北京市朝阳区人民法院涉中介机构小额房屋租赁案件审判白皮书（2023-2024年度）

（2023年度—2024年度） 北京市朝阳区人民法院 目录 前言.......................................................................................................................-1- 一、涉中介机构小额房屋租赁合同纠纷案件的审理情况...................................-3- （一）收结案情况..........................................................................................-3-（二）标的额情况..........................................................................................-3-（三）结案方式情况......................................................................................-4-（四）中介机构诉讼地位和判决结果情况...................................................-6-（五）合同类型情况......................................................................................-7-（六）涉诉中介机构情况..............................................................................-8- 二、涉中介机构小额房屋租赁合同纠纷案件的典型样态................................-10- （一）中介机构失联引发房主要求实际承租人腾房纠纷.........................-10-（二）因提前退租引发的租金退还纠纷.....................................................-10-（三）押金退还纠纷....................................................................................-11-（四）因隔断房引发的合同解除纠纷........................................................-12-（五）因“甲醛房”等引发的合同履行纠纷.............................................-13- 三、涉中介机构小额房屋租赁合同纠纷发案的原因分析................................-14- （一）中介机构层面....................................................................................-14-（二）承租人层面........................................................................................-15-（三）房主层面............................................................................................-16- 四、关于构建和谐房屋租赁关系的建议...........................................................-17- （一）出租人应明晰权责、规范出租，做审慎的“所有人”.................-17-（二）中介机构应诚信经营、完善管理，做行业的“守护者”.............-18-（三）承租人应合理使用、依法维权，做智慧的“安居客”.................-19- 五、典型案例.......................................................................................................-20- 结语......................................................................................................................-27- 前言 住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，在经济社会发展中起到重要作用。完善的住房租赁市场，有利于盘活存量房源、加快新型城镇化建设、加强和改进社会管理和服务、提高社会治理能力。2025年9月15日，《住房租赁条例》实施，对出租人、承租人、住房租赁企业、住房租赁经纪机构的权利义务进行了进一步规范，在从业资质、合同备案、资金监管、行政处罚等方面进行了更详细的规定。 2023年以来，朝阳法院受理的涉中介机构1小额房屋租赁合同纠纷2数量呈现增长趋势，体现住房租赁企业、住房租赁经纪机构在住房租赁市场上仍然活跃，在房源信息收集、资源整合等方面仍具主导地位，是租赁双方选择租赁房屋的重要渠道。但随着涉中介机构租赁市场的不断发展，中介机构失联、押金不退、房源不对版等问题时有发生，增加了小额住房租赁市场的波动性、降低了交易稳定性。 在此背景下，朝阳法院通过调研2023年度至2024年度涉中介机构小额房屋租赁合同纠纷案件审理中的突出争议，追根溯源， 全面分析纠纷成诉原因，对照《住房租赁条例》对出租人、中介机构和承租人提出对策建议，以提升司法服务保障能力，促进住房租赁市场健康发展。 一、涉中介机构小额房屋租赁合同纠纷案件的审理情况 （一）收结案情况 2023年、2024年，朝阳法院累计受理涉中介机构小额房屋租赁合同案件705件，审结705件。其中2023年度收案267件，结案259件；2024年度收案438件，结案446件，收结案均呈现较大涨幅。 （二）标的额情况 在全部统计案件中，标的额在1000元（含）以下的案件数量为52件，占比7%；标的额在1000元以上至5000元（含）之间的案件数量为191件，占比27%；标的额在5000元以上至10 000元（含）之间的案件数量为176件，占比25%；标的额在10 000元以上至20 000元（含）之间的案件数量为140件，占比20%；标的额在20 000元以上至30 000元（含）之间的案件数量为 74件，占比11%；标的额在30 000元以上的案件数量为72件，占比10%。总体来看，标的额在10 000元以下的案件共计419件，占全部案件近60%，反映出此类案件金额总体偏小，但发案较为频繁，具有典型的“小案大民生”特点。 （三）结案方式情况 在全部统计案件中，以判决方式结案150件，占比21.3%；以调解方式结案229件，占比32.5%；以撤诉方式结案325件（含准予撤诉方式结案195件，按撤回起诉方式结案130件），占比46.1%；以裁驳方式结案1件，占比0.1%。反映出此类案件存在如下特点：一是调解案件相对多，体现当事人争议相对较小，调解成功率相对高；二是存在大量“试探性诉讼”，部分原告抱着“试试看”的态度提起诉讼，在诉讼过程中选择撤回起诉或因不交纳诉讼费被按撤回起诉处理。 此外，在以判决方式结案的150件案件中，缺席审理案件为65件，且缺席方均为中介机构，反映出司法实践中中介机构存在消极应诉，甚至出现倒闭失联、“跑路”等情况。 （四）中介机构诉讼地位和判决结果情况 在以判决方式结案的150件案件中，从诉讼地位来看，中介机构作为原告的案件为5件，占比3.3%，中介机构作为被告的案件为145件，占比96.7%。其中，在中介机构作为被告的145件案件中，中介机构全部胜诉的案件有6件，占比4%，中介机构全部败诉的案件有60件，占比41%，原、被告双方部分胜诉部分败诉的案件有79件，占比55%，反映出此类房屋租赁合同履行过程中，中介机构一方的不规范行为是纠纷产生的主要原因。 （五）合同类型情况 在以判决方式结案的150件案件中，因房屋所有权人与中介机构履行《房屋委托出租合同》或《房屋委托代理合同》产生纠纷的案件为20件，占比13%；因中介机构作为出租人与房屋承租人履行《房屋租赁合同》产生纠纷的案件为130件，占比87%。反映出此类纠纷多发于中介机构与承租人之间，亦即中介机构作为出租人时更易产生纠纷。 （六）涉诉中介机构情况 在全部统计案件中，涉诉中介机构近280家，其中近一半案件集中于28家中介机构，2家中介机构涉案数量在30件以上，2家中介机构涉案数量在20件至30件之间，4家中介机构涉案数量在15件至20件之间。上述情况反映出部分中介机构履约不规范、违约情形多、发案量大。就涉诉较为集中的中介机构，朝阳法院将同步向相关行政主管部门和行业协会发送司法建议，建议加强监管。 此外，在高频涉诉企业中，属于一人有限责任公司的有47%，占比较大，该类公司往往资金管理风险相对较大，企业法人与股东财产混同几率相对更高，企业经营管理的规范性和稳定性相对不足。 二、涉中介机构小额房屋租赁合同纠纷案件的典型样态 （一）中介机构失联引发房主要求实际承租人腾房纠纷 此类纠纷指中介机构以租赁或委托等名义从房屋所有权人处获得房屋后，将房屋出租给实际承租人，中介机构收取实际承租人租金后，未按约定期限或标准向房屋所有权人支付租金或费用并且失去联系，房屋所有权人遂起诉要求实际承租人腾退房屋。此类纠纷形成的原因主要在于中介机构，实践中，部分中介机构系恶意违约，在收取承租人租金后“跑路”，部分中介机构系因经营不善，导致资金链断裂，无法维系经营。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十三条3的规定，当承租人不支付房租时，出租人不仅可依据合同权利要求解除合同并主张承租人承担违约责任，同时也可以行使物权权利，要求次承租人腾房。在统计案件中，房屋所有权人要求实际承租人腾退房屋的诉讼请求均得到支持。此种情况下，实际承租人对于押金退还和多支付的租金只能依据房屋租赁合同向中介机构主张，在中介机构“跑路”或倒闭的情况下，实际承租人的维权难度较大。 （二）因提前退租引发的租金退还纠纷 此类纠纷指承租人在租赁期限届满前向中介机构提出退租，双方就转租事宜、剩余租金、违约金数额等未协商一致，承租人 在实际腾退后，起诉要求中介机构退还剩余租金。此类纠纷形成的原因主要在于承租人未能仔细审查合同内容，缺乏严格履约意识及违约责任意识。 在统计案件中，法院多参照双方协议约定的违约金标准，结合违约方关于违约金约定是否过高的主张、守约方的实际损失等判决提前退租的承租人承担违约责任，在扣除违约金后，退还承租人多交纳的租金。房屋租赁合同是继续性合同，双方通过约定租赁期限明确合同履行期间，即应严格遵照执行，任意一方不得随意变更合同内容。在房屋租赁合同文本中，双方通常会明确约定合同解除事由及违约责任承担方式，承租人提前退租属承租人违约事项，应按照合同约定承担相应违约责任。即使合同中未明确约定提前退租的违约责任，出租人也因合同目的不能实现而享有合同法定解除权，有权解除合同并要求承租人承担违约责任。 （三）押金退还纠纷 此类纠纷指中介机构因承租人在租赁期限内不当使用房屋，导致房屋装修、家具家电受损，或承租人在腾退时未能尽到清洁义务，或中介机构恶意夸大使用瑕疵和自然损耗，而拒绝向承租人退还押金，进而引起的争议。此类纠纷形成的原因，一是