公募REITs2026年投资展望：攻守之道与价值掘金

公募REITs2026年投资展望：攻守之道与价值掘金 核心观点 固定收益专题研究 市场复盘：自首批公募REITs2021年上市以来，我国公募REITs一级认购倍数呈现显著波动走势，整体波动由产品供给稀缺性、市场情绪及资产类型收益预期共同驱动。二级市场收益表现介于沪深300与中证全债之间，与中证转债的股债混合属性形成互补，不同年份收益位次因底层资产、利率、政策及市场环境差异而显著分化。从长期特征看，REITs波动率低于沪深300和中证转债，高于中证全债，且与其他资产收益相关度低，兼具债性稳定与股性弹性，适合平衡组合波动。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 证券分析师：董德志021-60933158dongdz@guosen.com.cnS0980513100001 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.84企业/公司/转债规模(千亿)77.5/22.2/5.6 机构配置：当前公募REITs流通盘的持有主体高度集中，机构投资者主导，券商自营是绝对主力，占比达51.3%；其次是保险资金（19.9%）和产业资本（13.6%），以上三类机构投资者合计占比超84%；私募基金（5.5%）、信托（3.6%）、其他资管（3.7%）等占比相对较低，个人投资者、公募基金、券商资管、银行理财的持有比例均不足1%。不同类型公募REITs的流通盘持有人结构呈现显著的板块分化，券商自营是多数板块的主要持有者，其中水利、能源、产业园等板块券商自营占比超50%；保险资金则集中布局保租房、交通、消费板块，占比均超20%；公募基金、个人等投资者在各板块的持有比例普遍极低，多数不足2%。由此可见，券商自营偏好高流动性、估值弹性高的资产，保险资金则侧重长期现金流稳定的资产。公募基金、个人投资者持有比例低，一方面因部分REITs流动性不足，另一方面这类投资者更偏好高弹性权益资产，对REITs这类资产参与度有限。从公募基金FOF对REITs的配置力度看，FOF配置的REITs产品数量呈现持续扩张的态势，但增长节奏有所放缓。公募FOF对REITs的产品覆盖度在提升，但后期新增配置的产品数量有所减少。 相关研究报告 《资金观察，货币瞭望-跨年资金需求季节性抬升，预计12月市场利率上行》——2025-12-19《固收+系列报告之八-固收+再进化：+“基金”的可行性路径及实践指南》——2025-12-15《固收+系列报告之七-国债期货套利：正向套利实证研究》——2025-12-12《固收+系列报告之六-固收+的新选择：公募REITs——扩围下的新机遇》——2025-12-03《【固收+系列之五】量化固收+的收益风险平衡之道》——2025-12-03 一级市场投资建议：今年以来，REITs打新热度逐渐退却，且出现了上市即破发的现象。打新收益降低，一方面受到二级市场表现走弱的影响，另一方面由于一级市场询价上下限逐渐放宽，定价变得更加充分，一二级市场价差收窄。今年新上市REITs首日热度高，多数触及涨停，但短期（5日）热度快速回落，多数产品回调。不同资产类型表现分化，保障房短期韧性较强，仓储物流、消费类表现相对疲软。在当前公募REITs分化的行情里，优质REITs资产表现亮眼，建议后续参与一级市场的打新与战配，需聚焦优质项目，同时对锁定期较长的战配类型要保持审慎态度。 二级市场投资建议：展望后市，需关注到短期有局部解禁扰动，2026上半年解禁高峰。长期优质标的具备配置价值，建议锚定“政策红利+资产优质”主线，采取哑铃策略，一方面，在政策持续扩容的东风下，挖掘保租房、市政环保等刚需资产的稳定分红价值，凭借强制分红机制赚取确定性分派收益；另一方面，布局数据中心、清洁能源等新基建赛道，分享产业升级带来的资产增值红利。此外，可把握扩募带来的增量机会，通过筛选底层资产运营稳健、估值合理的优质标的，实现分红与资本利得的双重掘金。 风险提示：宏观经济剧烈波动；货币政策快速调整；过往收益率不预示未来投资收益。 内容目录 行情特征和驱动因素....................................................................5机构配置偏好差异......................................................................7 产业园：核心资产抗跌，传统园区承压...................................................11仓储物流：出租率分化，核心资产凸显抗风险能力.........................................13消费：出租率高位稳健、租金水平分化...................................................15保障房：刚需支撑下的稳健增长格局.....................................................16交通：出行需求复苏驱动车流增长.......................................................17生态环保：运营表现回暖...............................................................18能源：光伏风电冷暖两重天.............................................................19市政：运营压力增加...................................................................20水利：波动后爆发.....................................................................21新型基础设施：蓄势待发...............................................................21 投资建议：政策红利与资产分化下的结构性机会...................................22 一级市场：分化行情中精选项目.........................................................22二级市场：哑铃策略攻守兼备...........................................................22 风险提示.....................................................................27 图表目录 图1：2021-2025年公募REITs发行规模和数量.................................................5图2：2025年新发行各类型公募REITs规模....................................................5图3：2021-2025年新发行REITs平均认购倍数.................................................5图4：2021年至今中证REITs（收盘）走势....................................................6图5：今年以来REITs与主要资产涨跌幅对比..................................................7图6：今年以来各类资产走势................................................................7图7：主要资产历年年度回报................................................................7图8：公募REITs前十大持有人结构..........................................................8图9：不同资产类公募REITs流通盘前十大持有人结构..........................................8图10：公募基金FOF持有REITs产品市值.....................................................9图11：公募基金FOF持有REITs产品数量.....................................................9图12：今年以来新上市REITs表现..........................................................22图13：美国REITs在投资组合中的占比与夏普指数............................................23图14：中国REITs在投资组合中的占比与夏普指数............................................24图15：当前上市REITs主要估值指标........................................................26 表1：各基金公司持有REITs份额变化........................................................9表2：产业园REITs季度营业收入表现.......................................................12表3：产业园REITs季度主要运营指标一览...................................................12表4：仓储物流REITs季度营业收入表现.....................................................14表5：仓储物流REITs季度主要运营指标一览.................................................14表6：消费REITs季度营业收入表现.........................................................16表7：消费REITs季度主要运营指标一览.....................................................16表8：保障房REITs季度营业收入表现.......................................................17表9：保障房REITs季度主要运营指标一览...................................................17表10：交通REITs季度营业收入表现........................................................18表11：交通REITs季度主要运营指标一览....................................................18表12：生态环保REITs季度营业收入表现........................................