业绩超预期,中西部市场增长迅速

请务必阅读正文之后的免责条款部分 公司1季报点评2010年4月27日 房地产开发III 李少明 S0960200010015 010-66276931 lishaoming@cjis.cn 6－12个月目标价： 10.00元 当前股价： 7.80元 评级调整： 维持 基本资料 上证综合指数 2969.50 总股本(百万) 10995 流通股本(百万) 10971 流通市值(亿) 856 EPS（TTM） 0.48 每股净资产（元） 4.13 资产负债率 67.0% 股价表现 （%） 1M 3M 6M 万科A -16.13 -15.40 -37.45 上证综合指数 -2.95 -1.65 -4.50 -17%0%17%34%51%68%85%2009/4 2009/7 2009/10 2010/1万科A上证综合指数 相关报告 《万科A-3月销售金额同比涨2.8%，环比涨151%》2010-4-7 《万科A-2月销售较09年1月（春节）降26.2%》2010-3-5 《万科A-以提高股东回报为目标，2010年毛利进一步提升 --09年年报业绩推介会会 万科A 000002 推荐业绩超预期，中西部市场增长迅速 投资要点： „ 10年一季度公司实现营业收入75.05亿，同比下降8.1%；归属母公司所有者净利润为11.27亿，同比上涨46.5%，其中跌价准备冲回贡献1.25亿净利润。一季度每股收益为0.1元，净资产收益率为2.94%。 „ 公司10年一季度销售面积124.2万平米，中西部市场增长迅速。10年一季度公司实现房地产销售面积124.2万平方米、销售金额150.9亿元，同比分别下降18.5%和增长23.5%，中西部市场销售面积和销售金额同比增长43.1%和81.3%。珠三角、长三角市场受销售产品少销售金额有一降下降。一季度珠三角、长三角市场销售面积同比分别下降45.1%和33.9%，销售金额同比下降7.2%和14.9%。„ 一季度结算金额同比下降8.3%，但可结算资源丰富，10年业绩有保障。公司一季度结转面积63.8万平方米，结转收入73.6亿元，同比分别下降39.9%和8.3%，公司已售未结算面积达433.3万平米， 合同金额458.4亿元，分别较09年末增加26%和21.5%，已售未结金额占09年全年营业收入的93.7%，可结算资源丰富，10年业绩有保障。 „ 受益于房价上涨，一季度毛利率、净利率上升。一季度结算均价11536元/平米，09年全年结算均价7983元/平米，一季度结算均价较09年上涨44.5%。一季度毛利率36.7%，净利率15.7%，分别较09年末上涨7.3和2.5个百分点。 „ 公司财务状况稳健，负债水平合理。公司一季度资产负债率68.1%，较09年末上升1个百分点。扣除预收款的负债率为43.3%，较09年末下降0.6个百分点，公司季度账面现金179.2亿元，持有现金较09年末下降22.1%，主要为支付地价款所致。公司一季度账面预收款366.9亿元，较09年末上涨15.6%。 „ 二、三线城市拿地，地价成本控制得力。公司一季度共新增项目22个，项目占地面积333万平米，新增权益建面539.8万平米，累计需支付地价147亿元。新增项目楼面地价2725元/平米，其中一线城市新增建面占总新增建面的8.6%，一线城市新增项目地价占一季度地价款的21.2%。 „ 维持对公司10、11、12年EPS0.66、0.79和0.99元的预期，维持推荐评级。 主要财务指标 单位：百万元 2009 2010E 2011E 2012E 营业收入(百万元) 48881 51325 61590 76988 同比(%) 19% 5% 20% 25% 归属母公司净利润(百万元) 5330 7247 8647 10905 同比(%) 32% 36% 19% 26% 毛利率(%) 29.4% 34.0% 35.0% 35.0% ROE(%) 14.3% 16.6% 16.9% 17.9% 每股收益(元) 0.48 0.66 0.79 0.99 P/E 16.09 11.83 9.92 7.86 P/B 2.29 1.97 1.68 1.41 EV/EBITDA 11 10 8 6 资料来源：中投证券研究所 公司季报点评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/5 附：公司09年年报财务指标 图 1：经营情况 01002003004005006002006 2007H2007 2008H2008 2009H2009 -200%-150%-100%-50%0%50%100%150%营业收入（亿）归属于母公司股东净利润（亿） 图 2：EPS和ROE 0.00.10.20.30.40.50.60.70.82006 2007H2007 2008H2008 2009H2009 0%5%10%15%20%EPS（摊薄）（元）ROE 图 3：综合毛利率和净利率 34.8%40.0%36.1%29.4%12.8%12.8%15.0%13.6%11.9%9.8%11.6%10.9%45.5%42.0%41.1%31.2%39.0%19.0%0%10%20%30%40%50%60%70%2005 2006H 2006 2007H 2007 2008H 2008 2009H 2009 毛利率净利率数据来源：上市公司，中投证券研究所 公司季报点评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/5 图 4：三费水平 7.2%6.2%9.9%10.0%9.3%10.6%9.1%8.0%9.5%0%2%4%6%8%10%12%14%2005 2006H 2006 2007H 2007 2008H 2008 2009H 2009 销售费用占比管理费用占比财务费用占比三项费用占比 图 5：负债水平 0%20%40%60%80%100%2005 2006H 2006 2007H 2007 2008H 2008 2009H 2009 资产负债率扣除预收帐款后的资产负债率净负债率 数据来源：上市公司，中投证券研究所 公司季报点评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4/5 附：财务预测表 资产负债表 利润表 会计年度 2009 2010E 2011E 2012E会计年度2009 2010E 2011E2012E流动资产 130323 134790 153840 180614 营业收入48881 51325 61590 76988 现金 23002 28092 27576 22783 营业成本 34515 33875 40034 50042 应收账款 713 762 914 1143 营业税金及附加 3603 4106 4927 6159 其它应收款 7786 8334 10001 12502 营业费用 1514 1642 1971 2464 预付账款 8736 8574 10133 12667 管理费用 1442 1514 1817 2271 存货 90085 89027 105214 131518 财务费用 574 -1533 -1144 -1584 其他 1 0 1 2 资产减值损失 -524 0 0 0 非流动资产 7285 7142 6998 6855 公允价值变动收益 2 0 0 0 长期投资 3565 3565 3565 3565 投资净收益 924 0 0 0 固定资产 1356 1216 1076 936 营业利润 8685 11721 13985 17636 无形资产 82 82 82 82 营业外收入 71 0 0 0 其他 2282 2279 2275 2272 营业外支出 138 0 0 0 资产总计 137609 141932 160838 187469 利润总额 8617 11721 13985 17636 流动负债 68058 64684 74257 88980 所得税 2187 2977 3552 4480 短期借款 1188 0 0 0 净利润 6430 8744 10433 13156 应付账款 16300 15998 18906 23633 少数股东损益 1100 1497 1786 2252 其他 31735 33322 39986 49982 归属母公司净利润 5330 7247 8647 10905 非流动负债 24142 24142 24142 24142 EBITDA 9364 10338 12991 16201 长期借款 17503 17503 17503 17503 EPS（元） 0.48 0.66 0.79 0.99 其他 6639 6639 6639 6639