外高桥机构调研纪要

调研日期: 2025-11-13 外高桥集团股份有限公司成立于1990年，目前主要承担着三个保税园区、一个非保税园区、两个配套城市化生活区的开发、招商稳商、产业培育、运营服务，并参与了洋山特殊综合保税区的开发运营。外高桥集团股份正在向园区和城市综合开发、运营和服务商迈进，以打造“世界一流自由贸易引领区、五洲通衢国际贸易活力城”为发展愿景，通过区域开发、贸易服务、文化产业三大核心业务板块，持续打造进口贸易示范、特色产业集聚、营商环境卓越的开放新高地。 公司就投资者在本次说明会中提出的问题进行了回复: 问题 1:除了房地产销售收入的周期性波动外,公司的园区运营、贸易服务等核心业务的盈利表现具体如何? 答复:园区运营业务前三季度实现收入 14.95 亿元,完成全年预算的 76%,主要为 2024 年底公募 REITs 项目股权转出,且公司H2、创世谷两个大体量产业园区于 2024年竣工,目前处于招商爬坡期,折旧费用上升,进而影响园区运营收入及毛利水平;贸易及服务业务前三季度实现收入24.90亿元,同比增加4.09%,完成全年预算的72.45%。 问题2:公司如何评估当前及未来的国际贸易摩擦对园区内企业,特别是对高端制造、进出口贸易等关键行业租户的实际影响? 答复:国际经贸关系对园区贸易业务发展确实带来一定影响,但并非决定性因素。外高桥集团将持续推动优化贸易物流通关环境,如建设好特殊物品进出境平台、打通跨境电商新通道、加大产业生态适配,如全要素服务平台、政策申报辅导等便利化功能创新,帮助园区高端制造、进出口贸易等关键行业租户降低国际贸易摩擦带来的通关滞阻、市场准入限制等影响,助力企业高效对接多元资源、适配国际规则,进一步提升全球市场竞争力。 问题 3:公司采取了哪些具体策略来帮助园区企业应对挑战,并同时确保自身园区出租率和租金收入的稳定? 答复:目前,公司整体出租情况基本稳定,出租率保持在 83% 左右,租金收入相对稳定。公司一方面加大园区产业转型发展和新项目的引进落户,采取更加灵活的定价策略,促进新项目落地、提升增量。另一方面加强对园区现有企业的综合服务能力,协助客户解决在企业发展中遇到的相关问题,并通过定期举办行业沙龙、产业论坛等各种形式,促进企业间的合作,着力构建园区产业生态,增强企业发展的确定性,从而努力稳住存量,稳定公司的出租率和租金收入。