2026年房地产展望

2025年12月22 研究所： 2026[年Tab房le_地Titl产e]展望 证券分析师夏磊S0350521090004xial@ghzq.com.cn： 宏观深度研究 2026年，是“十五五”的开局之年。在促进房地产市场止跌回稳的总基调之下，房地产市场需求稳步释放，供需关系逐渐调节。 本报告试图回答以下几个核心问题：2026年房地产市场怎么走？房地产市场库存怎么看？购房者预期的影响因素有哪些？以及2026年重点政策是什么？ 2026年房地产市场怎么走？ 我们预计2026年商品房销售面积7.8亿平方米。其中，一线城市预计，销售面积为3992万平方米，占比全国5.1%；二线城市预计销售面积达22682万平方米，占比全国29.1%；三四线城市预计销售面积达51226万平方米，占比全国65.8%。 相关报告 《宏观点评：中央经济工作会议的六大关键词*夏磊》——2025-12-12《2026年宏观经济展望：变局中的突围*夏磊》——2025-11-20《宏观深度研究：从成交结构看购房者行为变化*夏磊》——2025-10-29《学习四中全会精神的五点心得*夏磊》——2025-10-24《美联储议息会议点评：一次风险缓释的美联储降息*夏磊》——2025-09-18 一线城市新房销售面积下降源于土地供应减少。自2021年起连续四年土地供应大幅下滑，市场新增供给明显减少。这一现象在2025年延续，2025年1-10月，一线城市月均土地成交建筑规划面积104万平方米，较前4年月均成交减少65%。我们预计全年土地成交规划建筑面积约1268万平方米，同比下降28%。 一线城市的刚需长期存在。一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强。政策调整形成有力支撑。需求端，房地产限制政策仍有优化空间，如进一步放松限购政策、调整交易税收政策等。供给端，“好房子”建设持续推进，城中村改造盘活核心区土地。改善购房者的置换需求。核心区优质项目供应增加，释放改善需求。成交量方面，我们预计2026年一线新房市场成交量同比下降，销售面积为3992万平方米，占比全国5.1%，成交占比进一步提升。 价格方面，预计2026年一线城市新房价格表现将持续优于二手房。 国家统计局数据显示，2025年1-11月，新房价格指数仅同比下降1.2%，二手房价格指数同比下降5.8%，新房价格表现平稳，降幅小于二手房。以上海为例，上海新房价格同比增长5.1%，2025年新房表现一枝独秀。一是需求基础坚实。2024年上海落户人口超8万人，创历史记录。新上海人在新房成交中占比提升，人口流入优势为市场提供了稳定的购房需求支撑；二是产品力显著提升。新房产品迭代升级，在户型、社区规划及科技住宅等方面显著优于同区 位二手房，形成产品代际差，有效激活改善型需求，并推动新房价格结构性上涨；三是供应结构优化。核心区项目供应增加，契合改善人群资产配置需求，多个豪宅项目“日光”反映出改善需求充足；四是政策环境改善。2025年购房限制政策的进一步优化，释放了此前被压抑的合理住房需求。 我们预计2026年二线城市新房销售面积同比下降，城市间房地产表现差异较大。 二线城市需求主要来自三方面，一是持续的人口净流入。人口是最坚实的需求基础，如合肥2024年常住人口增量达15万，正式晋级千万人口城市，增速超过一线城市。杭州、成都分别增加10万、7万，增长位于二线城市前列，上述城市新房量价表现良好；二是宽松的政策环境。政策优化即释放了潜在的购房需求，也是房价的重要支撑。2024年10月杭州放开新供应土地限价，后续的土拍成交地价上涨，带动房价上涨预期；三是产品的优化升级。高品质住宅推动了改善需求的释放。 二线城市内部有分化，加之土地供给减少，我们预计2026年二线城市新房销售面积约为22682万平方米，约占全国总量的29.1%。 三四线城市新房销售面积在全国的占比将进一步下降。 过去十年，三四线城市销售面积大幅增长、占比大幅提升。2012年三四线城市销售面积为6.9亿平方米，占比全国销售面积的62.1%，2018年三四线城市销售面积增长至11.3亿平方米，成交占比达65.9%，销售面积历史高点在2021年达12亿平方米，成交占比历史高点在2022年达68.9%。2024年三四线销售面积为6.4亿平方米，仅为高点的53%，占比下降至65.4%。 三四线需求主要来自本地居民住房需求、外地务工人员置业需求、返乡置业需求、周边乡镇的购房需求。由于大部分三四线城市新增需求有限，我们预计2026年三四线新房销售面积为51226万平方米，占比全国65.8%，成交占比较2025年下降。 2026年房地产市场库存怎么看？ 商品房库存分为三个口径，已竣工未销售的现房库存、已开工未销售的在建库存、已拿地未开工的土地库存。 从库存结构来看，三大类库存均呈现改善态势。现房库存（已竣工未销售）已连续8个月下降，截至10月末为7.6亿平方米，较9月末减少322万平方米，其中住宅待售面积减少292万平方米至3.96亿平方米。已开工未销售的在建库存规模为25.7亿平方米，较2024年减少2.81亿平方米。而已拿地未开工的土地库存约23亿平 方米。 影响购房者预期的因素有哪些 房地产是供求问题，更是预期问题。市场参与者的预期差，会直接影响需求的释放。 影响预期的三大因素，一是房价走势。二手房价格仍在下降，截至2025年11月，70大中城市二手住宅价格指数同比、环比分别下降5.7%、0.7%。法拍房价格拉低成交边际价格。据中指研究院统计，2025年1-10月，法拍住宅成交均价同比下降12.3%，边际价格对市场成交价格有参照价值会放大价格下行压力。 二是库存情况。当前二手房挂牌处于高位，除深圳外挂牌量企稳。截至2025年12月3日，一线城市大中介挂牌量分别为北京13.7万套，相较2024年末增长7%；深圳8.5万套，相较2024年末增长73%；广州14.7万套，相较2024年末增长2%。 三是租金回报率。一线城市租金回报率回升。截至2025年11月，该指标回升至1.82%，较2021年7月的1.3%历史低点显著提升了52个基点，已接近10年期国债收益率。租金回报率的提升，房产配置价值增加，会影响居民的租买决策，改善购房者预期。 2026年政策重点是什么？ 1、加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 开发方面，完善从获取土地到施工过程中，相关制度的全流程。夯实项目公司与房企总部之间的法律责任，不得提前抽取项目资金与分红，从制度上保障项目交付和购房者权益。 融资方面，推行融资协调机制与“白名单”制度，据住建部及各地政府数据显示，截至2025年10月11日，全国商品房项目“白名单”累计审批贷款规模已超7万亿元。新模式下，融资主要依靠开发贷和个贷。 销售方面，现房销售试点扩大。2025年1-10月全国商品房现房销售占比已提升至35%，较2024年同期增长了5个百分点。强化预售资金监管。对于仍采用预售的项目，各地严格执行预售资金监管新规，降低商品房项目交付风险。 2、建设安全舒适绿色智慧的“好房子” “好房子”概念首次被纳入五年规划建议，是推动房地产高质量发展的重要方向。“好房子”建设聚焦“安全、舒适、绿色、智慧” 四大维度，涵盖建筑保温、隔热、隔音、防水等技术标准，以及物业服务、社区无障碍配套、适老化改造等宜居相关标准。新的住宅项目国家标准已于2025年5月1日生效，为“好房子”建设提供了技术依据和规范。 “好房子”有助于优化供给结构，提高市场上商品房的产品力、稳定房价。高品质项目去化更快，可以引领行业从“高周转”向高品质、高质量发展主动转型。也可以满足“人民对美好生活的向往”，激活改善型需求，为市场注入新动力。 风险提房地产市场超预期下行风险；对政策解读偏差；调样本有限，不足以反映市场主体；数据可得性局限，口径不完全统一；历史经验的适用性受限，导致政策及数据推断存在偏差；房企债务重组压力超预期。 内容目录 1、2026年房地产市场怎么走？..................................................................................................................................71.1、2026年房地产销售面积测算...........................................................................................................................71.2、各线城市房地产市场怎么走？.........................................................................................................................82、2026年房地产市场库存怎么看？........................................................................................................................173、影响购房者预期的因素有哪些？..........................................................................................................................194、2026年政策重点是什么？...................................................................................................................................224.1、加快构建房地产发展新模式...........................................................................................................................224.2、建设安全舒适绿色智慧的“好房子”.................................................................................................................235、风险提示..............................................................................................................................................................25 图表目录 图1：连续五年土地成交建面下降...............................................................................................................................7图2：2017-2025年全国一线城市商品房销售面积及转化率.......................................................................................9图3：2016-2026年一线城市销售面积情况.....................................