市场月报：9月新房成交环增19%，沪杭地市点状回温

文/克而瑞研究中心 2025年9月，新房市场供求迎来稳步回升，京沪蓉杭热点恒热，汉镐渝厦等低位回升，因供应放量幅度大于成交，狭义库存仍小幅微增，去化周期改善程度有限，目前消化周期超过18个月的城市仍有20个。二手房成交延续稳中有降态势，成交环比微跌1%，同比持增9%。土地市场成交规模迎来周期性回升。 1、新增供应：环比增68%达年内新高，一线环比增83%显著放量 9月房企推盘积极性稳中有增，环比大增近7成，达到年内新高。30个重点城市9月预期新增供应1105万平方米，绝对量为年内新高，不过仍然处在近7年来同期最低位；环比大增68%，同比下降8%，前三季度累计同比跌幅持续收窄至15%。 一线供应迎来阶段性放量，北上广环比大增。4个一线城市整体预计供应面积239万平方米，环比上升83%，同比下降5%，累计同比下降11%。其中北京、上海、广州环比增幅基本“翻番”，北京经历了7-8月供应低迷期，本月集中放量，单月供应量达67万平方米。上海、广州环比大增，而同比下降；仅深圳一城同环比齐跌，主要受房企推盘节奏影响，核心地段高端项目入市节奏明显放缓。 二三线城市环比增幅不及一线，同比持降，长春、长沙、青岛、南京、厦门、福州、徐州等迎来倍增行情。二三线城市9月合计供应866万平方米，环比增长64%，同比下降9%。成都单月供应量达125万平方米，位列榜首，但同比微降3%，表明其市场基本面虽相对稳健，但房企推盘仍偏谨慎。不同城市分化持续加剧，长春、长沙、青岛、南京、厦门、福州、徐州等供应量环比倍增，其中长沙、南京、徐州主要因上月基数较低，9月供应规模仍不及去年同期。而济南、惠州、东莞等单月供应量不足10万平方米，且同环比腰斩，供应几乎停滞。 2、新房成交：环增19%，京沪蓉杭热点恒热，汉镐渝厦等低位回升 9月得益于供给放量和房企营销力度加大，成交低位回升，但仍不及一二季度月均：9月30个监测城市成交规模为926万平方米，环比上升19%，同比下降5%。前三季度累计成交8839万平方米，较去年同期微降3%。 一线城市稳步放量，同环比齐增。据CRIC监测数据，4城9月成交量为170万平方米，环比上升23%，同比上升7%，前三季度成交累计同比仍增长5%。北京、上海、深圳得益于8-9月相继出台限购松绑等一系列宽松政策“托市”，成交稳中有增，环比增幅均在2成以上，效果较为显著。 二三线城市内部分化剧烈，成都、杭州热点恒热，武汉、西安、重庆、厦门、长春等城市同环比齐增， 保持热度。二三线城市合计成交756万平方米，环比上升18%，同比下降7%。成都、武汉、青岛、西安、长春等单月成交量均超50万平方米，是当前市场的中流砥柱。从变化情况来看，成都、杭州环比持增，成交热度延续，武汉、西安、重庆、厦门、长春、无锡等9月成交同环比齐增，市场延续弱复苏走势。还有少数城市诸如天津、昆明、南宁、合肥、东莞、徐州等城市成交量不升反降，市场信心极度匮乏，处于深度调整期。 3、项目去化：9月去化率微降至39%，京汉苏青厦等环比持增 从项目去化率来看，9月市场热度高位持稳，据CRIC监测数据，30个重点城市9月平均开盘去化率为39%，环比微降3pcts，同比上升10pcts。仅长春、东莞、珠海等3城无项目开盘或加推。 分城市来看，去化率超6成城市为北京、成都、厦门、长沙和杭州，除了北京、杭州、成都为短期热度较高城市之外，厦门、长沙主要得益于网红盘集中入市对去化率拉升作用比较显著。以厦门为例，同安区的中海环东雲起项目9月末推出了152套房源，去化率高达87%。长沙如是，岳麓区嘉信洋湖锦玺项目9月20日推盘去化率同样高达8成以上。 而从变化趋势来看，环比涨跌参半，典型城市大体可分为以下几类：一是上海、成都、杭州等热点城市本月去化率小幅回落，仍处4成以上高位波动；二是武汉、苏州、青岛、南宁等二线城市市场延续弱复苏走势，本月去化率延续增势；三是南京、昆明、济南等9月去化率均不足2成，且环比持降，市场仍延续低迷走势。 4、库存：供求比1.19致库存微增1%，深汉2城去化周期持续改善 9月因新房供应增幅大于成交，因而30城整体供求比由上月的0.84增至1.19，厦门供求比超2，存在显著供过于求，长沙、天津、苏州、北京、广州、福州等也因短期供应放量供求比大于1.5。合肥、成都、西安、佛山、上海、杭州、昆明、武汉、南京、南宁、长春、郑州、宁波、无锡、深圳等15城供求持稳，徐州、重庆、青岛、常州、惠州、济南、珠海、东莞等8城供求比均在0.8以下。30城库存面积为22295万平方米，环比微增1%，同比下降9%。 19城消化周期环比持增，增幅均在5%以内，深圳、武汉去化周期同环比齐跌，仍在持续改善；从绝对量来看，目前消化周期超过18个月的城市仍有20个超半数，库存去化压力依旧较大。 5、二手住房：环比跌1%，同比增9%，京沪深新政效应下热度延续 9月30个重点城市二手房成交面积预计为1676万平方米，环比下降1%，同比上升9%，前三季度累计同比正增9%。不同能级呈现出显著的差异化行情： 一线城市新政效应下热度延续：9月4城成交规模达417万平方米，环比增长5%，同比增长19%，前三季度累计正增16%显著领跑。其中京沪深得益于利好新政，成交同环比齐增，累计同比均保持10%以上高增长，主要依托刚需刚改需求驱动。广州9月成交同环比延续降势，增长动能略显不足。 二线城市内部分化加剧：9月20城成交规模为1106万平方米，环比下降2%，同比增长7%。前三季度累计正增8%。其中成都单月成交量达179万平方米遥遥领先；成都、昆明等个别城市单月成交同环比齐增，延续放量态势，多数城市仍然延续稳步缩量行情。 三四线城市季节性回落，环比下降，同比延续增势：9月6城成交规模为154万平方米，环比降9%，同比持增2%，累计同比正增5%。东莞、常州、烟台、扬州同环比齐增，二手房市场稳步复苏。 6、土地市场：成交规模环比周期性回升，上海、杭州延续点状热度 2025年9月，土地成交规模迎来季节性环比回升，同比也实现止跌。据月末快报数据，9月土地成交建筑面积和金额分别环比上升50%和86%，同比来看成交建面、金额均同比微增2%。供地节奏也有所加快，截至25日本月供应土地建筑面积8363万平方米，环比上月增加27%。在土地供求规模环比增加的同时，而土拍热度仍集中在上海、杭州、成都的少数优质板块，因此溢价率进一步回落。月内国务院批复了部分地区要素市场化配置的试点方案，鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地，自然资源部也审议通过了新的行业标准文件，填补存量空间规划编制技术标准空白，进一步推进城市存量空间盘活优化。预计年内启动的闲置土地收储工作将在四季度进一步加快落实，并为房地产行业带来更多优质土地供应，兼顾行业库存结构调整和稳定需求规模。 9月各能级土地成交量价表现分化，二线同比大增，三线持平，一线回落。CRIC监测数据显示，一线城市成交建筑面积60万平方米，同比下降71%，成交金额157亿元，同比下降45%。本月北上广均有土地成交，上海为成交主力，土地成交金额合计112亿元。本月上海迎来2025年第七批次集中土拍，共成交5宗宅地，3宗溢价成交，2宗底价成交。杨浦滨江地块吸引了多家房企参拍，经过75轮竞价后由中铁置业竞得，成交总价27.36亿元，溢价率28%，楼板价达到9.2万元/平方米，成为杨浦区内中环楼板价第一的宅地。在所属的东外滩板块中楼板价排名第二，仅次于内环内的平凉社区宅地，该地块于2025年6月由保利发展竞得，成交楼板价9.55万元/平方米。真如翠谷宅地吸引了上海城建、中海和招商三家竞买人参与竞拍，经过68轮竞价后，由上海城建竞得，地块成交总价52.4亿元，平均楼板价7.9万元/平方米，成为普陀新的单价地王。闵行颛桥地块因其强确定性加小体量，吸引了上海闵房、象屿地产+天安中国联合体以及浙江精工钢结构（精工钢构）三家企业参拍，最终由精工钢构以11%溢价率竞得，地块成交总价5.5亿元。至于北京和广州在月内成交的4宗宅地，则均以底价成交。 二线城市成交建筑面积1342万平方米，同比上升50%，成交金额587亿元，同比增加42%。本月成都、 西安、厦门土地成交总价均超过50亿元。本月厦门集中出让了4宗高总价地块，均有本地国企底价竞得，合计成交总价81.25亿元，竞得企业也与此前坊间预测较为一致。其中思明、湖里两宗地块单价较高，住宅部分楼板价均为4万元/平方米。 三四线城市成交规模延续低位，至25日成交建筑面积5190万平方米，同比下降3%，成交金额1105亿元，同比持平。少数盈利确定性较强的地块仍能获得高溢价成交，如永康市东虹南区东南角低密宅地经过109轮竞拍，由金华听涧置业以2.6亿元竞得，溢价率高达72.2%。地块容积率仅有1.47，成交楼板价2.5万元/平方米，预计将建设为联排类高端产品。 7、综观：10月供给缩量预期成交延续低位，汉苏宁郑延续弱复苏 9月得益于供应放量、传统营销旺季下房企加大营销力度，成交环比持增，但绝对量规模仍不及2025年一季度和二季度月均值，成色一般。京沪蓉杭热点恒热，汉镐渝厦等低位回升。二手房成交增长动能持续放缓，一线因新政影响而同环比齐增，二三线延续降势。 预判10月，我们认为新房成交绝对量或或将延续低位徘徊，基于去年10月基数较高，成交单月同比降幅仍将有进一步扩大的可能。 地址：上海市静安区广延路383号引力楼6楼电话：021-60867863 城市间、项目间分化还将持续加剧：京沪杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，因其购买力基础相对雄厚，市场热度变化与新盘供应量和质密切相关；武汉、郑州、苏州、南京等延续弱复苏走势，购房信心逐步修复；还有部分城市诸如南宁、重庆、福州、青岛等，预期整体去化率基本处于不足3成的低位徘徊。值得关注的是，随着高品质改善住宅集中入市，高端市场亦存在热度转降迹象，并非所有高端住宅都可实现热销，内部也存在一定的分化行情，只有具备核心区位、优质配套、产品力佳的复合优势类项目才能保持高热。 预判二手房市场后续走势，我们认为，成交增长动能整体放缓。尤其是新房产品力全面提升背景下，二手房市场仅能吸引价格敏感度较高的刚需客群，短期内以价换量趋势延续。