政策预期再起

核心观点 ⚫我们不同于市场的见解： 我们认为，行业风险评价降低、行业进入中长期修复通道的信心不断强化是推动地产股修复的主要原因。短期内地产市场下滑速度有所加快，12月及26年一季度房地产政策加码预期提升，优质地产股配置价值凸显。 ⚫具体事件评述： 上周四，彭博新闻社称中国决策层正在考虑新一轮地产政策，包括对新增个人住房贷款提供贴息、提高房贷个人所得税专项扣除以及进一步降低住房交易契税等，引发地产板块股价上涨。我们无法判断后续的可能政策，但我们认为类似房贷贴息的政策工具对房地产市场中短期回暖有实质性的支撑，其关键在于贴息的幅度和周期长度。相较租金回报率（全国约2%，一线城市约1.5-%1.8%），我国3.05%的房贷利率偏高，而受银行净息差空间掣肘，LPR下调空间有限，因此通过财政系统贴息以显著缩小购房和租房成本差距的可行性更高。假设房屋总价200万，贷款150万，30年期，首年以3.05%利率计算，月供为6364.58元，若贴息50BP，月供降至5965.88元；若贴息100BP，月供降至5581.87元。需要强调的是，房贷是一个久期远大于消费贷的产品，房贷一般10-30年，因此贴息的幅度多大、贴息的周期多长是政策是否能够有效刺激需求侧，并改善市场预期的关键。 赵旭翔执业证书编号：S0860521070001zhaoxuxiang@orientsec.com.cn0755-82819271 孙怡萱执业证书编号：S0860525110002sunyixuan@orientsec.com.cn021-63326320 长期定调行业高质量发展，短期Q4房地产政策值得期待2025-10-28深圳新政短期提振市场预期，进一步强化对行业进入中长期修复通道的信心2025-09-09上海新政跟进，强化对行业进入中长期修复通道的信心2025-08-26 10月地产数据加速下行，政策预期升温，关注12月经济工作会议。 销售方面，10月单月商品房销售面积6147万平，销售金额5977亿元，分别同比下降19%和24%，均为2024年下半年以来的最大同比降幅。房企到位资金方面，10月份个人按揭贷款新增950亿元，较上年同期减少30%，降幅较上月扩大了19个百分点。开发投资方面，10月单月开发投资同比下降23.0%，降幅较9月扩大1.7个百分点；新开工面积位于较低水平，10月同比降幅扩大；竣工降幅则接近30%。 从去年9.24政策释放结束后，房地产市场政量价持续下行，“金九银十”表现也不及预期，市场以悲观为主基调。从上周四地产板块股价上涨来看，市场消息面变化-政策预期变化-资金涌入房地产相关资产-股价短时间上行的链条仍存，但当政策力度或可靠性确认为不及预期，则会面临回撤或反转。当下地产板块可能需要看到房贷贴息等财政政策以超预期力度落地，才能初步提振市场信心，而要真正扭转市场预期，则需要看到一系列地产及相关政策组合拳出台，在一定程度提升房价或未来收入预期，因此需关注12月经济工作会议。 投资建议与投资标的 ⚫相 关 标 的 ：招 商 蛇 口(001979， 买 入)、 保 利 发 展(600048， 买 入)、 滨 江 集 团(002244，未评级)、金地集团(600383，增持)。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 Tabl e_Disclai mer分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的12个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数）； 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上；增持：相对强于市场基准指数收益率5%～15%；中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准： 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上； 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动； 看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。 暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 HeadertTabl e_Discl ai mer免责声明 本证券研究报告（以下简称“本报告”）由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。 本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。 在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面协议授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容。不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 经本公司事先书面协议授权刊载或转发的，被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 东方证券研究所 地址：上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼电话：021-63325888传真：021-63326786网址：www.dfzq.com.cn 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。