行业点评报告：商业用房贷款最低首付下调，地产去库存进程加速

房地产 2026年01月16日 ——行业点评报告 投资评级：看好（维持） 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 杜致远（联系人）duzhiyuan@kysec.cn证书编号：S0790124070064 事件：商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% 国务院新闻办公室1月15日举行新闻发布会，介绍货币金融政策支持实体经济高质量发展成效。中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜表示，根据当前经济金融形势需要，人民银行将先行推出两方面政策措施：一方面是下调各类结构性货币政策工具利率，提高银行重点领域信贷投放的积极性；另一方面是完善结构性工具并加大支持力度，进一步助力经济结构转型优化。包括会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存。 降低首付比例，利于商办房地产市场去库 数据来源：聚源 商业用房涵盖写字楼、购物广场、酒店、商铺、LOFT等，截至2025年11月，全国商业营业用房待售面积1.41亿平米，办公楼待售面积0.52亿平米，库存高企。近年较多城市已经出台相关正常推动商业用房去库，包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等，其中上海提出了“分区分类兼容”策略，支持存量商务楼宇分区分类兼容符合地区发展导向和人民群众生产生活需求的功能业态；武汉对购买新建商办类房屋的，按契税实缴额度给予50%补助优惠；长沙支持公寓等类住宅商品房调整为住宅。本次政策前首付比例为50%，本次降至30%，也有利于商办类项目去化。 相关研究报告 《二手房成交面积环比增长，打造公平公正市 场竞争环境—行业周报》-2026.1.11 《增值税税率下调，二手房交易税负成 本 下 降—行 业 点 评 报 告 》-2025.12.31 期待后续政策进一步宽松 《新房二手房成交面积环比增长，北京进一步优化调整住房限购政策—行业周报》-2025.12.28 相对于住宅的按揭抵押贷款，商办类房地产的贷款在首付比例（本次降至30% VS按揭15%）、利率（商办类贷款最低为央行基准利率1.1倍VS按揭LPR-45BPs）、贷款期限（商办类最长10年VS按揭30年）上劣势都很显著；且商办类房地产的税费成本较高。在当前商办市场空置率较高、租金持续下行的大背景下，单一降低首付比例效果预计有限，期待政策进一步宽松。 投资建议 本次商业用房贷款最低首付比下调，降低了商办资产购置初始资金压力，或将直接刺激部分有实际经营需求或长期投资需求的买家入场。在商办市场库存高企、空置率上升、租金下行的背景下，此举是中央层面首次对商办市场进行的全国性直接信贷支持。目前商办类贷款在利率、期限等方面相比住宅仍处劣势，单一政策效果预计有限，市场期待后续进一步宽松。推荐标的：（1）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（2）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 法律声明 开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告仅供开源证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的机构或个人客户（以下简称“客户”）使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给开源证券客户的，属于商业秘密材料，只有开源证券客户才能参考或使用，如接收人并非开源证券客户，请及时退回并删除。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。若本报告的接收人非本公司的客户，应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问。投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的开源证券网站以外的地址或超级链接，开源证券不对其内容负责。本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便，链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 开源证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 开源证券研究所 上海地址：上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号楼3层邮编：200120邮箱：research@kysec.cn 深圳地址：深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号楼45层邮编：518000邮箱：research@kysec.cn 北京地址：北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层邮编：100044邮箱：research@kysec.cn 西安地址：西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层邮编：710065邮箱：research@kysec.cn