2025年第三季度投资市场

knightfrank.com.pl/zh/research 2025年第三季度 波兰商业地产投资市场概述、回顾与展望。 波兰投资市场保持弹性，得益于不断增长的流动性和谈判中交易管道的扩大，预示着活跃的第四季度即将到来。强劲的宏观经济基本面、有竞争力的收益率以及创纪录的国内资本参与加强了人们对2025年投资量将保持强劲的预期，突显了波兰的长期市场潜力，但低于2024年记录的量。 克日什托夫·西皮乌尔 首席执行官，资本市场负责人 2025年前三个季度的总投资额达到26亿欧元，同比下滑8%。然而，随着超过100笔交易完成，市场流动性仍与去年持平。鉴于目前有大量交易正在进行高级别谈判，我们预计第四季度将强劲反弹，尽管整体投资额预计将低于2024年。 波兰的投资市场正处于稳定复苏阶段，预计下一季度规模将增加。 办公领域 办公领域强化其份额，工业仍为核心资产 连续第二年，办公资产维持着总投资额的最大份额，在2025年前三季度达到8.99亿欧元。具有竞争力的价格加上资本增值的前景，继续使这一细分市场对大型机构投资者（通常寻求稳定、长期的回报）和寻求引人注目的资本投资机会的地方实体都具有高度吸引力。这一趋势可通过2025年主要国际参与者完成的一些显著交易来证明，包括Manova Partners收购华沙Rondo Daszyńskiego的Vibe办公大楼，以及Generali收购Dom Dochodowy。 同时，2025年前三个季度记录的近一半办公楼投资量来自本地实体，其中超过40%可归因于单一交易——收购Mennica Legacy Tower 50%的股份。国内资本的活动在区域市场尤为明显，办公楼资产不仅被成熟的房地产参与者收购，也被此前与该领域无关联的公司收购。这一发展突显了投资行为的重大转变，预示着波兰投资者对商业房地产作为可靠且具吸引力的长期资本配置工具的兴趣日益浓厚。 波兰首都总投资额占比创纪录 按资本来源划分的投资额（百分比） 工资上涨，失业率低，这体现在主要城市市场的职位空缺率仅为2.8%。 生存部门 零售业 生活行业仍是一个新兴市场，在2025年第一季度至第三季度期间吸引了近3.1亿欧元资本，其中2.23亿欧元分配给了机构租赁部门（Build-to-Rent，BTR），8700万欧元分配给了私人学生住房。该行业持续稳步增长，在2025年前九个月的总投资量中达到了创纪录的12%份额。波兰住宅市场的基本面强劲，从供应和需求两方面都支持了这种动态扩张，同时也提升了投资者的兴趣。 在零售领域观察到类似的动态。在2025年第一季度至第三季度投入的45.3亿欧元中，近30%来自当地投资者。大多数交易涉及面积不超过10,000平方米的小型零售资产，通常位于人口少于10万居民的城镇。平均交易规模仍低于1.2亿欧元，突显了对零售公园和便利店持续的需求。 仓库部门 物流领域仍然是波兰最具吸引力的投资产品之一。2025年前三个季度，工业和仓储物业投资超过8.73亿欧元，占总投资量的34%。此外，这也是2025年第一季度至第三季度唯一录得同比增长的板块，与2024年同期相比增长了18%。 大规模交易也开始出现。迄今为止最重要的交易是收购了33,000平方米的Power Park Olsztyn，预计年底前还将有其他重大交易。零售部门继续受益于有利的宏观经济环境—强劲的消费需求 出售和回租交易继续在这一行业的投资活动中占显著份额。在2025年第一季度至第三季度之间，18笔仓储交易中有五笔被结构化为出售和回租交易，贡献了该行业44%的投资量。 对波兰市场的积极情绪进一步体现在Resi4Rent和Vantage Development达成的初步协议上，该协议涉及将5,300多套租赁公寓以5.65亿欧元的价格出售。一旦该交易最终完成，将代表 市场流动性仍然较高 按部门和年份划分的投资额和交易数量 波兰生活领域历史上最大的一笔交易，也是2025年国内房地产市场上最大的单一投资交易。 第三季度的收益率与前一个季度持平，Fr一级资产预计为：办公楼6.0%，物流中心6.25%，购物中心6.25%，机构租赁（BTR）5.5%，私立学生住房6.0%。波兰市场继续提供明显高于西欧观察到的收益率，进一步增强了其对投资者的吸引力。此外，在中欧地区，波兰的收益率水平仍然具有竞争力，并且高于捷克等较小市场，支持区域投资者向波兰扩张。 刺激投资市场活动的另一个因素是有利的宏观经济环境，包括强劲的GDP增长，预计未来三年将每年超过3%（与欧盟平均水平1.4%相比）。这使得波兰在欧洲联盟中具有增长动力的领先经济体之一。 联系人 +48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl 米哈乌·格拉巴拉总监，资本市场 +48 511 945 272 michal.grabara@pl.knightfrank.com 克拉兹沃夫·齐皮乌尔总经理，资本市场负责人 +48 695 662756 krzysztof.cipiur@pl.knightfrank.com 我们报告 多罗塔·拉霍夫斯卡研究主管+48 601 518 654 dorota.lachowska@pl.knightfrank.com 马尔格热塔·克日什特克估值与顾问主管 +48 508 502 993 malgorzata.krzystek@pl.knightfrank.com 实质性准备工作：多罗塔·拉霍夫斯卡 / 研究主管 / Knight Frank 视觉设计：卡罗琳娜·霍达克-布罗佐夫斯卡 /艺术总监 / 公关与市场营销 / Knight Frank © Knight Frank Sp. z o.o. 2025