中西部及华南业绩增长迅速，多元化拿地贡献超50%货值

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年03月25日 旭辉控股集团（00884.HK） 中西部及华南业绩增长迅速，多元化拿地贡献超50%货值 核心观点： 2020年，旭辉控股集团超额完成销售目标，其中中西部区域及华南区域销售增长较快，同比增速均高于40%，受此影响企业加大了这两大区域的投资力度以供后续的推盘铺货，预期这两大区域的业绩将持续增长。 一、业绩同比增长15.2%，2021年销售目标2650亿元 得益于全国化布局，旭辉控股集团所布局城市受政策调控影响较小，市场表现好，推动公司业绩稳步增长。企业布局的城市基本面较为优秀，二线城市如杭州、重庆、南京、武汉等，均为地区核心城市，三线城市如温州、无锡、嘉兴等，均为强三线城市，市场空间足以支撑企业的销售增长。 二、新增土地储备1307万平米，多元化拿地贡献超50%货值 2020年旭辉控股集团新增总建筑面积为1307.4万平米，以中西部及华南的城市为主，我们认为，这主要是企业在这两个地区的销售去化加速所致，企业需要及时补充土地储备以供后续的推盘铺货，预期这两大区域的业绩将持续增长。除了采用招拍挂之外，还积极拓展多元化拿地方式，2020年新增可售货值中多元化拿地占比为51%，平均销投比在3倍以上，为项目盈利提供了有效保障。 三、毛利润率下降3个百分点，债务结构持续优化 得益于公司费用管控能力的提升、人民币对美元汇率的升值以及税收政策的优惠，公司毛利润率虽有所下降，但净利润率保持稳定在保障业绩持续增长的同时，旭辉控股的债务结构也在持续优化。截至2020年12月31日，企业可支配现金为510.5亿元，短期有息负债为187.0亿元，短期偿债压力较小；净负债率为64.0%，剔除预收账款的资产负债率为72.5%，三道红线仅踩一道，且差距较小，实现绿档有望。 相关研究： 2020年第四季度策略报告：房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 2020年9月地产月报：多地出台调控政策，金九悄然来临，但成色稍显不足 20201006 2020年8月地产月报：土地供应与成交同环比均下行，“三道红线”短期抑制投资力度 20200906 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 20200911 月度数据点评：住宅成交连续两月正增长，土地成交创2020年新高（2020年1-6月） 20200716 2020年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代 20200509 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 2020年，旭辉控股集团超额实现销售目标，其中中西部区域及华南区域销售增长较快，同比增速均高于40%，受此影响企业加大了这两大区域的投资力度以供后续的推盘铺货，预期这两大区域的业绩将持续增长。 一、业绩同比增长15.2%，2021年销售目标2650亿元 2020年，旭辉控股集团所布局城市受政策调控影响较小，市场表现好，推动公司业绩稳步增长。全年实现销售金额2310.0亿元，同比增长15.2%，超额完成销售目标，2021年公司目标为2650亿元。销售面积1538.5万平米，同比增长27.8%，合同销售现金回款率超90%。 按区域来看，公司各区域销售额均有不同程度的上升，其中长三角区域实现销售额1011.9亿元，同比上升4.4%，环渤海区域实现销售额529.3亿元，同比上升5.1%；中西部区域与华南区域销售增长速度较快，其中中西部区域实现销售额513.8亿元，同比上升43.3%，华南区域实现销售额255.0亿元，同比上升46.1%。分能级来看，一线城市实现销售金额282.5亿元，较2019年下降8.7%，二线城市实现销售金额1396.2亿元，较2019年上升18.0%，三线城市实现销售金额631.4亿元，较2019年上升23.1%。 一方面，尽管一线城市疫后恢复能力较强，但2020年下半年楼市调控加强，一线地区为主要调控地区，对房企销售表现有所影响，其余能级城市调控相对较弱，企业的业绩得以正常释放； 另一方面，企业布局的城市基本面较为优秀，二线城市如杭州、重庆、南京、武汉等，均为地区核心城市，三线城市如温州、无锡、嘉兴等，均为强三线城市，市场空间足以支撑企业的销售增长。 图表：2019年及2020年旭辉控股集团销售额按区域分布 资料来源：亿翰智库、企业公告 48.3%25.1%17.9%8.7%43.8%22.9%22.2%11.0%长三角环渤海中西部华南 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 二、新增土地储备1307万平米，多元化拿地贡献超50%货值 2020年旭辉控股集团利用多种拿地渠道，如招拍挂、收并购、旧城改造等，新增60个项目，新增总建筑面积为1307.4万平米，同比下降14.0%，应占建筑面积为873.3万平米，权益占比为66.8%，较2019年提升了1.8个百分点。新增土地储备主要分布在长三角地区，首拓宿迁、淮安及绍兴三个城市，中西部区域新进了常德，并于2021年新拓黑龙江省，进驻哈尔滨，进一步加大了企业全国化布局的纵深。 分能级来看，公司于一线城市新增53.8万平米，同比上升3.2%，于二线城市新增934.9万平米，同比下降11.0%，三线城市新增318.7万平米，同比下降23.6%。总的来说企业投资布局向高能级城市聚焦，一二线城市占比相较2019年提升了3个百分点。结合市场情况来看，随着城市间分化加剧，人口流向高能级城市趋势不变，因此在一二线及强三线持续加大布局是企业保持业绩增长的稳定器。 分区域来看，新增土地储备以中西部区域及华南区域为主，我们认为主要是企业在这两个地区的销售去化加速所致，2020年旭辉控股中西部区域及华南区域同比增速分别达43.3%及46.1%，企业需要及时补充土地储备以供后续的推盘铺货，预期这两大区域的业绩将持续增长。 需要注意的是，随着企业投资布局的高能级化，土地成本也有所提高，新增平均拿地成本从2019年的5425元/平米提高至2020年的7001元/平米，增幅29.1%。根据企业管理层所言，旭辉控股积极拓展多元化拿地方式，2020年新增可售货值中多元化拿地占比为51%，其中一二级联动（包括TOD项目等）占比15%，IP勾地占比23%，商业勾地占比32%，收并购占比29%。且2020年多元化拿地项目平均销投比在3倍以上，为项目盈利提供了有效保障。 图表：2019年及2020年旭辉控股新增土地储备（万平米）分能级情况 能级 2020年 占比 2019年 占比 同比 一线 53.8 4.1% 52.2 3.4% 3.2% 二线 934.9 71.5% 1050.5 69.1% -11.0% 三线 318.7 24.4% 417.1 27.4% -23.6% 总计 1307.4 100% 1519.8 100% -14.0% 资料来源：亿翰智库、企业公告 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图表：2020年旭辉控股新增土地储备（万平米）分城市情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：2017年-2020年旭辉控股新增土地成本（元/平米）变化情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 三、毛利润率下降3个百分点，债务结构持续优化 2020年旭辉控股实现营业收入718.0亿元，同比上升27.2%。毛利润率下降3.3个百分点至21.7%，但得益于公司费用管控能力的提升——三费费用率下降2个百分点至16.1%，人民币对美元汇率的升值——汇兑收益同比上升325.7%至8.6亿元，以及税收政策的优惠——土地增值税同比下降30.2%至18.4亿元，公司净利润率保持稳定，较2019年微升0.2个百分点至16.6%。 分业务来看，其中物业销售收入643.2亿元，同比上升27.0%，租金收入5.9亿元，同比微升2.1%，物业管理收入26.7亿元，同比上升62.7%，项目管理及其他相关服务收入42.2020406080100120140160180长沙乌鲁木齐成都南宁贵阳常德青岛南昌昆明杭州温州淮安苏州北京无锡广州临沂绍兴天津南京合肥上海洛阳芜湖徐州宿迁重庆厦门惠州福州香港40004500500055006000650070007500800085002017年2018年2019年2020年 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 亿元，同比上升17.6%。尽管2020年受疫情影响，商业租金上升幅度较小，但管理层表示，截至2021年3月25日，旭辉商业已储备商业综合体30余座，总建筑面积超237万平米，其中在一线城市布局超70万平米，未来三年预计将实现每年50%的租金收入增长。 在保障业绩持续增长的同时，旭辉控股的债务结构也在持续优化。截至2020年12月31日，企业可支配现金为510.5亿元，短期有息负债为187.0亿元，短期偿债压力较小；净负债率为64.0%，较2019年下降了1.6个百分点，剔除预收账款的资产负债率为72.5%，较2019年下降2.3个百分点，三道红线仅踩一道，且差距较小，实现绿档有望。 图表：旭辉控股年报有料相关数据指标 年份 2017年 2018年 2019年 2020年 业绩 销售金额（亿元） 1040.0 1520.0 2006.0 2310.0 销售面积（万平米） 629.2 956.9 1203.6 1538.5 土地储备 新增土地建面（万平米） 1318.7 1241.7 1519.8 1307.4 权益新增土地投资（亿元） 452.2 411.1 531.7 554.6 新增土地储备权益占比 44.5% 57.2% 65.0% 66.8% 土地储备总建筑面积（万平米） 3096.2 4115.9 5065.8 5654.0 投销比 2.1 1.3 1.3 0.8 存续比 4.9 4.3 4.2 3.7 盈利指标 营业收入 318.2 423.7 564.5 718.0 净利润 61.5 71.2 92.4 119.0 毛利率 27.1% 25.0% 25.0% 21.7% 净利率 19.3% 16.8% 16.4% 16.6% 预收账款 255.5 442.4 542.0 746.3 预收账款/营业收入 0.8 1.0 1.0 1.0 偿债指标 净负债率 50.9% 67.2% 65.6% 64.0% 剔除预收账款的资产负债率（双项扣除） 72.8% 74.9% 74.8% 72.5