地楼面价大幅领先其他梯队（元/平）..................................9图10：2025年TOP10房企新增土地预估的销售楼面价大幅领先（元/平）......................9图11：2025年各梯队房企的货地比收敛至2.0-2.1的水平..........................................10图12：2025年一梯队开发商的新拿地楼面价分化（元/平）..........................................10图13：2025年二梯队开发商的新拿地楼面价普遍上升（元/平）....................................11图14：2025年一梯队开发商新增土地预估的销售楼面价分化（元/平）...........................11图15：一梯队房企的销售价格兑现情况.....................................................................12图16：2025年二梯队开发商新增土地预估的销售楼面价普遍上升（元/平）.....................12图17：二梯队房企的销售价格兑现情况.....................................................................13图18：2025年百强房企投资强度升至0.33...............................................................13图19：2025年四大央企的投资强度均升至0.3以上....................................................14图20：2025年二梯队房企的投资强度有所分化..........................................................14图21：TOP10房企新增拿地金额占比呈上升趋势，2025年占比过半.............................15图22：TOP10房企新增货值占比呈上升趋势，2025年占比过半...................................16图23：2025年第一梯队头部房企的投资市占率普遍提升..............................................16图24：一梯队房企销售市占率及投资市占率提升的趋势一致..........................................17图25：2025年第二梯队房企的投资市占率分化..........................................................17图26：二梯队房企投资市占率高于销售市占率............................................................18 表1：覆盖公司估值表..............................................................................................19 1新增建面下降，新增拿地金额及土地货值微涨 1.1百强房企新增土地建面近五年呈收缩态势 根据克而瑞，2025年百强房企新增土地建面10090万方，同比-4.6%，跌幅较2024年同比-20.8%已有所收窄，新增土地建面近