公募REITs2026年度策略报告：资产为王，重视节奏

2025年12月09日 证券研究报告/行业投资策略报告 REITs 报告摘要 评级：无评级 一、2025年REITs市场总结：先扬后抑，板块分化回顾2025年，C-REITs大跨步向前发展： 分析师：陈希瑞执业证书编号：S0740524070002Email：chenxr@zts.com.cn 政策层面，核心聚焦“常态化与扩围、互联互通、多层次市场”三大方向，商业不动产REITs开展试点工作，商业、酒店等纳入公募REITs底层资产范围；“首发+扩募”双轮驱动，公募REITs+私募REITs，基础设施REITs+商业REITs等多层次市场建设。沪深港通标的，长期资金等引入等有望促进市场活跃度。 上市公司数77行业总市值(亿元)2224.66行业流通市值(亿元)1123.92 581554.32682.86二级方面，市场先扬后抑，由年初无风险收益下行、资产荒、增量资金风险偏好提高等的驱动下，指数表现强势，赚钱效应明显。但下半年以来向上动能比较乏力，分子端业绩承压，另一方面新发项目少，打新收益急剧下降，市场关注度开始降温，此外扩募定价问题加剧了投资者观望情绪，市场震荡下行。 一级方面，呈现“规模扩容、数量高位”特征，目前市场首发项目77只，扩募6只，累计募集2070亿。其中2025年首发REITs19只，募集383亿元，扩募2只，募集27亿，全年累计募集410亿。今年来一二级价差明显，打新市场持续火热，全年网下认购164倍，平均打新户数为478个，均较往年增长明显。 资产层面，运营仍在分化，博弈预期改善，保租房、公用事业资产依托刚性需求保持韧性，IDC、消费分别凭借长协锁定、业态升级实现业绩稳健，而依赖宏观复苏的交通、受区域经济影响的产业园则表现承压，底层资产基本面差异成为分化核心诱因。 二、2026年投资策略展望：资产为王，重视节奏展望2026年，投资核心即资产为王，重视节奏： 一级打新方面：1）从“闭眼打新”到“赛道精选”，在一二级套利空间明显收窄的背景下，2026年战配及打新须更加理性，应精选基本面相对稳健、估值合理项目。2）积极关注持有型不动产ABS机会，其与公募REITs形成协同，是构建多层次REITs市场的重要组成，能有效缓解机构欠配压力。3）积极关注商业REITs机会，我国公募REITs市场从“基础设施单赛道”迈向“基础设施+商业不动产双轮驱动”新阶段，后者潜在空间或超万亿，该品种无论从空间还是定价机制均值得提前布局。 相关报告 1、《发改委公布991号文，基础设施REITs再扩围》2025-12-06 2、《证监会启动商业REITs试点工作》2025-11-293、《公募REITs迈向“基础设施+商业 不 动 产”双 轮 驱 动 新 阶 段 》2025-11-29 二级交易方面：1）把握利率敏感资产波段机会。2026年国债走势核心逻辑围绕“低利率中枢+震荡分化”展开，利率波动受货币政策宽松力度、经济复苏节奏、财政发力强度及外部环境等多重因素影响，仍有阶段性交易机会。2）2026年将呈现“景气赛道领跑、稳健赛道托底、承压赛道分化”的格局，优先以基本面韧性较高类型项目作为底仓，同时积极关注基本面有边际改善且估值有性价比项目。3）主动把握扩募、分红、解禁等市场关键节点机会。从统计结果来看扩募、分红有望进一步推动相关标的市场行情，解禁短期内可能会带来价格和估值调整交易机会。 风险提示： 二级市场价格大幅波动风险：目前市场体量较小，市场投资人类型、策略相对单一、投资行为趋同等可能会出现较大波动。 相关支持政策调整风险：目前市场发展时间较短，REITs立法、税收、信披、投资等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响市场的整体发展。研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险； 内容目录 一、2025年REITs市场总结：先扬后抑，板块分化................................................4 1.1顶层设计：政策基础进一步完善..................................................................41.2二级市场：由强转弱下的资产分化...............................................................61.3一级市场：从“闭眼打新”到“赛道精选”................................................81.4资产基本面：运营仍在分化，博弈预期改善..............................................11 二、2026年投资策略展望：资产为王，重视节奏...................................................16 2.1.一级策略：资产为王..................................................................................162.2.二级策略：重视节奏..................................................................................22 图表目录 图表1：2025年REITs相关政策汇总......................................................................4图表2：2025年中证REITs全收益指数整体表现...................................................6图表3：REITs与上证指数走势情况........................................................................7图表4：REITs与十年期国债走势情况.....................................................................7图表5：C-REITs各年度平均涨跌幅........................................................................7图表6：2025年各板块涨跌幅.................................................................................7图表7：REITs收益波动情况（上市至今与指数对比）（%）..................................8图表8：REITs收益波动情况（年初至今与指数对比）（%）..................................8图表9：C-REITs发行情况（市值）........................................................................8图表10：C-REITs发行情况（支数）......................................................................9图表11：C-REITs发行认购倍数情况....................................................................10图表12：C-REITs各年发行网下认购倍数.............................................................10图表13：C-REITs各年发行网上认购倍数.............................................................10图表14：历年来REITs网下打新户数情况............................................................11图表15：2025年各项目网下打新户数情况...........................................................11图表16：产业园REITs租金情况（元/平米/月）...................................................11图表17：产业园REITs出租率情况.......................................................................11图表18：仓储物流REITs租金情况（元/平米/月）...............................................12图表19：仓储物流REITs出租率情况...................................................................12图表20：保租房REITs租金情况（元/平米/月）...................................................12图表21：保租房REITs出租率情况.......................................................................12图表22：消费类REITs租金情况（元/平米/月）...................................................13图表23：消费类REITs出租率情况.......................................................................13图表24：高速REITs季度日均车流量(万辆)..........................................................13图表25：中航首钢绿能REIT运营情况.................................................................14图表26：富国首创水务REIT运营情况.................................................................14图表27：银华绍兴原水REIT运营情况.................................................................14图表28：国泰济南供热REIT运营情况.................................................................14图表29：能源REITs发电量情况（亿·千瓦时）.................................................15图表30：能源REITs结算电价情况（元/千瓦时）................................................15图表31：数据中心REITs2025年3季度各项运营数据情况................................15图表32：2025年新上市REITs前三日打新收益情况............................................16图表33：2025年新发REITs估值调整情况..........................................