房地产行业2025年三季报总结及展望

——行业三季报总结 2025年11月16日 证券研究报告/行业定期报告 房地产 评级：增持（维持） 分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn 报告摘要 板块分析：业绩承压，盈利能力有所下滑。2025年前三季度，板块整体营业收入同比下降10.9%，归属母公司股东净利润亏损同比扩大202.4%；5家大中型房企营业收入同比下降2.0%，归属母公司股东净利润亏损同比扩大362.0%。从营收角度来看，2025年前三季度营收有所放缓，主要系结算节奏影响；从净利润角度来看，2025年前三季度归母净利润增速负增长，主要原因系：1）结算项目毛利率下滑；2）净利润率为负；3）合作开发导致少数股东损益占比提高。综合来看，行业波动调整的背景下，大中型房企收入优于板块，但业绩表现承压。 市场分析：涨幅落后大盘，市净率处于低位。今年年初至9月30日，申万房地产板块上涨11.8%，跑输沪深300指数6.2个百分点，涨幅在28个行业中排名第16。我们重点关注的房企中，滨江集团（涨幅45.76%）表现优于板块。从估值角度看，截止2025年11月14日，申万房地产板块市净率（LF，整体法）为0.89倍，相比年初0.72倍的PB上升了0.17倍，历史PB分位点为19.02%，股息率为0.79%，板块估值处于历史低位。 展望：政策延续放松态势，推动“止跌回稳”预期。随着中央明确“房地产新模式”方向，当前行业处于政策持续宽松窗口期，各地不断优化限购、降首付、下调利率等组合式政策逐步落地。我们认为，在销售和信贷修复的双轮驱动下，市场下行速度将进一步趋缓，整体市场价格中枢有望稳步企稳，边际预期持续改善。 相关报告 1、《平江县推行现房销售，周度销售下降》2025-11-09 2、《住建部加快构建房地产发展新模 式 ， 一 手 房 销 售 环 比 上 升》2025-11-023、《四中全会推动房地产高质量发展，销售数据下降》2025-10-26 投资建议：2025年前三季度房地产行业各项数据虽仍处低位，但“止跌回稳”政策基调延续，核心城市购房政策持续优化，市场信心仍处修复期，预计随着稳销售、稳资金等政策持续落地，行业有望迎来底部企稳。我们继续看好房地产板块的中长期配置机会，建议关注布局一二线城市、基本面稳健、安全边际较高的房企，包括滨江集团、招商蛇口、华发股份和保利发展等；港股方面可关注华润置、绿城中国、越秀地产等具备估值优势与弹性的龙头公司。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研报使用信息更新不及时。 内容目录 1.板块财务分析.........................................................................................................31.1.业绩承压，盈利能力有所下滑.......................................................................31.2.短期偿债压力加大，杠杆率有所改善............................................................62.市场分析：涨幅落后大盘，市净率处于低位.........................................................83.投资建议.................................................................................................................94.风险提示..............................................................................................................10 图表目录 图表1：板块营业收入及同比增速............................................................................3图表2：5家大中型房企营业收入及同比增速..........................................................3图表3：板块归母净利润及同比增速........................................................................3图表4：5家大中型房企归母净利润及同比增速......................................................3图表5：板块销售商品、提供劳务收到的现金及增速..............................................4图表6：5家大中型房企销售收到的现金及增速......................................................4图表7：板块销售毛利率及销售净利率....................................................................4图表8：5家大中型房企销售毛利率及销售净利率...................................................4图表9：板块期间费用率...........................................................................................5图表10：5家大中型房企期间费用率.......................................................................5图表11：板块少数股东损益及少数股东权益占比....................................................6图表12：5家大中型房企少数股东损益及少数股东权益.........................................6图表13：板块货币资金及变动.................................................................................6图表14：5家大中型房企货币资金及变动...............................................................6图表15：板块现金短债比.........................................................................................7图表16：5家大中型房企现金短债比.......................................................................7图表17：板块资产负债率及剔除预收账款后的资产负债.........................................7图表18：大中房企资产负债率及剔除预收款后的资产负债率.................................7图表19：板块净负债率............................................................................................8图表20：5家大中型房企净负债率...........................................................................8图表21：年初至今申万房地产板块与其他行业板块涨跌幅比较（%，2025/9/30）8图表22：年初至今申万房地产板块个股涨跌幅排名（2025/9/30）........................9图表23：申万房地产板块估值变化..........................................................................9 1.板块财务分析 为了总结上市房企的业绩情况，我们选取申万房地产板块的100家公司，以2025年三季报数据作为板块数据的样本，另选取5家A股上市公司中销售排名靠前的大中型房企，作为5家大中型房企进行着重分析，这5家包括：万科A、招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份。 1.1.业绩承压，盈利能力有所下滑 2025年前三季度，板块整体营业收入同比下降10.9%，归属母公司股东净利润亏损同比扩大202.4%；5家大中型房企营业收入同比下降2.0%，归属母公司股东净利润亏损同比扩大362.0%。从营收角度来看，2025年前三季度营收有所放缓，主要系结算节奏影响；从净利润角度来看，2025年前三季度归母净利润增速负增长，主要原因系：1）结算项目毛利率下滑；2）净利润率为负；3）合作开发导致少数股东损益占比提高。综合来看，行业波动调整的背景下，大中型房企收入优于板块，但业绩表现承压。 来源：WIND，中泰证券研究所 来源：WIND，中泰证券研究所 来源：WIND，中泰证券研究所 来源：WIND，中泰证券研究所 销售方面，我们通过“销售商品、提供劳务收到的现金”这个指标来观察整个板块的销售情况。2025年前三季度，板块销售商品、提供劳务收到的现金为8481.3亿元，同比下降16.3%；5家大中型房企销售商品、提供劳务收到的现金为4249.1亿元，同比下降16.0%，其中滨江集团和华发股份逆市实现了正增长。整体来看，大中型房企销售 现金回流情况略优于整体板块，增速为负，主要因素是行业销售端调整波动所致。当前，随着“止跌回稳”的政策持续落地，销售有望得到修复。 来源：WIND，中泰证券研究所 来源：WIND，中泰证券研究所 从利润率情况来看，2025年前三季度，板块整体销售毛利率为14.22%，较24年同期降低0.60个百分点，板块整体盈利能力有所下滑；5家大中型房企销售毛利率为12.48%，较24年同期上升0.37个百分点，其中招商蛇口、华发股份、保利发展的销售毛利率分别为14.98%、14.26%、13.37%，高于大中型房企的平均水平； 2025年前三季度，板块整体销售净利润率为-5.57%，较24年同期下降4.38个百分点；5家大中型房企销售净利润率为-2.39%，较24年同期下降2.90个百分点，大中型房企净利率水平主要受万科A拖累；其中，滨江集团、招商蛇口、保利发展和华发股份的销售净利率分别为6.21%、4.01%、3.75%及2.12%，均显著高于大中型房企的平均水平。总体来看，5家大中型房企除万科以外，盈利能力及运营能力显著优于板块，在行业政策持续放松的背景下，未来有望率先受益于行业的复苏。 来源：WIND，中泰证券研究所 来源：WIND，中泰证券研究所 2025年前三季度，板块期间费用率为11.41%，较24年同期上升0.71个百分点；5家大中型房企期间费用率为6.25%，较24年上升0.01个百分点，低于整体板块5.16个百分点。2025年前三季度，板块期间费用率的上升主要系收入规模下降的同时，房企 的部分期间费用支出如利息支出并不会对应减少，导致期间费用率有所抬升，但大中型房企费用控制相对良好。 来源：WIND，中泰证券研究所 来源：WIN