2025年三季度中国房地产行业总结与展望

政策篇：锚定城市高质量发展，央地协同构建房地产新模式 2025年三季度，中央部委进一步完善稳市场政策的顶层设计。城市高质量发展方面，7月份中共中央时隔十年召开城市工作会议，部署7方面重点任务，包括构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造等。此后中央部委在多次重要场合表态，要求各部门和地方要落实好会议精神，高质量开展城市更新，并在8月末将推动城市高质量发展的意见正式成文下发，进一步细化落实相关发展目标。这一系列政策体现了对房地产市场稳定的重视，以及通过城市更新来推动房地产市场和城市高质量发展的决心。与此同时，房地产增值税留抵退税、支持人口发展、外汇购房便利、城市存量空间盘活规划等配套性政策也在同步推进。地方层面，也在积极落实一系列稳市场政策，城市更新类新政发布频次显著提升，公积金优化政策持续推进，尤其是北京、上海、深圳均在期间放松了限购政策，成为了2025年下半年地方稳楼市的重要政策风向标。 从中央政策快速细化落实与地方配套持续跟进的节奏来看，年内房地产政策仍将保持较高发力强度。随着盘活存量用地规划逐步落实，以及保障性住房和高品质住房建设进一步推进，预计四季度行业库存压力有望缓解。在中央与地方政策协同发力、双向驱动的背景下，房地产发展新模式的构建进程将进一步提速。 总结 1.时隔十年再度召开中央城市工作会议，加快推进城市高质量发展 7月15日，中央城市工作会议在北京举行，这是建国以来第五次中央城市工作会议，上一次召开中央城市工作会议，还是在10年前。此次中央城市工作会议提到了两个变化——“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”会议提到，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平；创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题等。 城市化发展进程与城市承载力和居民生活条件改善息息相关，城市工作的优化发展，也必然带来更多高质量的新增投资和有效住房供给，并进一步挖潜有待释放的存量住房需求，有助于当前房地产市场加快企稳进程。从《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》文件内容来看，构建房地产发展新模式的两大抓手愈发明确，一方面是通过加强高品质住房的建设，为市场带来更多新质住房需求，在城镇化发展进入稳定发展期，城市人口增长速度下降的情况下，通过提高房地产市场需求规模的上限，稳定行业需求总规模；另一方面则是加强城市更新相关工作，如支持老旧住房自主更新、原拆原建等，促进产城融合、职住平衡，兼顾土地要素使用效率提升和存量需求释放，并因地制宜发展保障性住房，为房地产开发带来更多强确定性的投资标的。 2.国务院鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地，十省市率先试点落实 9月11日，国务院批复了全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案。同意2年内开展北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈、福厦泉、郑州市、长株潭、粤港澳大湾区内地九市、重庆市、成都市等10个要素市场化配置综合改革试点。并印发了10个地区的试点改革方案。 在土地要素方面，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东表示，探索内容主要包括三个方面：一是深化土地管理制度改革。放权地方管理，可自主判断人地挂钩；二是创新产业用地供应。完善供应体系、探索用地类型转换等，三是盘活存量土地和低效用地再开发，鼓励国企事业单位低效用地再开发等。 对比十区域改革方案来看，共性在于：所有试点地区均围绕产业用地市场化改革、盘活存量土地、农村集体经营性建设用地入市等方面推进改革，意在不断提高土地要素市场化配置水平。 差异化方面，各试点地区根据自身地理、经济、产业特点，在海域资源利用、飞地经济、分层设权、TOD/EOD开发、混合用地等方面进行了特色化探索。如杭甬温推行“限地价竞贡献”出让方式，土地出让更重视后续地均产值，而非单纯的比拼拿地价格。 随着要素市场化配置试点的落实，势必将进一步加快提高各地的土地使用效率，地方层面有望迎来更多实质性利好的细化政策和项目推进。尤其是进一步放权地方管理，以及允许探索用地类型转换等举措，将在供给侧为当前行业止跌回稳提供更多助力。 3.北上深齐迎限购解绑，地方步入止跌回稳新阶段 2025年三季度，北京、上海、深圳三座核心城市密集出台房地产需求扶持政策，围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才专项支持等维度精准发力，旨在缓解市场调整压力、满足合理住房需求。 从限购解绑情况来看，三城均采用“分区域差异化松绑”策略，但宽松力度与范围各有侧重。 北京以五环为界划分调控梯度，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保满3年限购1套的标准，同时取消离婚购房3年限购限制，二孩家庭二套房可按首套贷款，既保障核心区域市场稳定，又释放外围区域需求；上海以外环为界，外环外对沪籍及社保满1年的非沪籍不限购，外环内保持沪籍限购2套、非沪籍社保满3年限购1套，且将单身人士纳入家庭购房政策范畴，非沪籍首套房还可免征房产税，进一步降低外地居民在沪购房门槛，并且青浦区在9月19日进一步升级了限购放开，外来无房人才即便社保未满1年，也可通过人才绿色通道申报购房资格；深圳的限购松绑力度相对更大，非核心区（8区）对深籍及社保满1年的非深籍不限购，无社保的非深籍也可购2套，盐田、大鹏两区完全取消限购，核心区（福田、南山等）则仅对纳税100万以上且员工10人以上的企业有限制，更侧重激活全域住房需求。 在三季度行业止跌回稳面临阶段性调整，行业销售同比降幅再度扩大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放宽限购政策，不仅有利于提振各自的城市供求预期，也标志着地方稳市场已经进入新阶段，各地主管部门还需进一步加强出台可感可及的有效新政。其示范效应与政策传导逻辑对房地产行业止跌回稳具有里程碑式的风向标意义。 4.三季度84省市167次稳市场政策，积极推进需求侧支持和城市高质量发展 2025年三季度，地方层面共有84个省市167次出台稳市场政策，前三季度累计出台稳市场政 策556次，与2024年同期基本持平。面对下半年以来行业波动的挑战，在中央要求“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”的指引下，地方主管部门一方面积极落实城市高质量发展，提高土地要素使用效率，减轻供需负担；另一方面在需求侧积极出台稳市场新政，以优化公积金政策为主要抓手，并同时加强购房税费减免和补贴，而三季度北京、上海、深圳相继松绑限购，更是意味着地方稳市场政策进入了新阶段。 2025年三季度地方房地产政策聚焦六大方向： 一、公积金优化成为政策发力的重点领域，43省市55次发布相关政策。各地通过调整贷款额度、首付比例、放松异地限制及拓展使用场景，减轻购房者负担。北京、海南、广州等地推出“商转公”贷款降低融资成本；武汉将二套房公积金贷款额度提升至120万元（与首套持平）；大连对尖端人才最高放宽5倍贷款额度；成都、泰州等地支持灵活就业人员缴存并申请贷款。同步扩大公积金使用场景：北京实现直付房租“按季划转”，岳阳允许提取公积金支付物业费（每年上限3000元），济南支持保障房“又提又贷”。信贷端亦发力，苏州、温州等地将二套房公积金首付降至15%，上海、合肥放宽利率限制取消首二套房差异。 二、31省市36次发布补贴与税费利率优惠政策，激活住房消费需求。通过人才补贴、多子女支持、契税优惠及“以旧换新”等方式直接刺激消费，如长沙、重庆对“卖旧买新”给予新房总价1%补贴（单套最高3万）；无锡针对“苏超”球员/球迷发放3万-5万元定向购房补贴；宜宾三江新区对二孩、三孩家庭分别按400元/㎡、600元/㎡补贴。以旧换新呈现模式创新：丽水试点收购100套旧房置换新房，珠海探索“订金保障+房企锁房源”三方协议机制。契税优惠同步加码，浏阳取消普通/非普通住宅标准，首套房140㎡以下契税仅1%，海南、贵阳等地优化增值税、个人所得税减免政策。 三、27省市36次发文推进保障安居工作，通过增加保障房供应、放宽申请门槛、规范运营管理， 完善住房保障网络。配售型保障房建设加速推进，如西安明确单套面积≤100㎡且封闭流转；福州、宁德启动常态化申请，收入门槛控制在市均水平2倍以下。保租房筹集渠道拓宽：海口征集非住宅存量房改建，厦门将申请学历要求从本科放宽至大专；成都打造“彩领之家”定向服务网约车司机等群体，提供2635张合租床位。多孩家庭获倾斜支持，莆田公租房优先配租大户型，北京将未成年子女数量纳入保障房优先配租指标。。 四、27省市33次深化推进城市更新行动，挖掘存量住房与城市发展潜力。城市高质量发展方面，江西、河北、山东、重庆均明确表示将贯彻中央城市工作会议精神。更新加速方面，广东省鼓励老旧小区自主更新，上海启动66个城中村改造，贵州计划改造6268户，厦门旧改允许增容20%用于加装电梯及户内扩面。存量消化上，广西目标2025年收购存量房2.5万套，东莞优先收购债务高压房企库存，福州支持商办项目补地价调降商住比。 五、21省市26次强调提升“好房子”建设标准，聚焦品质与绿色智能。以技术导则、规划限制、实施方案为抓手，提升住宅品质。如浙江省持续提振住房消费，大力推进"好房子"建设；河北、青海、成都、福建、大连、沈阳、郴州等均在三季度发布了好房子建设的相关规划标准。 六、16省市18次优化房地产供给侧管理，促进供需平衡。通过规范销售流程、盘活存量库存、整治市场乱象，优化供给结构，如北京优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障+市场”住房供应体系。成都要求完善“人房地钱”联动机制。落实2025年住房发展年度计划和经营性建设用地供应计划，深化土地供应“三色”管理机制。南京明确将统筹加大主城及热点板块土地盘活力度等。 其他稳市场政策方面，比较值得关注的有北上深解绑限购，苏州、成都限售松绑，加快积压住房需求流动。荆门、衡阳、广州从化区修改预售条件，推进现房、准现房销售，降低相关风险。河南、成都、武汉、南阳支持购房“送学区”，强化住房的配套属性。 资料整理：CRIC 展望 5.中央：深化细则落地、完善制度构建，夯实城市高质量发展制度支撑 2025年三季度，中央聚焦城市高质量发展顶层设计落地与要素市场化改革，以政策协同筑牢行业稳基。7月中央城市工作会议明确城镇化“双转向”定位，部署构建房地产新模式、推进城中村改造等任务，8月配套出台《关于推动城市高质量发展的意见》细化实施路径；同步批复10个地区开展要素市场化改革试点，重点突破存量土地盘活、产业用地转换等土地政策瓶颈。此外，财政与金融政策联动发力，通过优化房地产增值税留抵退税缓解房企资金压力，结合专项信贷工具支持保障房与城市更新，推动行业从调整向稳进过渡。 四季度，预计中央政策将延续“顶层设计深化+政策协同发力”的主线，聚焦城市高质量发展与房地产新模式构建两大核心方向持续发力。重点关注以下三方面领域： 一，城市高质量发展政策从框架到细则，强化落地性：针对8月《关于推动城市高质量发展的意见》，部委或进一步落实相关细则，明确高品质住宅控规指标，城市更新“留改拆”分类实施流程，同时细化房地产新模式与保障房体系的衔接规则，解决地方执行中的“模糊地带”。 二，土地要素试点从探索到规范，提炼可复制经验：围绕10省市要素市场化配置试点，进一步规范国企低效用地再开发、产业用地类型转换的审批流程；总结杭甬温“限地价竞贡献”、重庆TOD开发等特色模式，形成可推广的试点案例库，为后续全国推广奠定基础。 三，财政金融双向协同，精准缓解行业资金压力：财政政策的民生与行业支持属性将进一步强化，个人消费贷款贴息、育儿补贴等政策或结合四季度消费旺季优化执行细节，企业经营税费等方面也有望迎来更多利好消息。同时央行或配合出台专项信贷工具，支持保障性住房与城市更新项目融资，形成“财政+金融”的政策合力，加速行业库存去化与新模式构建。 6.地方：精准激活需求、高效盘活存量