北京市朝阳区人民法院涉中介机构小额房屋租赁案件审判白皮书（2023-2024年度）

一、案件审理情况 2023年至2024年，朝阳法院累计受理涉中介机构小额房屋租赁合同纠纷705件，审结705件，收结案数量均呈增长趋势。案件标的额主要集中在1000元至10000元区间，占比近60%，体现“小案大民生”特点。结案方式以调解为主，占比32.5%，撤诉占比46.1%，反映当事人争议相对较小，存在大量“试探性诉讼”。判决案件中，中介机构作为被告占比96.7%，且存在大量缺席审理情形。纠纷多发于中介机构作为出租人与承租人之间，合同类型以《房屋租赁合同》为主。涉诉中介机构近280家，部分机构违约情形多、发案量大，其中一人有限责任公司占比47%。

二、典型样态 典型纠纷包括：中介机构失联引发腾房纠纷、提前退租引发的租金退还纠纷、押金退还纠纷、隔断房引发的合同解除纠纷、以及“甲醛房”等引发的合同履行纠纷。其中，隔断房和“甲醛房”问题突出，严重影响承租人权益。

三、原因分析 纠纷成因涉及中介机构、承租人、房主等多方。中介机构层面，存在异地线上经营规避监管、收款账户混乱规避资金监管、合同条款严苛缺乏诚信、违规经营出租劣质房源等问题。承租人层面，存在随意退租法律意识淡薄、不当使用房屋合约意识欠缺等问题。房主层面，存在疏于审查中介机构资质轻信高价收房、忽视房屋实际使用情况纵容违规改造等问题。

四、建议 为构建和谐房屋租赁关系，提出以下建议：

1. 出租人应明晰权责、规范出租，做审慎的“所有人”，包括增强履约意识、提供适租房屋、依法行使权利等。
2. 中介机构应诚信经营、完善管理，做行业的“守护者”，包括保障资金安全、规范业务流程、健全服务体系等。
3. 承租人应合理使用、依法维权，做智慧的“安居客”，包括核实房源信息、审慎审查合同、规范履约等。

五、典型案例 白皮书列举了五个典型案例，涉及房屋不符合安全条件、承租人不遵守安全管理、中介机构违约导致出租人提前收回房屋、中介机构作为出租方恶意影响承租人正常居住、自动默认电子确认不能当然证明达成解约合意等情形，并分析了裁判结果和法理依据。