沪杭京等5城土地成交占四成， 能否破解新房供给约束魔咒？

核心观点与关键数据

2025年前8月，中国300城土地成交面积同比下降10%，但成交金额同比增长9%，呈现止跌企稳态势，一二线城市表现显著优于三四线城市。沪杭京蓉镐等核心城市土地成交金额占全国37%，成交金额均超350亿元，其中上海、杭州、北京、成都同比正增，房企投资热情高涨。

土地成交与供应情况

• 土地成交：一二线城市成交金额、成交均价同比增幅均超20%，溢价率超10%；三四线城市量价齐跌，溢价率下降0.2个百分点。
• 重点城市供应：过去三年，京杭等项目平均拿地半年内即可开盘，成都周转速度较慢；截至2025年8月末，杭州2025年成交地块开工率达60%以上，上海约50%，西安不足15%。
• 未来供应预期：重点5城未来9个月预期新增供应1944万平方米，同比下降29%。成都、杭州同比降幅超40%，上海28%，北京、西安持平。其中，成都、杭州、上海2025年四季度供应占比超50%，北京2026年一季度，西安2026年上半年。

产品档次与供需匹配

• 产品档次：北京以刚改为主力（46.9%），上海、成都、杭州、西安以刚需为主（过半），上海、成都、杭州高改豪宅占比近20%。
• 供需匹配：北京刚改产品或供过于求，中改供不应求；上海刚需供过于求，高改豪宅供过于求；成都中改供不应求；杭州刚改供不应求，刚需、高改豪宅供过于求；西安刚需供过于求，刚改、中改供不应求。

研究结论

• 沪杭蓉等城市：预期供应“量跌质增”或能维持市场热度，但对成交规模提升有限。杭州区域匹配度较高，刚改项目供不应求；上海、成都预期新增供应区域与成交热点片区匹配，但产品档次存在错配。
• 北京、西安：库存消化周期偏高（均大于20个月），预期供应放量将加剧库存积压。北京刚改产品或供过于求，中改供不应求；西安刚需供过于求，刚改、中改供不应求。