证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 行业月报 推荐（维持） 5月土地月报：供给不差，成交强劲，三四线占比继续提升 投资要点 土地供应方面，5月住宅类供地环比+39%、同比+23%，18年以来连续保持两位数增长，并且1-5月累计同比+35%，其中，5月纯住宅供地环比+37%、同比+20%，表现仍较不错，并且鉴于目前库存持续低位，土地补库存需求依然较大。土地成交方面，5月住宅类土地成交环比+2%、同比+66%，其中，纯住宅土地成交环比-2%、同比+58%，4月供给放量及5月基数全年最低共同推动纯住宅成交同比表现优异，虽5月供给表现仍不错，但考虑到6月基数上行较快，预计6月成交同比或将高位略有回落。土地供需方面，由于5月供应环比涨幅大于成交环比涨幅，土地成交/供应比较4月下降27%至0.69倍，供需关系持续优化，但目前一二线土地供需依然紧张；5月成交溢价率24%，较4月提升4pct，仍处于较低水平，住宅类土地成交均价环比-15%、同比-18%，主要源于4月各线城市挂牌均价不同程度下滑、以及三四线的土地供应&成交占比提升综合所致，考虑全年供给逐步增多以及房企资金来源趋弱，土地市场供需关系改善趋势不改，并且我们维持认为土地供给将持续放量，土地价格也将进一步回归理性判断。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升，并维持板块“推荐”评级，维持推荐龙头&蓝筹：新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。 支撑评级要点  供应：5月住宅类供地环比+39%、同比+23%，其中纯住宅供地同比+20%。 5月，百城各类型土地合计供应11,343万平米，环比+16%，同比+16%，累计同比+33%。环比来看，住宅用地+37%、商住用地+43%、商服用地+30%、工业用地-6%；同比来看，住宅用地+20%、商住用地+29%、商服用地-17%、工业用地+17%；累计同比来看，住宅用地+34%、商住用地+39%、商服用地+10%、工业用地+42%；其中，住宅类用地（住宅+商住）供应5,465万平米，环比+39%，同比+23%，累计同比+35%。环比来看，一线+1,872%、二线+51%、三四线+24%；同比来看，一线+51%、二线-7%、三四线+51%；累计同比来看，一线+5%、二线+32%、三四线+41%。5月住宅类供地继续稳增，18年来连续两位数增长，考虑到土地新规约束效应及城市土地财政依赖，18年全年供给走好判断不变。  成交：5月住宅类土地成交环比+2%、同比+66%，其中纯住宅同比+58%。 5月，百城各类型土地合计成交8,850万平米，环比+2%，同比+38%，累计同比+23%。环比来看，住宅用地-2%、商住用地+10%、商服用地-52%、工业用地+19%；同比来看，住宅用地+58%、商住用地+83%、商服用地-19%、工业用地+35%；累计同比来看，住宅用地+21%、商住用地+10%、商服用地+8%、工业用地+42%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交3,773万平米，环比+2%，同比+66%，累计同比+17%。环比来看，一线-77%、二线-16%、三四线+22%；同比来看，一线-70%、二线+82%、三四线+67%；累计同比来看，一线+6%、二线+13%、三四线+21%。5月住宅用地成交表现继续亮眼，虽同期住宅用地供给表现仍不错，但考虑到6月基数上行较快，成交同比或将高位略有回落。  供需：5月地价环比、同比下降、溢价率继续小升，但市场回归理性趋势不改。5月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）0.69倍，环比下降27%。其中，一线0.12倍，环比下降99%，二线0.68倍，环比下降44%，三四线0.74倍，环比下降1%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价4,298元/平米，环比-15%，同比-18%，其中，一线、二线和三四线分别环比-15%、+1%、-15%，分别同比-24%、-4%、-18%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率24%，较4月上升4pct，其中，一线0%、二线19%和三四线30%，分别较4月-7pct、+2pct和+4pct。5月地价环比、同比下降、溢价率继续小升，考虑到5月供给不差叠加挂牌价震荡下行趋势不改，土地市场回归理性趋势不变。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。 证券分析师：袁豪 电话：021-20572598 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 130 3.69 总市值(亿元) 23,093.46 3.84 流通市值(亿元) 17,853.43 4.18 % 1M 6M 12M 绝对表现 -5.68 -7.59 -5.2 相对表现 -4.26 -2.77 -12.16 《房地产行业2018年中期投资策略：行至水尽处，坐看云起时》 2018-05-22 《房地产周报：推盘连续放量、成交继续向好，主流房企红五月可期》 2018-05-27 《房地产周报：成交持续向好，龙头销售亮眼，人才新政继续扩围》 2018-06-03 -11%1%12%23%17/0617/0817/1017/1218/0218/042017-06-09～2018-06-08 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018年06月10日 房地产行业月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、土地供应：5月住宅类用地供应环比+39%、同比+23%，预计全年供给向好仍将延续.....................................4 1、土地供应面积：5月供地环比+16%、同比+16%，其中住宅供地环比+37%、同比+20%，表现依旧不错 ..4 2、住宅类土地供应面积：5月住宅类供地环比+39%、同比+23%，其中一线、三四线涨幅扩大，二线转负..6 二、土地成交：5月住宅类土地成交环比+2%、同比+66%，其中住宅同比+58%...................................................8 1、土地成交面积：5月土地成交环比+2%、同比+38%，其中住宅环比-2%、同比+58%，表现十分亮眼.......8 2、住宅类土地成交面积：5月住宅类土地成交环比+2%、同比+66%，其中一线下降、二三四线上涨 ........ 11 3、住宅类土地成交金额：5月住宅类土地成交额环比-14%、同比+37%，其中二三四线同比上涨较多 ....... 14 三、土地供需：5月地价环比、同比下降，溢价率继续小升，但土地市场回归理性趋势不改................................ 17 四、投资建议：供给不差，成交强劲，三四线占比继续提升，维持“推荐”评级 .................................................. 19 五、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧 .................................................................. 19 房地产行业月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、百城土地供应建面（按土地性质分类）.....................................................................................................4 图表2、百城土地供应建面占比（按土地性质分类）..............................................................................................5 图表3、百城土地供应建面同比（按土地性质分类）..............................................................................................5 图表4、百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类）.......................................................................................6 图表5、百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类） ..........................................................................................7 图表6、百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类） ...................................................................................7 图表7、百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类） ...................................................................................8 图表8、百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类） ............................................................................8 图表9、百城土地成交建面（按土地性质分类）.....................................................................................................9 图表10、百城土地成交建面占比（按土地性质分类） .......................................................................................... 10 图表11、百城土地成交建面同比（按土地性质分类） .......................................................................................... 10 图表12、百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类） ................................................................................... 11 图表13、百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类） ...................................................................................... 12 图表14、百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类） ............................................................................... 12 图表15、百城住宅类土地成交建面同比（按城市能级分类） .......................................................