地产专题分析报告：重提“去库存”

2025-12-14 宋雪涛,张馨月国金证券杨春

新房景气度：本周（12.6-12.12）下行趋缓，销售面积小幅回落，47城新房成交量环比下降9.8%，同比下降44.9%，主要受季节性因素影响，降幅较上周扩大。
二手房景气度：本周（12.6-12.12）底部企稳，成交量边际回落，环比下降4.3%，同比下降34.9%，降幅较上周收窄。
政策方面：
- 中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”，重点在于解决新房库存去化周期攀升问题（截至2025年11月，全国百城新建商品住宅去化周期为27.4个月，其中一线城市17.1个月，二线城市22.6个月，三四线城市40.3个月）。
- “因城施策”是核心政策，一线城市侧重“优供给”，通过优化供给匹配改善和高端需求；三四线城市侧重“控增量”“去库存”，可能通过拓展现房销售试点、限制新增宅地供应等方式稳定市场。
- 收购存量商品房用于保障性住房成为稳定市场的抓手，政策效果取决于资金来源，目前主要依托专项债资金，地方政府面临平衡项目收益和负债成本的压力，山东省首个“专项债+银行贷款”协同收购项目落地青岛，模式有望推广。
风险提示：房价下行幅度和速度超预期，房企债务风险超预期，宏观经济超预期下行。