公募REITs2026年投资展望：攻守之道与价值掘金

核心观点

我国公募REITs市场已进入常态化发展阶段，发行规模稳步扩容，资产类型持续丰富，但2025年规模有所回落。市场复盘显示，REITs一级认购倍数波动显著，二级市场收益介于沪深300与中证全债之间，兼具债性稳定与股性弹性，适合平衡组合波动。机构配置方面，券商自营是主要持有者，偏好高流动性、估值弹性的资产；保险资金则侧重长期现金流稳定的资产。

市场复盘

自首批公募REITs上市以来，一级认购倍数受供给稀缺性、市场情绪及资产类型收益预期共同驱动，呈现显著波动。二级市场收益表现分化，不同年份因底层资产、利率、政策及市场环境差异而显著不同。长期来看，REITs波动率低于沪深300和中证转债，高于中证全债，与其他资产收益相关度低。

机构配置偏好差异

公募REITs流通盘持有主体高度集中，机构投资者主导，其中券商自营占比达51.3%，保险资金占比19.9%，产业资本占比13.6%。不同类型REITs的持有人结构呈现板块分化，券商自营偏好水利、能源、产业园等板块，保险资金则集中布局保租房、交通、消费板块。公募基金FOF对REITs的配置力度持续扩张，但增长节奏有所放缓。

基本面：资产类型表现分化

不同类型REITs的运营表现分化：

• 产业园：核心资产抗跌，传统园区承压，出租率与租金水平呈现“分化加剧、供需博弈”特征。
• 仓储物流：出租率分化，核心资产凸显抗风险能力，头部REITs表现稳健，部分区域受物流需求调整影响承压。
• 消费：出租率高位稳健、租金水平分化，核心商圈、优质运营的商业资产抗风险能力较强。
• 保障房：刚需支撑下的稳健增长格局，板块整体呈现稳定增长的态势。
• 交通：出行需求复苏驱动车流增长，核心路段资产韧性突出。
• 生态环保：运营表现回暖，生活垃圾处理和污水处理领域均表现较好。
• 能源：光伏风电冷暖两重天，光伏领域表现亮眼，风电领域普遍低迷。
• 市政：运营压力增加，供热面积和收费面积稳定，但停热率和收费率显著降低。
• 水利：波动后爆发，营业收入在第三季度迎来爆发式增长。
• 新型基础设施：蓄势待发，数据中心REITs托管服务费收缴率均为100%。

投资建议

建议采取哑铃配置策略：

• 一级市场：聚焦优质项目，对锁定期较长的战配类型保持审慎态度。
• 二级市场：锚定“政策红利+资产优质”主线，挖掘保租房、市政环保等刚需资产的稳定分红价值，布局数据中心、清洁能源等新基建赛道，把握扩募带来的增量机会。

风险提示

宏观经济剧烈波动；货币政策快速调整；过往收益率不预示未来投资收益。