房地产行业2026年展望：核心销售趋于均衡，投资开发仍需助力

房地产行业2026年展望 房地产《第4周成交涨跌互现，供给下降有利市场重获均衡》2026.01.25房地产《通胀好转，资产价格预期受益》2026.01.20房地产《风雨之后，等待彩虹》2026.01.19房地产《第3周成交回升，商业地产首付比下调有利稳定市场》2026.01.18房地产《第2周成交回落，期待未来政策对冲外部不利影响》2026.01.11 本报告导读： 行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动市场触底回暖。基于以上判断，我们认为2026年重点城市销售有望率先寻找均衡点。长尾城市市场拖累依旧，但幅度收窄。 投资要点： 2025年回顾：销售下行处于下限，投资下行超出预期。2025年行业销售面积真实数据略低于当时预测下限，主要原因在于对三四线城市销售情况过于乐观。投资数据方面，竣工处于预测区间，新开工、建筑工程、房地产开发投资出现偏差。我们对2025年投资数据的预测，认为在销售面积出现下行情况下企业投资意愿相对减弱，以上基本面会导致投资数据出现一定程度下行趋势。但2025年下半年价格端下行，企业对市场环境判断比我们更为谨慎，使得新开工面积快速下行。房地产新开工面积增速、竣工面积增速截至2025年分别是-20.4%和-18.1%。 2026年展望：高质量发展提纲挈领，重点城市销售寻找均衡点。我们认为中央经济工作会议已经表达对2026年要求，即“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。”我们认为，房地产投资修复节奏滞后于销售端，开发商以销定投，2026年投资增速或难有快速反转。若缺乏外部政策或市场环境的有力支撑，投资趋稳预计2027年前后。基于以上判断逻辑，我们认为乐观和悲观预期下2026年施工面积增速在-5.8%和-10.2%、对应投资增速在-4.0%和-12.5%。由于2025年岁末销售并未实现翘尾效应。我们认为，2026年销售基数继续下移，前期风险部分释放。与此同时，行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动资金回暖。基于以上判断，我们认为2026年重点城市销售有望寻找均衡点。行业供需格局逐渐稳定。乐观和悲观预期下2026年新开工增速在-8%和-16%，土地购置金增速-3.1%和-15.7%。全年销售金额乐观、中性和悲观预测在2.6%、-4.9%和-11.4%。 聚焦政策方向：降息、收储和城市更新。2026年行业主要压力来自投资增速仍存压力，不排除对经济构成拖累。政策端能否有序推动降息和收储是对行业自身投资增速不足的有效弥补。展望2026年，将继续重点关注降息、收储、城市更新落地进程。后续需要对以上数据保持密切跟踪。 风险提示。1）市场环境偏冷，到位资金下行，开发商投资意愿难有起色。2）二三线城市库存问题仍然严重，行业修复将呈现分化形态。3）专项债收储落地不及预期。 目录 1.2025年行业回顾：销售下行处于下限，投资下行超出预期...................31.1.2025年行业需求情况：小阳春行情火热，岁末缺乏翘尾.................41.2.2025年行业投资情况：投资增速下行，结构分化加剧.....................62.2026年行业展望：提质发展，重塑信心...............................................92.1.面积总量企稳，金额逻辑集中.........................................................92.2.高质量发展引领，新模式迭代升级................................................112.3.缩量控供，库存去化.....................................................................132.4.通胀预期增强，存量房价信心逐步修复.........................................132.5.降息存在预期，收储日拱一卒.......................................................143.2026年行业数据预测.........................................................................163.1.2026年行业销售预测....................................................................163.2.2026年行业投资预测....................................................................194.总结...................................................................................................235.风险提示............................................................................................25 1.2025年行业回顾：销售下行处于下限，投资下行超出预期 2025年，行业基本面仍处于深度调整区间。虽然2025年一季度延续926政策的积极效应实现开年小阳春，但之后市场进入低迷期。此外2025年行业基数前低后高，造成年内多项数据呈现下半年降幅扩大趋势。销售方面，一季度小阳春成色显著，四季度受高基数扰动表现承压。本轮下行后，我们预计市场基本面已接近长期均衡水平，当前宏观及地产政策均相对宽松，将有助于推动市场逐步调整至新均衡状态。 2025年1月15日发布的报告《房地产行业2025年展望——销售逐步触底，投资仍需支持》中对2025年数据进行预测。2025年行业销售面积真实数据略低于当时预测下限，主要原因在于对三四线城市销售情况过于乐观。投资数据方面，竣工处于预测区间，新开工、建筑工程、房地产开发投资出现偏差。我们对2025年投资数据的预测，认为在销售面积出现下行情况下企业投资意愿相对减弱，以上基本面会导致投资数据出现一定程度下行趋势。但2025年下半年价格端下行，企业对市场环境判断比我们更为谨慎，使得新开工面积快速下行。房地产新开工面积增速、竣工面积增速截至2025年分别是-20.4%和-18.1%。 展望十五五开端的2026年，我们认为，缩量提质或将成为后续市场阶段旋律。二十届四中全会提出“推动房地产高质量发展”，奠定未来行业的基调。同时2025年12月，中央经济工作会议中更是明确表达： “着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。” 以上高层会议发言使得我们认为2026年中央对房地产重视程度将对应提升，新房产品将顺应需求趋势提质发展，不合时宜的限制性政策也会进一 步解除；供给侧或将继续以政府收储为枢纽，严控新增开发用地，以城中村、危旧房改造促进有效投资。基于以上判断，未来一段时间的主要压力可能来自房地产投资修复力度不足，或将阶段滞后于销售表现。 进入2026年后，供给缩量与去库并行。当前部分区域房价充分调整，需求将逐步回温，供需力量逐步平衡，市场总量进入底部区域。 1.1.2025年行业需求情况：小阳春行情火热，岁末缺乏翘尾 行业销售一季度快速回落，后续降幅收窄。2025年一季度，一线城市带动整体市场交易量复苏，小阳春行情演绎火热。随着年内时间逐步推移，基数逐渐走高，行业销售降幅逐渐扩大。我们认为，当前市场风险已逐步释放。政策导向转向提质发展。行业销售已进入底部区间。行业供给端主动收缩、聚焦优质地块开发。库存去化持续推进。基于上述判断，我们认为2026年起行业供需格局有望逐步趋于平衡。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 从累计数据来看，2025年整体房地产销售下探趋势较为明显。全年数据呈现降幅扩大的状态。销售面积和销售金额累计降幅扩大趋势自二季度 开始显现。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 我们以全国商品房销售金额（年内累计数据）除以全国商品房面积（年内累计数据）估算得到商品房均价，并计算其同比增速。从价格上看，2025年累计数据计算得到商品房价格整体呈现同比下探走势，但一季度价格同比走高，且全年降幅较2024年收窄。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 分线城市1看，各线城市销售呈现全年降幅扩大趋势，其中一线、二线城市降幅扩大较快、三线城市降幅匀速扩大。一线城市销售额占比持平，三线城市销售额占比提升。二线城市销售额下行速度最快，同时二线城市销售占比下滑。 2025年，各线城市都呈现销售下滑且降幅扩大情形，但各自表现趋势有所不同。一线城市上半年销售额呈现上涨趋势，主要得益于2024年末政策效应的持续释放；但后续销售动能减弱，全年销售金额和面积转为下行态势。二线城市销售面积与销售金额下行幅度超过一线城市与三线城市。以 上因素造成，二线城市销售金额和销售面积占比压缩。三线城市由于前期销售调整程度较深，相较而言2025年整体下滑幅度较为平缓。 资料来源：Wind、CREIS，国泰海通证券研究 资料来源：Wind、CREIS，国泰海通证券研究 资料来源：Wind、CREIS，国泰海通证券研究 资料来源：Wind、CREIS，国泰海通证券研究 销售单价方面，我们以销售金额除以销售面积粗略计算销售均价。 2025年商品房销售均价同比下降4.1%，住宅销售均价同比下降4.0%。2025年，一线城市销售面积、销售金额同比下行，整体均价同比微跌，但相比而言仍具备较高的抗风险性；二线城市销售面积、销售金额下行幅度最深，整体均价同比微跌；三线城市销售下滑幅度在可控范围，但整体均价同比下行幅度最深。 1.2.2025年行业投资情况：投资增速下行，结构分化加剧 房地产开发投资增速快速下行。2025年房地产开发投资完成额约为8.28万亿元，同比下降17.2%，较1-11月累计同比增速下滑1.3个百分点。 分项投资来看，住宅开发投资完成额为6.35万亿元，占比77%，全年累计同比下降17.2%；商业营业开发投资完成额5947亿元，占比7%，全年累计同比下降14.0%；办公开发投资完成额3203亿元，占比4%，全年累计同比下降22.8%；其他1.01万亿元，占比12%，全年累计同比下降22.7%。总体上，2025年以来住宅开发投资增速仍是房地产开发投资增速的主要决定力量。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 土地购置费同比增速震荡下行。2025年企业拿地持续下行，2025年1-12月土地购置费累计3.08万亿元，同比下降13.9%。 按照统计规则，土地成交价款记录的是交易金额，而土地购置费则是分期支付的土地成交款，因此土地购置费数据上会滞后于土地成交价款。当前行业供给端持续收缩，市场信心尚未完全修复，企业土地购置意愿仍显谨慎。从拿地主体结构看，2025年国央企仍是土地市场的核心参与者，我们判断2026年土地市场结构性分化或将进一步加剧。以上因素或造成2026年土地购置费数据持续走低可能。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 新开工增速快速下行，施工增速平稳下行，竣工增速快速下行。我们认为，土地作为房企重要生产资料，土地储备的补充决定未来新开工和可售 商品房供应。受新增土储不足、需求疲软、资金承压等因素影响，新开工面积同 比增速持续回落。我们判断后续土