中央经济工作会议地产表态解读：政策改革促稳提质，好房建设新程启航

中央经济工作会议地产表态解读 房地产《第49周成交回落，年底前政策预期渐浓》2025.12.07房地产《收购资产焕新，实现价值跃升》2025.12.01房地产《第48周成交回升，现房销售有助行业健康发展》2025.11.30房地产《第47周成交震荡，市场稳定有助推进新发展模式》2025.11.24房地产《第46周成交回升，不确定环境下政策以稳为主》2025.11.16 本报告导读： 着力稳定房地产市场释放积极信号，供给侧问题与住房保障内容成为第二位置提法，需求侧支持成为第三位置提法，我们认为政策将在优化供给、去化库存、稳定需求等方面协同突破。 投资要点： 1）行业目标“着力稳定房地产市场”成为第一位置提法。自2024年9月政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，2024年中央经济工作会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，2025年4月政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，本次会议提出“着力稳定房地产市场”。从“促进”到“持续用力”到“持续巩固”到“着力稳定”，我们认为政策态度更加明朗，政策将保持力度，防止基本面反复。 2）供给侧问题与住房保障内容成为第二位置提法。“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，会议该表达与2024年提法“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”基本一致，本次会议新增“因城施策”与“优供给”的表述。本次会议明确存量商品房收购后的用途，我们认为未来保障性住房更多以存量转化代替新建，与去库存工作配套的同时保障民生福利。我们认为明年地产政策或将继续以政府收储为枢纽，以存量化解换空间，以供给升级提效率，重构市场供需平衡。3）需求侧支持（释放住房需求潜力）成为第三位置提法。“深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设”，2024年提法为“加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，本次会议未提及城中村和危旧房改造。我们认为公积金制度改革或将围绕存量激活、范围扩大、功能延展等方面展开，提供低成本可持续的金融支持。我们认为“好房子”建设将是十五五的重要议题，中心城区好房好价定向激活市场购买力，以质稳价、稳定预期并稳固财政；郊远环线缩量控供、价差挤出，引导刚需流入存量与郊区，二手房成为平价替代，渐进去库存。4）发展模式成为第四位置提法。“加快构建房地产发展新模式”，该 提法较2024年提法“推动构建房地产发展新模式”凸显政策执行提速，我们认为地产新模式将从探索期步入深化期，在优化供给、去化库存、稳定需求等方面协同突破。 风险提示：行业面临基本面下行风险。 目录 1.中央经济工作会议对房地产行业做出表态...................................................32.会议主要精神解读如下..................................................................................43.缩量提质筑高质，政策发力稳市场..............................................................53.1.市场高质量发展，缩量提质好房好价....................................................53.2.着力稳定市场，政策持续发力................................................................64.投资建议..........................................................................................................75.风险提示..........................................................................................................8 1.中央经济工作会议对房地产行业做出表态 中央经济工作会议12月10日至11日在北京举行。会议中涉及房地产内容主要表达如下： “坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”章节中提出： 着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。 2.会议主要精神解读如下 本次在专门涉及房地产的相关内容主要放置在“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”章节，主要内容包括： 1）行业目标“稳定房地产市场”成为第一位置提法。相关会议内容是： 着力稳定房地产市场 自2024年9月政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”。2024年中央经济工作会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。2025年4月政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”。本次会议提出“着力稳定房地产市场”。从“促进”到“持续用力”到“持续巩固”到“着力稳定”，我们认为政策态度更加明朗，政策将保持力度，防止基本面反复。 2）供给侧问题与住房保障内容成为第二位置提法。相关会议内容是： 因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。 会议表达与2024年提法“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”基本一致，本次会议新增“因城施策”与“优供给”表述。本次会议明确存量商品房收购后用途，我们认为未来保障性住房更多以存量转化代替新建，与去库存工作相配套，同时保障民生福利。我们认为明年地产政策或将继续以政府收储为枢纽，以存量化解换空间，以供给升级提效率，重构市场供需平衡。 3）需求侧支持（释放住房需求潜力）成为第三位置提法。相关会议内容是： 深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。 2024年提法为“加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，本次会议未提及城中村和危旧房改造。我们认为公积金制度改革或将围绕存量激活、范围扩大、功能延展等方面展开，提供低成本可持续的金融支持。同时，“好房子”建设将是十五五的重要议题。中心城区好房好价，定向激活市场购买力。以质稳价、稳定预期并稳固财政；郊远环线缩量控供、价差挤出，引导刚需流入存量与郊区。二手房成为平价替代，渐进去库存。 4）发展模式成为第四位置提法。相关会议内容是： 加快构建房地产发展新模式 该提法较2024年提法“推动构建房地产发展新模式”凸显政策执行提速，我们认为地产新模式将从探索期步入深化期，在优化供给、去化库存、稳定需求等方面协同突破。 会议中涉及地产内容的其他改变： 1）行业定位本次会议未出现。 会议未涉及“房住不炒”。自2024年起，两会、政治局会议、中央经济工作会议均未涉及该话题，本次会议继续未涉及该话题。 2）长效机制提法内容仍未出现。 2019年会议的“稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”在近几年会议中未出现。我们认为，后续房地产发展新发展模式将成为主要提法。 “坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”章节相关会议内容还包括： 积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务。优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险。 3.缩量提质筑高质，政策发力稳市场 3.1.市场高质量发展，缩量提质好房好价 中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议，于2025年10月20日至23日在北京举行。相较于十九届五中全会并未直接提及房地产相关内容，此次全会明确提出“推动房地产高质量发展”的目标。 十五五增设“推动房地产高质量发展”议题，关于发展新模式、住房供给、好房子、房屋安全管理等方面提出五个可行的推进路径。我们认为：1）未来五年将健全资金监管、企业融资、现房销售等制度，进一步保障购房者权益；2）相较十四五提出的“有效增加保障性住房供给”，我们认为未来五年行业从增量到存量模式转变，将结合城市更新和城镇化需求匹配对应保障房建设转化工程；3）未来五年重点城市将紧扣需求变化，实现改善型住房供给精准适配；4）同时未来五年新房产品将更关注品质打造，在区位、配套、户型、功能等维度进行升级；5）最后，存量房屋将注重养护工作，房屋养老金制度有望推进。 资料来源：国泰海通证券研究 3.2.着力稳定市场，政策持续发力 我们认为，当前中央对房地产的重视程度将对应提升，新房产品将顺应需求趋势提质发展，不合时宜的限制性政策将进一步解除；供给侧将严控新增开发用地，以城中村、危旧房改造促进有效投资，供应结构以优质地块为主。 4.投资建议 优质公司依然是首选，推荐：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展；2）商住类：龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。 5.风险提示 行业面临基本面下行风险。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本