房地产2026年展望止跌回稳徐徐图之2025120320251202

1、会议信息 时间：12月03日参会人：中金分析师 2、全文摘要 中国房地产市场当前正经历复杂调整，从成交量企稳到价格拐点的过程比以往更加漫长，政策虽有尝试但效果多为短期。市场整体呈现下行趋势，一二线与三四线城市价格调整幅度相近，表明市场趋势具有普遍性。讨论指出，市场走向受需求充足程度、支付能力合理性、杠杆空间充裕性及库存过剩情况等四大因素影响，企业债务问题亦是关键。 房地产2026年展望“止跌回稳”，徐徐图之20251203 1、会议信息 时间：12月03日参会人：中金分析师 2、全文摘要 中国房地产市场当前正经历复杂调整，从成交量企稳到价格拐点的过程比以往更加漫长，政策虽有尝试但效果多为短期。市场整体呈现下行趋势，一二线与三四线城市价格调整幅度相近，表明市场趋势具有普遍性。讨论指出，市场走向受需求充足程度、支付能力合理性、杠杆空间充裕性及库存过剩情况等四大因素影响，企业债务问题亦是关键。建议通过增加购房需求、提升支付能力、合理引导居民家庭杠杆及控制住房供给等策略，强调政策决心与市场长期信心的重要性。房地产市场的健康发展需信心、耐心、决心及适时政策调整共同支撑。 3、问答回顾 止跌回稳在房地产市场中的含义是什么？ 发言人：止跌回稳是指在经历下跌后，市场出现成交量企稳回升的过程。它并非短期内迅速实现的价格拐点或微型反弹，而是需要通过三阶段来理解：首先是成交量企稳回升，接着在接下来的六个月甚至更长时间内，会看到价格明显的拐点和起色。从价格企稳到投资基本和拐点的出现，可能还需要一年左右的时间。 目前中国房地产市场处于止跌回稳过程中的哪个阶段？ 发言人：目前市场处于第一阶段，即成交量止跌回稳筑底阶段。这一阶段以二手房市场的成交量率先企稳回升为特点，而新房市场的成交量因开发商债务和信用问题相对缓和。整体上，市场正处于一个成交量趋稳摸底的过程，同比跌幅收窄但尚未出现一二手房成交总量的方向性变化。 政策刺激下成交量的表现如何？ 发言人：在过去的四轮政策尝试中，成交量在每一轮上有一定的积极反应，但这些反应较为短期。尽管止跌回稳后成交量恢复的时间相比之前有所拉长，但由于复杂深层问题的影响，成交量再次出现向下边际走弱的迹象。 当前房价调整的情况怎样？ 发言人：从2021年6月份高点至今，二手房同质可比价格整体呈现下行趋势，尽管去年926阶段因成交量企稳而有所支撑，但在今年三四季度成交量走弱后，价格又回归到之前的下行趋势中，目前房价调整幅度已达到。而且，高线城市和低线城市之间的价格差异较小，显示出普遍的价格下跌趋势。 对于2026年房地产市场的预测是怎样的？ 发言人：预计2026年二手房销售面积将有约的下跌，新房市场成交面积按年个位数下降，新开工面积下降，物理竣工面积约为11亿多平米，对应房地产开发投资大约7万亿，下降约。整体上看，2026年的市场压力犹存，但下行趋势的压力有所收窄。 房价何时能够再次上涨？ 发言人：关于房价何时能涨的问题，从长期历史角度看，房价名义价格大致呈稳定向上的趋势，且长期来看，房价与通胀之间存在相关性，即长期来看房价可能会跑赢CPI。但在现实世界中，对于名义价格的感受会受到通胀波动的影响。对于房价何时能真正实现全面回升，需要结合经济形势、政策变化等因素进一步分析。 在人类历史上，有哪个地区的房价走势有接近400年的数据记录？ 发言人：有记录的最早且最长的房价序列来自荷兰阿姆斯特丹，这个序列大约持续了300多年。 在17世纪到20世纪上半叶的300年间，荷兰阿姆斯特丹的房价表现如何？ 发言人：在这300年的时间里，荷兰阿姆斯特丹的房价呈现高高低低的波动状态，并且从货币实际购买力角度看，可能并未跑赢通胀。 20世纪下半叶开始，房价的走势有何变化？ 发言人：从20世纪下半叶起，房价基本上呈现持续单边上涨趋势，这主要是因为在纸币定价时代，房价被视为一种货币现象。 货币增速与房价增速之间存在什么样的关系？ 发言人：在经济增长过程中，货币增速往往带动资产价格上升，其中房地产因其强资产属性，对货币吸附能力强，表现为房价增速通常高于实际GDP增速。 是否存在货币增速与房价增速不匹配的情况？举例说明。 发言人：德国和日本的例子说明，即使货币增速不高，房价增速也可能较低，这是因为这些国家和地区房地产市场对于货币的吸纳能力较弱。 如何理解并分析货币对房价的影响？ 发言人：分析货币对房价影响时，关键在于探究货币往何处去，即货币的流动方向以及实体经济增长、支付能力、杠杆空间和供给稀缺程度等因素如何影响房地产市场对货币的吸纳和房价走势。 美国和日本在不同经济周期中，上述四个因素是如何变化的？ 发言人：以美国为例，在08年金融危机后，政府采取措施修复了过高的杠杆率，并且人口增长、支付能力提升等因素有利于房价重启上升趋势。而日本在90年代也曾因企业炒房炒地导致杠杆率过高，在经历去杠杆化后，尽管居民部门杠杆率下降，但由于其他原因，后续上行周期较为缓慢。 日本经济为何在重启向上过程中较为缓慢，对比之下美国就表现得更快？ 发言人：主要因素在于人口和支付能力两个方面。在日本，整个过程中的总人口及青年人口呈现负增长，这不利于经济复苏。此外，尽管房价收入比有所下降， 但绝对水平仍然较高（接近八年的房价收入比），导致在不利的人口和支付能力条件下，其杠杆修复后的重启过程相对缓慢。 我国当前的情况如何？ 发言人：在我国，城镇化率还有进一步提升的空间，这是相对积极的一面。不过，从人口因素来看，我们的共识是人口条件不是特别有利。而在支付能力方面，房价收入比在过去几年的调整过程中得到明显改善，全国平均从8年降到约6年，一二线城市头部城市的降幅更为突出，尽管绝对水平仍在8-10这个区间，尤其是新房价格调整不够充分。 关于杠杆情况呢？ 发言人：从居民家庭杠杆角度看，这是一个相对有利的条件，因为过去几年我国严控了居民部门债务，居民杠杆保持低位。但企业部门债务问题较为突出，这也是为何近年来我们强调要将企业债务问题纳入房地产市场政策应对之中。 库存压力方面呢？ 发言人：目前供给压力较大，虽然新房可售数量有所减少，但由于新房销售量腰斩，去化速度并未显著改善。更关键的是，二手房供应或挂牌量在过去几年几乎单边上升，这意味着有部分家庭出于对市场判断的不乐观而出售额外房产。这些额外出售的房源构成了二手房挂牌的重要来源，因此从供给角度看，库存压力仍然显著。 综合这些因素，房地产周期何时能向上转？ 发言人：根据分析，当前需求条件不理想，支付能力虽在提升但仍需持续，居民家庭杠杆空间较大是有利条件，但库存压力巨大，这是一个明确的不利因素。综合来看，虽有利也有不利，但没有考虑企业债务与资产匹配的问 题。要实现止跌回稳的目标，需要政策上更强的决心，并通过刺激购房需求、放宽购房资格限制、生育补贴等方式加快慢变量的提升速度。 从支付能力角度出发，政策思路应当是什么？ 发言人：政策思路应为增收入降税负，这是一个中速变量。为了加速这一变量，应采取稳经济保就业措施，并具体包括下调按揭贷款利率和交易税费等立竿见影的办法。 在居民家庭杠杆方面，有何建议？ 发言人：建议适当引导居民家庭适度扩杠杆。尽管中国的居民家庭购房首付款比例在全球范围内较高，但仍有空间优化。可以尝试进一步降低首付款比例、放松购房条件、加大公积金使用力度以及推出二手房买卖的过桥贷款。 如何看待房地产库存这一超级慢变量？ 发言人：房地产库存不同于其他商品库存，其使用寿命长且不易移动，因此减少库存供给是关键。需加快落实存量项目和土地的收储，试点存量住房收购，并在短期内避免增加配售型保障住房供应。 如何理解当前房地产市场的方向和止跌回稳的路径？ 发言人：方向上需要压降住房供给，至少不让库存问题变得更严重。分析市场时，要关注政策的有效性及其对房地产市场的关键作用。同时，保持信心、耐心和决心，认识到房地产行业有周期性，需等待行业周期自然调整。