江苏销售占比超50%，环渤海首次贡献业绩

电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年4月1日 弘阳地产（01996.HK） 江苏销售占比超50%，环渤海首次贡献业绩 核心观点： 2020年，弘阳地产销售快速增长，未来或将带动公司结转收入的高速提升。长期来看公司销售或能够保持稳定增长，主要原因有：第一，公司存续比3.4，现有土地储备能够支撑公司未来3至4年的发展需求；截至2021年初，公司拥有货值1400亿元，可售资源充足。第二，公司长三角地区土地储备占比71%，且新一线及二线城市土地储备占比74%，高热度都市圈和能级布局能够为未来销售持续增长提供强有力的支撑。 一、合约销售同比增长32.8%，环渤海地区首次贡献销售业绩 2020年弘阳地产实现合约销售金额865亿元，同比增长32.8%，销售金额的持续增长带动公司2020年营业收入进一步增长32.9%至201.6亿元。公司深耕长三角，积极布局大湾区、环渤海、华中等优质都市圈，2020年环渤海区域首次贡献销售业绩。 二、深耕都市圈，重点布局新一线及二线核心城市 弘阳地产超过74%的土地储备位于新一线和二线城市，并且长三角地区占比71%，与此同时，公司加大浙江和粤港澳大湾区的投资力度，重点布局广州、佛山、杭州、宁波等核心城市，不断储备粮仓型项目，预期能为未来规模与收入增长提供强有力的支撑。 三、三道红线转绿，货币资金充裕，偿债能力强 2020年弘阳地产三道红线转绿，净负债率相比2019年同期降低20pcts至50.3%。截至2020年，公司扣除受限制资金后的货币资金124.2亿元，同比涨幅42.8%。总的来说，弘阳地产现金充裕，偿债能力较强。 相关研究： 2021年2月地产月报丨市场热度向左，企业业绩向右，“两集中”后投资策略的改变与坚守【第32期】 20210306 全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长（2020年1-12月）┃ 月读数据【第40期】 20201206 2020四季度策略报告——房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 陈颖 15295771258（微信号） chenying@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 2020年，弘阳地产销售快速增长，未来或将带动公司结转收入的高速提升。长期来看公司销售或能够保持稳定增长，主要原因有：第一，公司存续比3.4，现有土地储备能够支撑公司未来3至4年的发展需求；截至2021年初，公司拥有货值1400亿元，可售资源充足。第二，公司长三角地区土地储备占比71%，且新一线及二线城市土地储备占比74%，高热度都市圈和能级布局能够为未来销售持续增长提供强有力的支撑。 一、合约销售同比增长32.8%，环渤海地区首次贡献销售业绩 2020年，弘阳地产实现合约销售金额865亿元，同比增加32.8%，实现合约销售面积591.6万平方米，同比增加20.6%。弘阳地产执行“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”的投资战略，2020年江苏省贡献销售业绩459.0亿元，占比超过50%。从销售区域分布来看，长三角地区为弘阳贡献最大销售份额。2020年，长三角地区贡献销售金额657.0亿元，占比75.9%，相比2019年同期提高1.5pcts；中西部地区贡献销售金额111.6亿元，占比12.9%，相比2019年同期降低0.6pcts；珠三角地区贡献销售金额31.8亿元，占比3.7%，相比2019年同期提高2pcts。值得注意的是，环渤海地区首次为弘阳贡献销售业绩18.6亿元，占比2.1%。 公司销售金额的持续增长，带动结转收入的快速提升。2020年弘阳地产实现营业收入201.6亿元，同比增长32.9%；实现净利润18.5亿元，同比增长13.4%。弘阳地产收入类型主要来自房地产开发与销售、商业物业投资与运营和酒店运营三个部分，其中房地产开发与销售实现营业收入196.2亿元，占比达到97.3%，是弘阳营业收入的主要来源；商业物业投资与运营和酒店运营分别实现营业收入5.1亿元和0.4亿元，占比分别为2.5%和0.2%。2020年公司毛利润率和净利润率分别为22.4%和9.4%，较2019年同期分别降低2.8pcts和1.6pcts，利润率下降的原因主要是2020年多城实施限价政策，公司结转项目的利润空间被进一步压缩。 长期来看，弘阳地产会保持长三角地区贡献主要销售业绩的趋势，随着公司布局拓展至全国，其他地区所贡献的销售业绩将不断增加。另外，在销售业绩高速增长的奠定下，公司未来营业收入的稳定增长具有一定保障。 图表：2019年-2020年弘扬地产销售金额区域分布 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 备注：内环2019年，外环2020年 数据来源：亿翰智库、企业公告 二、深耕都市圈，重点布局新一线及二线核心城市 截至2020年，弘阳地产拥有土地储备2005.7万平方米，同比增加18.5%，存续比3.4年，当前土地储备能够满足公司未来3至4年的发展需求。分区域来看，弘阳地产在江苏省内拥有土地储备1163.3万平方米，占比58%；除江苏之外的长三角地区拥有土地储备260.1万平方米，占比13%；大湾区拥有土地储备80.2万平方米，占比4%；其他重点城市拥有土地储备501.4万平方米，占比25%。 分能级来看，弘阳地产拥有782.2万平方米的土地储备在新一线城市，占比39%；702.0万平方米的土地储备在二线城市，占比35%；521.5万平方米的土地储备在三四线城市，占比26%。新一线城市和二线城市本身住房需求充足，市场较其他城市更为活跃，弘阳地产对这些城市的重仓，有利于公司项目的销售去化，推动规模长期稳定增长。 综合来看，弘阳地产超过74%的土地储备位于新一线和二线城市，并且长三角地区占比71%，并加大浙江和粤港澳大湾区的投资力度，重点布局广州、佛山、杭州、宁波等核心城市，不断储备粮仓型项目，能够为未来规模与收入增长提供强有力的支撑。 图表：2020年弘阳地产土地储备分布 74.4%13.5%1.7%10.4%2.1%75.9%12.9%3.7%5.3%环渤海长三角中西部珠三角其他 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 备注：新一线城市主要包括：苏州、南京、重庆、杭州、成都、佛山、西安等；二线城市主要包括宁波、济南、徐州、南通、嘉兴等；三四线城市主要包括盐城、安庆、淮安、湖州、襄阳等。 数据来源：亿翰智库、企业公告 三、三道红线转绿，货币资金充裕，偿债能力强 2020年，弘阳地产三道红线指标全部绿档，净负债率下降至50.3%。 从偿债能力看，弘阳地产偿债指标进一步优化。2020年公司净负债率50.3%，相比2019年同期降低20.1pcts；剔除预收账款的资产负债率69.4%，相比2019年同期降低4.9pcts；现金短债比1.1倍，相比2019年增加0.4倍。2020年公司扣除受限制资金后的货币资金124.2亿元，同比涨幅42.8%。总的来说，弘阳地产现金充裕，偿债能力较强。 融资方面，2020年弘阳地产融资成本7.7%，相比2019年同期降低0.2pcts，资金使用成本小幅降低。公司为积极应对业务发展需求，持续优化债务结构，于2020年12月31日总借贷金额为323.1亿元，其中短期借款占比相比2019年同期下降6.6pcts至35.4%；非银信托贷款占比相比2019年同期下降3pcts至13%。截至2020年，未动用的银行及金融机构融资额度为465.6亿元。信用方面，弘阳地产获得资本市场多方面认可，其中，获得穆迪信用评级B2，展望正面，惠誉和联合评级国际信用评级分别为B+和BB-，展望均为稳定。 2019年-2020年弘阳地产债务期限结构 58.0%13.0%4.0%25.0%按区域划分江苏长三角（不含江苏）大湾区其他39.0%35.0%26.0%按能级划分新一线二线三四线 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 数据来源：亿翰智库、企业公告 图表：弘阳地产2017年-2020年相关数据 具体指标 2017年 2018年 2019年 2020年 合约销售金额（亿元） - 473.0 651.5 865.0 合约销售面积（万平方米） - 353.0 490.5 591.6 新增土地建面（万平方米） 1741.0 1764.0 1146.0 1349.0 土地储备总建筑面积（万平方米） 1125.3 1308.4 1693.2 2005.7 投销比 - 5.0 2.3 2.3 存续比 - 3.7 3.5 3.4 营业收入（亿元） 61.4 92.4 151.7 201.6 净利润（亿元） 12.0 13.2 16.4 18.5 毛利润率 40.6% 31.2% 25.1% 22.4% 净利润率 19.5% 14.3% 10.8% 9.2% 预收账款（亿元） 102.9 166.4 249.7 293.8 预收账款/营业收入 1.7 1.8 1.6 1.5 净负债率 87.7% 68.3% 70.4% 50.3% 剔除预收账款的资产负债率（双项） 72.8% 73.0% 74.4% 69.4% 剔除预收账款的资产负债率（单项） 54.6% 55.1% 54.9% 52.3% 现金短债比 0.5 0.6 0.7 1.1 融资成本 - - 7.9% 7.7% 管理费用率 5.0% 7.4% 7.2% 4.9% 销售费用率 3.9% 3.7% 4.3% 4.6% 财务费用率 13.5% 20.2% 22.3% 20.7% 三费费用率 22.4% 31.4% 33.8% 30.2% 资料来源：亿翰智库、企业公告 注：剔除预收账款的资产负债率=（总负债-预收账款）/（总资产-预收账款） 现金短债比（严格版）=（货币资金-受限制资金）/短期有息负债 42.0%35.4%28.3%36.2%25.9%24.9%3.8%3.5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2019年2020年1年以内1-2年2-5年5年以上 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 财务费用率=利息支出/营业收入 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 7 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间