行业深度报告：地产利好政策频出，供需两端发力推动去库存

“以旧换新”政策密集出台，有望提升改善型住房需求 据我们不完全统计，截至2024年5月28日，已有14个省份（含深圳、上海、广州），超40城推出商品房“以旧换新”政策，其中江苏、山东、浙江实施城市最多，城市能级方面，一线城市深圳、上海、广州相继实施“以旧换新”政策，三线城市实施较多。“以旧换新”实施方式大致可以分为三类：业主交易，业主、开发商、中介签订三方协议，政府、开发商直接收购。该政策因多项利好条件叠加，多地短期购房表现确有提升。但由于活动仍存诸多限制，或难以大范围实施。 限制高去化周期城市供地，地产进入“去库存”时代 2024年4月30日，自然资源部发文明确指出，去化周期在18个月以上的城市要控制、36个月以上的城市要停止供地。销售方面，我们对国内42个重点城市的商品住宅库存去化情况进行数据监测，2024年3月份重点城市平均销售面积37.3万平方米，环比+104.6%，同比-46.4%，商品住宅整体成交规模处2018年来同期低位。库存方面，截至3月底，重点城市平均库存规模858.8万方，同比小幅下降0.8%。重点城市去化周期为24.58月，环比增长4.8%，创2018年以来新高。其中一线、二线、三四线城市去化周期分别为18.21、19.48、34.11个月。 融资协调机制“应建尽建”，因城施策精准支持融资需求 自2024年1月5日协调机制通知发布以来，各地加快推动城市房地产融资协调机制落地见效。截至3月末，商业银行对协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超2100个，总金额超5200亿元人民币。 且根据我们不完全统计，截至5月下旬，国内多省市已申报“白名单”项目超4800个，融资需求超7800亿元，授信额度超2200亿元。银行审批方面，光大、华夏、中信等19家银行先后对接项目数量接近2万个，已披露批复项目书超600个，总授信额度超2000亿元，项目申报方面以民企为主。 投资建议 2024年以来楼市仍处调整阶段，商品住宅销售规模同比持续下滑。需求端，各地楼市宽松政策密集出台。随着杭州、西安限购措施的解除，全国仅余北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津部分区域、海南省保留限购政策。同时多城出台“以旧换新”措施，刺激改善型住房需求入市。供应端，4月政治局会议定调“化风险+去库存”，之后自然资源部发文再次强调限制高去化周期城市供地，根据我们统计，超半数重点城市去化周期仍高于18个月警戒线，库存压力尚存。此外，为解决地产商融资困难问题，各地加快推动融资协调机制建立，“白名单”融资初见成效。但银行已放款资金体量相比融资需求有一定落差，后续融资进展仍值得关注。在房地产发展新模式下，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、万科A、绿城中国、新城控股等优质企业。 风险提示：房地产政策调控效果不及预期，销售回暖不及预期。 1、地产销售持续下滑，多城限购政策陆续放松 5月9日杭州市住房保障和房产管理局发布关于优化调整房地产市场调控政策的通知，全面取消住房限购。此外，本次新政还从控制供地、宽松首套认定、购房可落户等多维度优化了楼市政策；西安全面取消住房限购措施，公积金贷款方面，首次购房者的首付比例不得低于20%，若已结清首次公积金贷款，再次购房的首付比例不得低于25%。全面放开限购，对于推动相关城市新房去库存、激发住房置换需求有着积极作用。 2024年以来，陆续有重点城市松绑或者全面取消限购政策。其中，北京、上海、广州、深圳、天津、海口“小步快跑”式松绑限购；杭州、成都、长沙、苏州、西安、珠海则全面取消了限购。 表1：2024年以来重点城市陆续松绑限购政策 随着杭州、西安、珠海限购措施的解除，全国仅余北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津部分区域、海南省保留限购政策。但这几个城市及地区也都对限购政策进行了放松调整，如广州、天津对于120平米以上户型不限购，北京外环可多购买1套、上海多孩家庭可再新购1套住房等。 表2：截至5月28日全国仅余北京、上海、广州、深圳、天津部分区域、海南省保留限购政策 统计局数据显示，2024年一季度全国商品房销售面积2.27亿平，同比下降19.4%（1-2月-20.5%），实现从2022年2月份以来连续24个月累计数据同比下滑；1-3月商品房销售额2.14万亿元，同比下降27.6%（1-2月-29.3%），实现从2023年7月份以来连续8个月累计数据同比下滑。进入2024年，楼市仍低位徘徊，为适应新的供求关系，政策端我们认为仍保留限购措施的城市和地区，进一步放松限购值得期待。 图1：2024年一季度统计局商品房销售面积和金额分别同比下降19.4%和27.6% 2、“以旧换新”政策密集出台，有望提升改善型住房需求 2.1、实施方式呈现多样性，深圳为首推“以旧换新”一线城市 需求端除将重点城市限购政策逐步放开外，为了推动城市新房去库存、激发住房置换需求，各地纷纷实行“以旧换新”政策。2024年4月23日，深圳市房地产业协会与房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，鼓励商品住房“以旧换新”，该活动于5月1日开启，为期一年，参与的新房项目13个，中介公司21家。至此深圳成为首个批量推出商品房“以旧换新”的一线城市。 之后上海、广州紧跟其后，5月3日，上海市房地产行业协会与上海市房地产经纪行业协会共同启动了商品住房“以旧换新”活动。5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会正式推出全市住房“以旧换新”活动倡议书，首批共发动全市122个房地产项目和12家房地产中介机构参与。5月27日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会发布第二批参与全市住房“以旧换新”活动项目名单，共70个项目、30余中介机构名列其中。广州全市两批“以旧换新”项目数量累计近200个，合作中介机构44个，成为规模最大、配置最优的住房“以旧换新”活动。 表3：深圳商品房“以旧换新”活动参与新房项目13个 表4：深圳商品房“以旧换新”活动参与中介机构21家 此次深圳推出“以旧换新”试水的项目，是通过中介合作的模式，来帮助购房居民“卖旧买新”。换房客户在项目缴纳订金，可锁定意向房源2个月，期间签约中介机构聚焦推广旧房，尽快售出旧房，客户签约新房，交易成功。如果两个月内购房者的旧房源没有卖出去，开发商将退还购房者锁定房源的订金，换房人无需承担任何违约责任。优惠方面，（1）房地产开发企业和中介机构按约定在购房价款、佣金等方面向换房人提供优惠方案。比如参与其中的一家中介机构平均佣金1.2%，通过“以旧换新”的业主可享受30%甚至更高折扣；（2）提供租房佣金优惠服务。在新房交付前，中介机构为换房人提供租房佣金优惠服务，确保换房期间居住无忧。 图2：深圳通过中介帮助购房居民“以旧换新” 除一线城市深圳、上海、广州外，2023年以来全国已有多地陆续实施“以旧换新”政策。除深圳外，全国已有多地陆续实施“以旧换新”政策。据我们不完全统计，截至2024年5月28日，已有14个省份（含深圳、上海、广州），超40城推出商品房“以旧换新”政策，其中江苏省、山东省、浙江省实施城市最多，分别为9、 7、5个城市，分别占已统计数量的21%、17%、12%。城市能级方面，一线城市深圳、上海、广州相继实施“以旧换新”政策，二线城市19个，三线城市20个。 图3：江苏、山东、浙江省实施“以旧换新”城市最多 图4：三线城市实施“以旧换新”城市最多 商品房“以旧换新”实施方式众多，大致可以分为三类：（1）业主交易，即政府通过一定优惠补贴方式，鼓励存量房业主自主进行商品房置换。如江苏省南京市，4月1日至12月31日对江宁区内“以旧换新”的购房人，除享受对应补助政策外，再给予价值1万元的餐饮或文旅消费券；（2）业主、开发商、中介签订三方协议。 如深圳市，业主与开放商、中介签订三方协议后，便可锁定相应新房房源。在“解约保护期”（建议不少于90天）内，如旧房未售出，换房人可无条件解除协议且无须承担违约责任，企业将无条件退款；（3）政府、开发商直接收购。如河南省郑州市，拟在4月20至6月30日期间，在金水区、郑东新区等试点区域通过“郑州城发安居有限公司”直接收购500套二手房，刺激改善型住房需求。 图5：“以旧换新”大致可以分为业主交易、签订三方协议、政企直接收购三种方式 据我们统计，目前多数城市会采取业主、开发商、中介签订三方协议的方式，21城/占比50.0%，次之为采用市场交易方式，13城/占比31.0%，政企收购城市数量最少，合计8城/占比19.0%。 图6：“以旧换新”多采用签订三方协议方式 2.2、多项利好措施叠加，刺激换房需求入市 各地政府为了“以旧换新”活动可以发挥不错效果，按照不同换新方式，纷纷提出了多项利好购房者的优惠措施，以此降低购房成本，刺激换房需求入市。奖励和优惠政策通常包括： 1、契税补贴：如郑州市鼓励在市场化交易中，达成二手住房交易的同时，换（购）房群众同步购买新建商品住房，同时依据法律法规办理商品住房契税征免；盐城市对出售自有住房并购买120平方米及以上新建商品住房的个人，在享受新房契税补贴的基础上，再给予所购新房缴纳契税30%的购房补贴。 2、购房优惠：大致分为两种形式，第一种是直接补贴，如沈阳对于购房人直接补贴100元/平米。第二种是根据不同购房情况设置不同奖励，如徐州购买90平米以下、90平米以上分别给与合同价0.8%、1.2%补贴；日照购买100万以下、100万以上商品住房，分别补贴总房款2%、3%。 3、期限免责：即政府提出购房者在一定期限内旧房若售出可按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金，且购房者无需承担责任。这项政策多出现在业主+开发商+政府签署三方协议的方式。如阜阳、武汉、宁波、深圳等城市都已实施，且免责期多为90天。 4、其他补贴：除贷款优惠、购房送消费券外，还有部分城市采用保留学区的优惠条件来吸引购房者。如南京对购买新建商品住宅、竞配建住宅但未落户的购房人子女，可按新购住房所在地办理义务教育入学；苏州太仓提出换房2年内，保留置换成功的居民家庭在存量商品房施教服务区的入学资格。 表5：“以旧换新”活动提出了多项利好购房者的优惠措施 从实际效果来看，“以旧换新”政策的确可以吸引大量购房者参与，例如： （1）深圳：绿景白石洲作为深圳首个“以旧换新”试点项目，受到市场的高度关注。4月20日-21日首个周末集中推盘后，绿景白石洲的上客量与成交转化率双双提升。据乐有家方面的数据，周末两天上客288批，“以旧换新”类别成交7套，成交金额破亿元。试点两周项目以旧换新成交近3亿元。 （2）海安：江苏海安2024年年初开始实施“以旧换新”政策，全年计划实施“以旧换新”100套，截至4月2日报名累计超过400组，其中15套已经成交，还有23套正在进行验房、评估。 （3）郑州：截至4月26日，郑州城发安居公司共接听群众来电413个，现场接待群众来访38人次，网络报名申请368个。经初审，符合收购条件的房源194套，共有27套房源客户确认换房意向。而在5月10日，郑州市房产交易服务平台公告称“该项工作实施以来，得到了社会各界的广泛关注、支持和积极参与，达到了预期效果”，提前结束试点并在市内八区全面推广。 图7：郑州目前参与“以旧换新”楼盘数63个 （4）南京：由于安居集团收购只限2000套，分布在14个楼盘。从4月27日至5月5日，南京“以旧换新”活动累计有超3800组买房人咨询。如马群的颐和缦山，自“以旧换新”活动以来，五一期间共计来访260多组，参加以旧换新活动的客户率达80%，首日最高有效到访60组。截至5月8日，南京安居建设集团有限责任公司副总经理王胡浩表示，意向登记已超过3700组，有效登记达到3044组，完成新房意向认购数量达到365组，有效认购率12.0%。 图8：南京“以旧换新”提供的2000